site logo: www.epochtimes.com

疫情拐点下经济重创 4月加州房市买卖拉锯中

加州房市在新冠疫情之下,买家欲降价,但卖家却不肯,交易量呈现下降趋势。(Shutterstock)
【字号】    

【大纪元2020年05月04日讯】文:Bill Qin・硅谷房地产交易专家
新冠疫情开始截至4月25日,全美国初次失业人口已经累计突破了2700万人,这个数字是2008年金融危机以来所创造的所有就业总和,同时也是美国前十大城市的人口总和。这样的失业可以说是美国历史上很少见的。那么接下来经济要如何发展?本次下跌会有多深?房地产何时受到波及?被影响到的幅度会有多大?

接下来我会从宏观经济到地区房地产市场进行分析,并且更新一下硅谷地区的房地产现状。

恐怕损害金融体系 众多企业要关门

对比前几次危机,这一次的衰退更像是一次自然灾害引起的。和一般的自然灾害相比,新冠病毒对于经济的打击更为严重,因为,它不像地震、飓风等只影响到局部某一个地区或者一小部分人口,本次疫情影响到的是全球的人口,拿美国为例,没有一个州幸免。

虽然,被感染人口只占总人口比例很少,但是,每个人都担心自己是否被感染,而停止或者减少接触、减少社交活动、减少消费。加上政府的行政命令, 导致经济迅速收缩。以下是几个主要受影响大的行业的收入情况,以旅游、酒店、居住、零售、娱乐行业受创最为严重:

经济的停滞给企业带来的就是收入的减少或者消失,一般和人打交道多的产业,比如餐馆行业,最大的固定成本支出就是房租和人工。大部分餐馆在没有收入的压力下,裁员是首先选择的动作,餐馆行业只是一个代表,很多其它中小企业也面临同样的困境和采取同样的行动。这也就是为什么短期内失业人口已经积累到了2700万之多。

裁员之后,很多企业会跟房东洽商房租的推迟或者减免。对于房东来说,也同样要支付房地产税、贷款利息、房屋的维护成本、管理人工薪资、保险费用等。收入减少后,房东的风险会进一步传到到贷款银行。现在银行的压力非常大,因为3个月内,即便贷款人不付贷款,银行也不能回收房屋。而贷款一般是第二个月支付前一个月的贷款,所以,基本银行要承受4个月的利息损失风险。

另外,由于营收不好,或者大面积的关门倒闭、清算,企业的债务不能偿还,造成违约,这个风险会进一步传导到保险公司。进而波及到整个金融市场,那么由于自然灾害所带来的经济停滞,收入减少,违约出现这些表层影响,就到了损害经济核心金融体系这个心脏位置。由内至外,更多的企业得不到资金支持开始破产,新的一轮经济紧缩又要开始。

当然,以上只是从一个层面进行推论的极端情况,其中很多变量都没有涉及, 比如政府的救市措施、疫苗的研制速度,另外,救市受创企业的数量和韧性等等。这些变量都发挥著作用。

展望未来的发展, 我判断会有如下几个趋势:

1. 政府救助挽救不了小企业

4月24日,政府通过了第二次救助计划。第一次救助算是力度很大,不过可以看到给与小企业的资金,对比小企业的数量十分有限,我所了解到的身边一百多个小企业中,只有一个拿到了政府第一批救助,其它的企业在第一批救助用完后,都还没有收到任何的钱。

对于小企业而言,没有收入,还要支付房租、人工、保险、材料费等成本,很多小企业不能支撑太久。随着疫情不能得到根本解决的时间越长,破产关门的小企业会越来越多,而且还会有更多的中型企业,甚至大企业加入破产清算的行列。

政府所支付的救助,也只能勉强维持极短的时间,而且很多都是给企业员工的福利。对于更大的危机是信心层面的,如果看不到希望,企业主们会选择放弃坚持。

政府估计会用近10万亿资金救市,流动性问题应该可以缓解。但本次衰退是消费端引起的,不消费,还是不能重启经济,要让人放心地消费,就要从根本上解决,即研制出疫苗或者药物。

2. 体制好的企业 疫情过后会更强大

和2008年相比,这次疫情引起的衰退来势更猛。2008年不是大部分产业都有受到消费萎缩的影响,而这一次,受冲击的面积之大,强度之猛前所未见。另一方面,2008年之后,很多企业和个人的的财务体制也明显增强。

在此次经济衰退中,体制不好的,缺乏准备的公司会被淘汰出局。会有一批企业破产或者被兼并。剩下的企业,因为竞争减少,疫情结束后会有更大的发展。

3. 经济不会短期快速恢复

因为没有疫苗,即便居家防疫(SIP)解除,但是人们都还是不敢完全恢复娱乐、社交。比如很多人会选择不去饭馆吃饭,或者减少去喝咖啡,改为叫外卖或者自己带饭;电影院也会比以前少很多人流;邮轮、主题公园,很多人也都会避免在疫情没有完全结束前前往。这部分虽然会有一些其它替代办法,比如网上看Video等。和疫情前相比,占美国半壁江山的产业还是处于萎缩,而不能完全恢复。

