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疫情拐點下經濟重創 4月加州房市買賣拉鋸中

加州房市在新冠疫情之下,買家欲降價,但賣家卻不肯,交易量呈現下降趨勢。(Shutterstock)
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【大紀元2020年05月04日訊】文:Bill Qin・硅谷房地產交易專家
新冠疫情開始截至4月25日,全美國初次失業人口已經累計突破了2700萬人,這個數字是2008年金融危機以來所創造的所有就業總和,同時也是美國前十大城市的人口總和。這樣的失業可以說是美國歷史上很少見的。那麼接下來經濟要如何發展?本次下跌會有多深?房地產何時受到波及?被影響到的幅度會有多大?

接下來我會從宏觀經濟到地區房地產市場進行分析,並且更新一下硅谷地區的房地產現狀。

恐怕損害金融體系 眾多企業要關門

對比前幾次危機,這一次的衰退更像是一次自然災害引起的。和一般的自然災害相比,新冠病毒對於經濟的打擊更為嚴重,因為,它不像地震、颶風等只影響到局部某一個地區或者一小部分人口,本次疫情影響到的是全球的人口,拿美國為例,沒有一個州倖免。

雖然,被感染人口只占總人口比例很少,但是,每個人都擔心自己是否被感染,而停止或者減少接觸、減少社交活動、減少消費。加上政府的行政命令, 導致經濟迅速收縮。以下是幾個主要受影響大的行業的收入情況,以旅遊、酒店、居住、零售、娛樂行業受創最為嚴重:

經濟的停滯給企業帶來的就是收入的減少或者消失,一般和人打交道多的產業,比如餐館行業,最大的固定成本支出就是房租和人工。大部分餐館在沒有收入的壓力下,裁員是首先選擇的動作,餐館行業只是一個代表,很多其它中小企業也面臨同樣的困境和採取同樣的行動。這也就是為什麼短期內失業人口已經積累到了2700萬之多。

裁員之後,很多企業會跟房東洽商房租的推遲或者減免。對於房東來說,也同樣要支付房地產稅、貸款利息、房屋的維護成本、管理人工薪資、保險費用等。收入減少後,房東的風險會進一步傳到到貸款銀行。現在銀行的壓力非常大,因為3個月內,即便貸款人不付貸款,銀行也不能回收房屋。而貸款一般是第二個月支付前一個月的貸款,所以,基本銀行要承受4個月的利息損失風險。

另外,由於營收不好,或者大面積的關門倒閉、清算,企業的債務不能償還,造成違約,這個風險會進一步傳導到保險公司。進而波及到整個金融市場,那麼由於自然災害所帶來的經濟停滯,收入減少,違約出現這些表層影響,就到了損害經濟核心金融體系這個心臟位置。由內至外,更多的企業得不到資金支持開始破產,新的一輪經濟緊縮又要開始。

當然,以上只是從一個層面進行推論的極端情況,其中很多變量都沒有涉及, 比如政府的救市措施、疫苗的研製速度,另外,救市受創企業的數量和韌性等等。這些變量都發揮著作用。

展望未來的發展, 我判斷會有如下幾個趨勢:

1. 政府救助挽救不了小企業

4月24日,政府通過了第二次救助計畫。第一次救助算是力度很大,不過可以看到給與小企業的資金,對比小企業的數量十分有限,我所了解到的身邊一百多個小企業中,只有一個拿到了政府第一批救助,其它的企業在第一批救助用完後,都還沒有收到任何的錢。

對於小企業而言,沒有收入,還要支付房租、人工、保險、材料費等成本,很多小企業不能支撐太久。隨著疫情不能得到根本解決的時間越長,破產關門的小企業會越來越多,而且還會有更多的中型企業,甚至大企業加入破產清算的行列。

政府所支付的救助,也只能勉強維持極短的時間,而且很多都是給企業員工的福利。對於更大的危機是信心層面的,如果看不到希望,企業主們會選擇放棄堅持。

政府估計會用近10萬億資金救市,流動性問題應該可以緩解。但本次衰退是消費端引起的,不消費,還是不能重啟經濟,要讓人放心地消費,就要從根本上解決,即研製出疫苗或者藥物。

2. 體制好的企業 疫情過後會更強大

和2008年相比,這次疫情引起的衰退來勢更猛。2008年不是大部分產業都有受到消費萎縮的影響,而這一次,受衝擊的面積之大,強度之猛前所未見。另一方面,2008年之後,很多企業和個人的的財務體制也明顯增強。

在此次經濟衰退中,體制不好的,缺乏準備的公司會被淘汰出局。會有一批企業破產或者被兼併。剩下的企業,因為競爭減少,疫情結束後會有更大的發展。

3. 經濟不會短期快速恢復

因為沒有疫苗,即便居家防疫(SIP)解除,但是人們都還是不敢完全恢復娛樂、社交。比如很多人會選擇不去飯館吃飯,或者減少去喝咖啡,改為叫外賣或者自己帶飯;電影院也會比以前少很多人流;郵輪、主題公園,很多人也都會避免在疫情沒有完全結束前前往。這部分雖然會有一些其它替代辦法,比如網上看Video等。和疫情前相比,占美國半壁江山的產業還是處於萎縮,而不能完全恢復。

