【大紀元2020年04月20日訊】文：Bill Qin・硅谷房地產交易專家
五、硅谷房地產市場：
在買賣房屋上，現在加州在3月底把房地產列為了可以工作的基礎行業 （Essential Business），看房子現在是被允許的，但是每次進房子只限制為一個家庭。賣房子房子可以放到MLS上，Open House MLS還是沒有開放。市場處於一個緩慢或者停滯的狀態。即便允許看房子，很多買家顧慮安全問題，不願意輕易看房。
房主那邊，如果有人住的情況，也是顧慮安全，不願意讓買家輕易看房，有些建議買家先透過玻璃看看房子一層的樣子。這種情況也是前所未見的。最近有的網上看房、雲看房，也是隔靴搔癢，因為買自住的房子，這種高價值商品，還是需要實地感受。任何虛擬展示都不能代替人親臨現場的感受。相信未來疫情會逐步緩解，在沒有疫苗研製出來之前，出於安全考慮，看房還會是一個制約銷售的問題。
在疫情爆發期中，已經簽完購房合同的交易，有不少都能順利完成，很多縣政府過戶可以用網上E-Recording。公證還是需要公證員親自監督簽字人，現在還不能E-Notary。公證簽字在有足夠防護和保持距離的情況下，也都能正常進行。
當然，也有為數不少的交易不能順利進行，我在和地區Top 經紀人的會議當中，很多經紀人都遇到了類似的情況，進入合同的交易買家退出。原因有很多，我所經歷或者看到的原因，有比如用NQM貸款、不查收入貸款，但是現在這樣的貸款項目被銀行取消，買家又不想支付過橋貸款較高的利率和成本，交易被迫放棄；也有是因為買家丟掉工作，不能繼續完成貸款；更多的買家退出是心理因素，考慮到現在經濟形勢和股市劇烈震盪，對外來的不確定性感到恐懼，而放棄購房。
至於取消Contingency後買家取消，訂金是否可以全數拿回，這個問題也有很多人加我的微信ibillqin來問我，這很難一概而論，需要具體情況具體分析。我見過有人拿回一半訂金，有人損失了全部訂金，也有人拿回更多。
對於已經買了房子，現在是不是要取消合同？現在有自住的房子，是不是要馬上要賣掉？有投資的房子，是不是不出租了，馬上賣掉? 我根據每位朋友的具體情況進行了分析，這也是沒有固定公式。
我建議可以從房子的兩個屬性上考慮，一個是房子的自住屬性，就是是否有剛性需求，急迫需要買房。另外是從投資屬性來考慮，這就要看市場變化。還有起作用的是，加州5年內自住滿2年，家庭50萬的免稅額這方面考慮。具體到 硅谷地產頻道微信群或者單獨聊。
政府的救助措施
美國政府在止損方面採取的措施逐步開始實施，具體鏈接我發佈在微信群和YouTube《由棕地產美國》頻道裡邊了，大家可以具體查看。措施包括：Lockdown 期間租客可以被保護，不被驅逐。到5月底之前可能可以延付租金；房屋貸款有90天的relief，如果受疫情影響導致償還不起，可以申請延交。即便正常的法拍程序也要3個月的時間。每個月的房貸都是第2個月來支付，所以，這麼推算，4個月內不會有法拍屋或者短售屋。這樣即便在失業情況下，不會出現大規模法拍或者回收房屋的情況。但是，現在暫時允許不付月供並不是免除，今後還是需要還的。
疫情期間，消費全面減少，從大型企業到中小企業受到了衝擊。沒有收入，就需要減少成本，裁員是一個措施，另外就是得到政府的救助：政府推出一系列的救助計畫，包括小企業尤其個體戶，可以申請SBA Disaster Loan Assistant，1萬美金協助，不需要償還；給自己發工資或者員工發工資有payroll的，可以申請PPP programe，可以申請去年平均工資的125%的貸款，只要6個月內不裁員，有可能不用償還。對於家庭和個人，收入$75,000或者家庭收$150,000之下，每人會自動收到IRS $1,200補助，兒童$500等。
現在的救助措施，相信在短期內，以上的作法會對市場起到穩定作用。但是，不能制止失業率的攀升。失業率還會大幅上升。如果沒有疫苗，不會從根本上解決人們生活、出行的問題，經濟還會進一步停滯。幾個月不能解除現在人民生活的危險，會給企業會帶來更深的打擊，經濟和股市也會進一步惡化。房地產市場也會被拖累走低。
貸款規則已經改變
貸款利率方面，趨於穩定。住宅貸款和十年公債相聯繫。美聯儲之前每天以500億的速度向市場印錢注水，致使債券價格攀升，上週注水從500億降到了250億，債券市場現在基本穩定，美聯儲已經控制了局面。
住宅貸款銀行趨於更加謹慎。不查收入貸款NQM貸款銀行已經不做了。 Jumbo這樣的大貸款，不少銀行也調整了規定；低首付（20%首付以下）、Cash Out Refinance提現重新貸款，銀行也都紛紛叫停了；有些銀行不讓鎖利率，有些是因為不能確保估價可以正常進行。
房屋估價部分，銀行允許估價師開車到房子外邊拍照，不進房子。有些銀行還是停止估價，貸款也不能進行。由於貸款不能正常進行，交易被迫終止的情況，最近也遇見不少了。
美國房地產方面，如果經濟停滯，房價下跌，對於房地產開發企業的資金壓力很大，資金鏈斷裂可能性大。住宅購房方面，預計會出現一段時間的銷售下滑。就業市場被衝擊後，本次6至8個月後就會在房地產市場顯現。當然，這裡有很多變量是無法預測的，就是病毒是否還會演變得更難控制？疫苗何時可以產生？政府的措施⋯⋯任何一個變量都可能影響或者改變發展趨勢。
最近不少朋友加我微信 ibillqin 或者在硅谷地產頻道群裡問：
何時可以進場買房子？
現在自己住的房子是不是應該出售？
疫情期間買房子是不是可以撿到便宜？
現在賣房子會不會不划算，如果不賣，市場進一步下降怎麼辦？
現在賣，房價低的時候再買的策略是否可行？
如果房價降低，買哪種地產板塊，買哪個地區是比較好的投資策略？
如果換房要如何操作？
房地產的項目現在能不能投資？
怎麼一個資金結構比較合適？
這些問題都是很個性化的問題，需要針對不同的情況具體分析。歡迎大家加入硅谷地產頻道或者加我的微信號進一步探討。#
作者：Jing (Bill) Qin
BQ Group Inc
Realtor ®
CalBRE#: 01879849/NMLS#321824
408.800.5988 | BillQin@bqrealtygroup.com
Wechat ID 微信: iBillQin
www.bqrealtygroup.com | www.billqin.com
編者按：原標題：「美國經濟衰退，2020對比2008和1929，經濟及房地產市場現狀走勢」。為了反擊中共的抹黑，美國總統川普把武漢新冠病毒稱作「中國病毒」。大紀元認為叫「中共病毒」更準確。這個病毒來自中共統治下的中國，因為中共掩蓋疫情而向全世界散發，為了替華人正名，應區分中共和中國，正名為「中共病毒」或「中共肺炎」。
歡迎加入我們的灣區地產臉書專頁
本文刊載於舊金山4月18日地產版
每週為您獻上舊金山最新消息
責任編輯：李歐