即便是现在疫苗有了,到生产足够多的疫苗,给每个人都注射,需要至少3个月的时间。在这之前,虽然信心会恢复,但是经济还不能快速发展。

在疫情期间,由于工资收入减少,疫情后很多人需要恢复,比如现在不能交房租,和房东的协议没有交的房租,在今后的几个月内补齐,那么今后几个月支付的房租就会增加。而前几个月没有收入,支出没有减少,但是收入减少了,那么就选择减少消费。

另外,一些企业如果消失,新的企业要是再重新创立,到成长壮大也需要时间,这期间有些职位是长期消失的。就业的减少直接会让经济恢复缓慢。俗话说病来如山倒,病去如抽丝。危机会排山倒海的来,恢复确是缓慢而持久。本次改变的影响很可能是深远的,很多我们的行为模式、习惯都在这次开始转变。即便疫情结束,对于大家的生活也许会是个新的开始。

本次疫情对于房地产市场的影响正在逐步显现。以下以加州房地产为例:

加州房市处于半停滞状态

自从3月中各地陆续开始执行Shelter-In-Place(SIP)order(禁足令)后,包括房地产行业在内,大家都被“禁足”在家,不再开展工作,房地产市场一度停滞:不能Open House、不能实地看房、一些银行不能做房屋估价、一些县不能Recording等等。

之后禁令对于房地产行业逐步放宽。3月底开始,住宅房市被认为是“Essential Business”,开始放宽房地产行业的相关业务,CAR(加州房地产协会)制定了因应新冠病毒的相关合同和补充条款,提供给买卖双方根据情况使用:允许网上E-Recording;可以看房,但是只有一个家庭可以同一时间在房子里;房子仍可以上市,但还是不能Open House;在SIP期间不计算Days on Market的时间;各银行开始drive-by房屋估价等政策。房地产行业交易逐渐活跃。

房地产市场因为政府禁令的影响,基本处在半停滞状态,所以 现在只能看到的是成交量大幅下降,价格基本变动不大,有小幅下降的趋势。

买家求降价 卖家不想降

从3月20号以后,96%的房地产专业人士都认为已经对房地产有冲击。在买房交易中的人有想退出合约的还在持续上升,超过40%的买家都想退出。从4月10日开始,有更多的卖家想把房子从市场上拿下来,现在占比超过50%。

超过40%的买家要退出交易。(CAR数据)

交易不能进行的占比突破25%,超过30%。90%的买家希望减价购买。30%的买家在交易完成前和卖方谈价钱。33%的卖家有意愿降价,但是67%的卖家不想降价。所以,现在买卖双方对价格的看法很难促成交易。价格还没有受到直接的冲击,还是比较稳定的。

当前加州房市各地区的每平方英尺价位还是稳定状态。(CAR数据)

我判断还会有更多的房子上市,至于为什么,请看我4月份的YouTube视频讲解。

居家防疫(SIP)的时候,大量房子交易被取消,房屋延迟上市,买方处于观望。这种情况基本处于缓和,更多的房屋开始上市,买方继续观望。在价格方面,没有看到明显的下降,因为买卖双方还没有对降价有共识。我在 2020年4月份的视频中有详细的阐述。

另外,对于今后市场的展望,近期房价很可能小幅下降,成交量会有所上升, 供给量持续增加,需求停滞不前。在3个月的时间内看不到大规模的法拍屋情况。

硅谷房市仍稳定 3个月后见真章

很多投资人问,什么时候房价会大跌?这次如果没有金融系统的风险,房价大跌的可能性不大;失业进一步扩大的话,在15%-20%的调整是有可能的,现在还不会发生。现在较低的贷款利率也是支撑房价的另外因素。对于现阶段是不是要买卖房屋等问题,请看我的YouTube视频。或者直接加我微信:iBillQin。

再到微观市场,以硅谷Santa Clara县为例,看一下现在市场及三月份市场数据,市场没有大幅变动。相信3个月之后能看到变化。

Santa Clara县四月初到25日的房市数据:
3月Santa Clara的数据相比去年同期仍比较惨烈:
-库存量为853,相比去年同期减少35%。
-新上市房屋数量为902,相比去年同期减少19%。
-成交量为636,相比去年同期减少19%。
-独立屋中位价为$1.4M(+8% VS.去年同期),平均在市场上的时间为8天,售价与要价比为106%(+5% VS.去年同期)。

硅谷房市:Santa Clara县四月初到25日的房市数据。(Bill Qin提供)

欲了解更多关于硅谷各县及地区的房地产市场,请看我微信公众号其他文章。每个地区有差异性,但是在大形势下差别优先,所以,看到一个地区,对于了解其它地区也有很大帮助。#

硅谷房地产交易需求或疑问,请随时联系:
Bill Qin
DRE# 01879849 BQ Group
微信:iBillQin
网址:www.BillQinHomes.com
电话:(408)800-5988 or (510)789-7175

欢迎加入我们的湾区地产脸书专页

本文刊载于旧金山5月2日地产版

每周为您献上旧金山最新消息

责任编辑:李欧

评论