【大纪元2020年05月04日讯】文：Bill Qin・硅谷房地产交易专家
从新冠疫情开始截至4月25日，全美国初次失业人口已经累计突破了2700万人，这个数字是2008年金融危机以来所创造的所有就业总和，同时也是美国前十大城市的人口总和。这样的失业可以说是美国历史上很少见的。那么接下来经济要如何发展？本次下跌会有多深？房地产何时受到波及？被影响到的幅度会有多大？
接下来我会从宏观经济到地区房地产市场进行分析，并且更新一下硅谷地区的房地产现状。
恐怕损害金融体系 众多企业要关门
对比前几次危机，这一次的衰退更像是一次自然灾害引起的。和一般的自然灾害相比，新冠病毒对于经济的打击更为严重，因为，它不像地震、飓风等只影响到局部某一个地区或者一小部分人口，本次疫情影响到的是全球的人口，拿美国为例，没有一个州幸免。
虽然，被感染人口只占总人口比例很少，但是，每个人都担心自己是否被感染，而停止或者减少接触、减少社交活动、减少消费。加上政府的行政命令， 导致经济迅速收缩。以下是几个主要受影响大的行业的收入情况，以旅游、酒店、居住、零售、娱乐行业受创最为严重：
经济的停滞给企业带来的就是收入的减少或者消失，一般和人打交道多的产业，比如餐馆行业，最大的固定成本支出就是房租和人工。大部分餐馆在没有收入的压力下，裁员是首先选择的动作，餐馆行业只是一个代表，很多其它中小企业也面临同样的困境和采取同样的行动。这也就是为什么短期内失业人口已经积累到了2700万之多。
裁员之后，很多企业会跟房东洽商房租的推迟或者减免。对于房东来说，也同样要支付房地产税、贷款利息、房屋的维护成本、管理人工薪资、保险费用等。收入减少后，房东的风险会进一步传到到贷款银行。现在银行的压力非常大，因为3个月内，即便贷款人不付贷款，银行也不能回收房屋。而贷款一般是第二个月支付前一个月的贷款，所以，基本银行要承受4个月的利息损失风险。
另外，由于营收不好，或者大面积的关门倒闭、清算，企业的债务不能偿还，造成违约，这个风险会进一步传导到保险公司。进而波及到整个金融市场，那么由于自然灾害所带来的经济停滞，收入减少，违约出现这些表层影响，就到了损害经济核心金融体系这个心脏位置。由内至外，更多的企业得不到资金支持开始破产，新的一轮经济紧缩又要开始。
当然，以上只是从一个层面进行推论的极端情况，其中很多变量都没有涉及， 比如政府的救市措施、疫苗的研制速度，另外，救市受创企业的数量和韧性等等。这些变量都发挥著作用。
展望未来的发展， 我判断会有如下几个趋势：
1. 政府救助挽救不了小企业
4月24日，政府通过了第二次救助计划。第一次救助算是力度很大，不过可以看到给与小企业的资金，对比小企业的数量十分有限，我所了解到的身边一百多个小企业中，只有一个拿到了政府第一批救助，其它的企业在第一批救助用完后，都还没有收到任何的钱。
对于小企业而言，没有收入，还要支付房租、人工、保险、材料费等成本，很多小企业不能支撑太久。随着疫情不能得到根本解决的时间越长，破产关门的小企业会越来越多，而且还会有更多的中型企业，甚至大企业加入破产清算的行列。
政府所支付的救助，也只能勉强维持极短的时间，而且很多都是给企业员工的福利。对于更大的危机是信心层面的，如果看不到希望，企业主们会选择放弃坚持。
政府估计会用近10万亿资金救市，流动性问题应该可以缓解。但本次衰退是消费端引起的，不消费，还是不能重启经济，要让人放心地消费，就要从根本上解决，即研制出疫苗或者药物。
2. 体制好的企业 疫情过后会更强大
和2008年相比，这次疫情引起的衰退来势更猛。2008年不是大部分产业都有受到消费萎缩的影响，而这一次，受冲击的面积之大，强度之猛前所未见。另一方面，2008年之后，很多企业和个人的的财务体制也明显增强。
在此次经济衰退中，体制不好的，缺乏准备的公司会被淘汰出局。会有一批企业破产或者被兼并。剩下的企业，因为竞争减少，疫情结束后会有更大的发展。
3. 经济不会短期快速恢复
因为没有疫苗，即便居家防疫（SIP）解除，但是人们都还是不敢完全恢复娱乐、社交。比如很多人会选择不去饭馆吃饭，或者减少去喝咖啡，改为叫外卖或者自己带饭；电影院也会比以前少很多人流；邮轮、主题公园，很多人也都会避免在疫情没有完全结束前前往。这部分虽然会有一些其它替代办法，比如网上看Video等。和疫情前相比，占美国半壁江山的产业还是处于萎缩，而不能完全恢复。
即便是现在疫苗有了，到生产足够多的疫苗，给每个人都注射，需要至少3个月的时间。在这之前，虽然信心会恢复，但是经济还不能快速发展。