即便是現在疫苗有了,到生產足夠多的疫苗,給每個人都注射,需要至少3個月的時間。在這之前,雖然信心會恢復,但是經濟還不能快速發展。

在疫情期間,由於工資收入減少,疫情後很多人需要恢復,比如現在不能交房租,和房東的協議沒有交的房租,在今後的幾個月內補齊,那麼今後幾個月支付的房租就會增加。而前幾個月沒有收入,支出沒有減少,但是收入減少了,那麼就選擇減少消費。

另外,一些企業如果消失,新的企業要是再重新創立,到成長壯大也需要時間,這期間有些職位是長期消失的。就業的減少直接會讓經濟恢復緩慢。俗話說病來如山倒,病去如抽絲。危機會排山倒海的來,恢復確是緩慢而持久。本次改變的影響很可能是深遠的,很多我們的行為模式、習慣都在這次開始轉變。即便疫情結束,對於大家的生活也許會是個新的開始。

本次疫情對於房地產市場的影響正在逐步顯現。以下以加州房地產為例:

加州房市處於半停滯狀態

自從3月中各地陸續開始執行Shelter-In-Place(SIP)order(禁足令)後,包括房地產行業在內,大家都被「禁足」在家,不再開展工作,房地產市場一度停滯:不能Open House、不能實地看房、一些銀行不能做房屋估價、一些縣不能Recording等等。

之後禁令對於房地產行業逐步放寬。3月底開始,住宅房市被認為是「Essential Business」,開始放寬房地產行業的相關業務,CAR(加州房地產協會)制定了因應新冠病毒的相關合同和補充條款,提供給買賣雙方根據情況使用:允許網上E-Recording;可以看房,但是只有一個家庭可以同一時間在房子裡;房子仍可以上市,但還是不能Open House;在SIP期間不計算Days on Market的時間;各銀行開始drive-by房屋估價等政策。房地產行業交易逐漸活躍。

房地產市場因為政府禁令的影響,基本處在半停滯狀態,所以 現在只能看到的是成交量大幅下降,價格基本變動不大,有小幅下降的趨勢。

買家求降價 賣家不想降

從3月20號以後,96%的房地產專業人士都認為已經對房地產有衝擊。在買房交易中的人有想退出合約的還在持續上升,超過40%的買家都想退出。從4月10日開始,有更多的賣家想把房子從市場上拿下來,現在占比超過50%。

超過40%的買家要退出交易。(CAR數據)

交易不能進行的占比突破25%,超過30%。90%的買家希望減價購買。30%的買家在交易完成前和賣方談價錢。33%的賣家有意願降價,但是67%的賣家不想降價。所以,現在買賣雙方對價格的看法很難促成交易。價格還沒有受到直接的衝擊,還是比較穩定的。

當前加州房市各地區的每平方英尺價位還是穩定狀態。(CAR數據)

我判斷還會有更多的房子上市,至於為什麼,請看我4月份的YouTube視頻講解。

居家防疫(SIP)的時候,大量房子交易被取消,房屋延遲上市,買方處於觀望。這種情況基本處於緩和,更多的房屋開始上市,買方繼續觀望。在價格方面,沒有看到明顯的下降,因為買賣雙方還沒有對降價有共識。我在 2020年4月份的視頻中有詳細的闡述。

另外,對於今後市場的展望,近期房價很可能小幅下降,成交量會有所上升, 供給量持續增加,需求停滯不前。在3個月的時間內看不到大規模的法拍屋情況。

硅谷房市仍穩定 3個月後見真章

很多投資人問,什麼時候房價會大跌?這次如果沒有金融系統的風險,房價大跌的可能性不大;失業進一步擴大的話,在15%-20%的調整是有可能的,現在還不會發生。現在較低的貸款利率也是支撐房價的另外因素。對於現階段是不是要買賣房屋等問題,請看我的YouTube視頻。或者直接加我微信:iBillQin。

再到微觀市場,以硅谷Santa Clara縣為例,看一下現在市場及三月份市場數據,市場沒有大幅變動。相信3個月之後能看到變化。

Santa Clara縣四月初到25日的房市數據:
3月Santa Clara的數據相比去年同期仍比較慘烈:
-庫存量為853,相比去年同期減少35%。
-新上市房屋數量為902,相比去年同期減少19%。
-成交量為636,相比去年同期減少19%。
-獨立屋中位價為$1.4M(+8% VS.去年同期),平均在市場上的時間為8天,售價與要價比為106%(+5% VS.去年同期)。

硅谷房市:Santa Clara縣四月初到25日的房市數據。(Bill Qin提供)

欲了解更多關於硅谷各縣及地區的房地產市場,請看我微信公眾號其他文章。每個地區有差異性,但是在大形勢下差別優先,所以,看到一個地區,對於了解其它地區也有很大幫助。#

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Bill Qin
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微信:iBillQin
網址:www.BillQinHomes.com
電話:(408)800-5988 or (510)789-7175

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本文刊載於舊金山5月2日地產版

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責任編輯:李歐

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