在疫情期间，由于工资收入减少，疫情后很多人需要恢复，比如现在不能交房租，和房东的协议没有交的房租，在今后的几个月内补齐，那么今后几个月支付的房租就会增加。而前几个月没有收入，支出没有减少，但是收入减少了，那么就选择减少消费。
另外，一些企业如果消失，新的企业要是再重新创立，到成长壮大也需要时间，这期间有些职位是长期消失的。就业的减少直接会让经济恢复缓慢。俗话说病来如山倒，病去如抽丝。危机会排山倒海的来，恢复确是缓慢而持久。本次改变的影响很可能是深远的，很多我们的行为模式、习惯都在这次开始转变。即便疫情结束，对于大家的生活也许会是个新的开始。
本次疫情对于房地产市场的影响正在逐步显现。以下以加州房地产为例：
加州房市处于半停滞状态
自从3月中各地陆续开始执行Shelter-In-Place（SIP）order（禁足令）后，包括房地产行业在内，大家都被“禁足”在家，不再开展工作，房地产市场一度停滞：不能Open House、不能实地看房、一些银行不能做房屋估价、一些县不能Recording等等。
之后禁令对于房地产行业逐步放宽。3月底开始，住宅房市被认为是“Essential Business”，开始放宽房地产行业的相关业务，CAR（加州房地产协会）制定了因应新冠病毒的相关合同和补充条款，提供给买卖双方根据情况使用：允许网上E-Recording；可以看房，但是只有一个家庭可以同一时间在房子里；房子仍可以上市，但还是不能Open House；在SIP期间不计算Days on Market的时间；各银行开始drive-by房屋估价等政策。房地产行业交易逐渐活跃。
房地产市场因为政府禁令的影响，基本处在半停滞状态，所以 现在只能看到的是成交量大幅下降，价格基本变动不大，有小幅下降的趋势。
买家求降价 卖家不想降
从3月20号以后，96%的房地产专业人士都认为已经对房地产有冲击。在买房交易中的人有想退出合约的还在持续上升，超过40%的买家都想退出。从4月10日开始，有更多的卖家想把房子从市场上拿下来，现在占比超过50%。
交易不能进行的占比突破25%，超过30%。90%的买家希望减价购买。30%的买家在交易完成前和卖方谈价钱。33%的卖家有意愿降价，但是67%的卖家不想降价。所以，现在买卖双方对价格的看法很难促成交易。价格还没有受到直接的冲击，还是比较稳定的。
我判断还会有更多的房子上市，至于为什么，请看我4月份的YouTube视频讲解。
在居家防疫（SIP）的时候，大量房子交易被取消，房屋延迟上市，买方处于观望。这种情况基本处于缓和，更多的房屋开始上市，买方继续观望。在价格方面，没有看到明显的下降，因为买卖双方还没有对降价有共识。我在 2020年4月份的视频中有详细的阐述。
另外，对于今后市场的展望，近期房价很可能小幅下降，成交量会有所上升， 供给量持续增加，需求停滞不前。在3个月的时间内看不到大规模的法拍屋情况。
硅谷房市仍稳定 3个月后见真章
很多投资人问，什么时候房价会大跌？这次如果没有金融系统的风险，房价大跌的可能性不大；失业进一步扩大的话，在15%-20%的调整是有可能的，现在还不会发生。现在较低的贷款利率也是支撑房价的另外因素。对于现阶段是不是要买卖房屋等问题，请看我的YouTube视频。或者直接加我微信：iBillQin。
再到微观市场，以硅谷Santa Clara县为例，看一下现在市场及三月份市场数据，市场没有大幅变动。相信3个月之后能看到变化。
Santa Clara县四月初到25日的房市数据：
3月Santa Clara的数据相比去年同期仍比较惨烈：
-库存量为853，相比去年同期减少35%。
-新上市房屋数量为902，相比去年同期减少19%。
-成交量为636，相比去年同期减少19%。
-独立屋中位价为$1.4M（+8% VS.去年同期），平均在市场上的时间为8天，售价与要价比为106%（+5% VS.去年同期）。
欲了解更多关于硅谷各县及地区的房地产市场，请看我微信公众号其他文章。每个地区有差异性，但是在大形势下差别优先，所以，看到一个地区，对于了解其它地区也有很大帮助。#
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本文刊载于旧金山5月2日地产版
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