【大纪元2020年07月09日讯】（记者宁柏综合报导）日前，住房市场的专家们根据疫情过后房屋销售活动强于预期的情况，调整了他们先前对房市价格的预测，并称新西兰不太可能陷入房市崩溃。
不过，所有人都同意，一旦新一轮COVID-19爆发，则意味着所有的预测都将无效。
媒体NZME 和新西兰房地产协会 (REINZ) 联手，在全国范围内发起一项新的宣传活动，旨在让新西兰人了解COVID-19之后的房屋买卖信息时，通过新西兰最年轻的地产中介公司OneRoof，凭借其在业内的重大影响力和洞察力，采访了该行业的一批知名的经济学家和地产专家，以了解住房市场的未来走向。
大家较为一致的看法是，新西兰的情况并不像之前预料的那么糟糕，虽然房价可能会下跌，但专家们不相信房市会崩溃。
尽管对于是否会出现更多的按揭未完房屋出售 (因房主无力继续偿还银行房贷而不得不将其物业交给银行拍卖) 有不同意见，但大家似乎倾向于认同一点，一旦出现大规模社区感染对房市必定会产生相当的破坏性。
总理态度明确 坚拒过早开放边境
在上周的媒体发布会上，总理Jacinda Ardern将要求开放新西兰边境的呼吁描绘为“危险”之举。她的回应清楚地提醒我们，尽管新西兰基本上没有COVID-19，但世界其他国家和地区仍未出现疫情缓解迹像，甚至于出现了新的爆发。比如我们的近邻澳大利亚，近期维多利亚州持续出现新的社区感染病例，导致维州政府决定从7月8日晚间11:59开始在墨尔本市中心和邻近的Mitchell Shire实施阶段3停摆，当地居民必须待在家中，原则上禁止群聚性活动。
总理说：“我们可以享受周末体育活动，去餐厅和酒吧，我们的工作场所已经重新开放，我们可以按我们的喜好程度举办任何规模的聚会。”她要求我们务必珍惜这来之不易的成果。
所以，政府对于边境的人员流动密切关注，对不断从海外返回的新西兰人做好检测隔离工作。
目前表现出的住房市场的交易活动好于预期，与新西兰较快地恢复到常态不无关系。由OneRoof的数据合作伙伴Valocity开发的最新住房市场指数显示，虽然COVID-19使房地产价值下跌，但它们又会回昇。
OneRoof发起的“了解景观”(Know the Landscape) 活动，为人们了解COVID-19疫情之后的房屋买卖很有帮助，它询问了房地产市场专家，未来六个月中他们最担心的是什么。以下是专家们列出的重要因素，希望能借此来引起关注。
一、上升的失业率
经济学家及评论家Tony Alexander 警告失业情况可能会更为严重，但没多少人对此担心。细看失业率上升的问题，大多数失去工作的人们多半来自接待业、旅游业、零售业和娱乐业，通常是低收入群体，许多人并不拥有房屋或是正在努力之中，很多人是移民。
Alexander指出：“在2008年的全球金融危机中，有4% 的工作在持临时工签的移民手中，而这次的COVID-19，这一比例翻了一倍，达到8%。他们同样不是房屋所有者，大部分集中在接待、零售、旅游业，当然他们将不得不回家，所以这些失业的租客离开后，屋主不会掀起出售高潮。”
Alexander并不否认失业率上升带来的负面影响，仍然相信房价在本年度会下跌，其跌幅在5% ～ 10% 之间。
John Bolton是Squirrel 抵押贷款公司的CEO，同意失业率在飚昇，其中很大一部分在那些非房主的职业中，但他表示，由于拖欠租金，这会让投资者受损。
“我认为那里会有一些挑战，银行 (指宁愿借钱给自住者的银行) 将不那么支持投资者。”
二、不再有工资补贴
他所担心的是工资补贴的结束，说它是一次性支付的，而且一些企业已经放任员工了，但是，“补贴的结束并不意味着事情会停下来。”
一些企业将工资降低到80%，John Bolton认为，他的一位客户的工资已经达到60%，但他知道自己的工资将再次上涨，并且很感激能继续工作。
企业老板清楚，如果让其员工离职，他们将很难找到好的员工，而且重新聘用很昂贵。
三、贷款利率超低
没有人特别担心抵押贷款假期即将结束，还款又将继续。因为利率如此之低，银行和政府宁愿帮助而不是阻碍那些苦苦挣扎的人。
西太平洋银行 (Westpac) 首席经济学家 Dominick Stephens 坚信他对今年4月至12月房价将下跌7% 的预测，但他指出，银行利率如此之低，以至于可以挽救房地产市场。
“去年，我们成功地预测了房地产市场将会增长，大多数人认为房价已经很高，不可能再上涨。可我们认为，不是这个情况，利率下降将推动房价上涨。(现在利率甚至更低) 这就是我期望的理由，一旦进入衰退后的环境，无论何时，我们都会看到房价迅速回昇。”
财务顾问Hannah McQueen表示，尽管借贷从未如此便宜，但问题在于银行的贷款标准将变得相当苛刻。
“随着经济恶化，他们不太可能简单地借给任何人和所有人，因此，尽管您可能要等等看价格是否下跌，但届时银行可能不太愿意向您提供贷款。”
四、经济衰退
Dominick Stephens对衰退对于房地产市场的影响直言不讳：“房价在衰退期间下跌，故事结束了。在正常情况下，我会在建模过程中使用各种因素，但在经济衰退期间，情况会有所不同。”
“您的销售很红火，有些人失业并陷入财务困境，不幸的是他们无法维持自己所住的房屋。其他人则因为经济衰退，因此不愿将房屋改建。 房价下跌。这是最大的因素”他说。
但是，有很多证据表明，经济衰退并没有它本来应该呈现的那么沉重。 “我们仍将面临严重的衰退，但可能比我们最初的想法还要严重。”
五、外籍人士
新西兰人蜂拥而至，令我们的检疫隔离设施人满为患，但Infometrics的首席预报员Gareth Kiernan表示，仍然不知道他们是否会在接下来的6到12个月或更长时间内停留还是再次离开。
“不同类型的人出国有不同目的，那些一心只为了海外经历 (即OE) 快速回国的人可能不会进入房市买房，而另一些有可能决定永久回国。”
后者可能在市场上买房，如果是的话，问题是在哪里买房？由于在家工作更容易，他们不一定选择大城市，而是出于生活方式的考虑搬到Hawke’s Bay或Nelson等地区，这会有助于推高那些地区的房价。
Tony Alexsander说，返回新西兰的人数以及未离开新西兰的人数，正在支撑住房市场，并抵消了移民人数的减少。
六、旅游业
Dominick Stephens表示，在没有国际旅游的情况下，在任何一个特定的夜晚，在新西兰需要庇护的人数比Covid-19之前少了很多，这将导致Airbnb的房产重新流向市场，从而影响关键地区的租金价格。
“我希望看到这种情况会在Tauranga和北边的许多物业中出现。最终，这将影响这些地区的房价。而皇后镇房价的跌幅最大。”
Stephens说，人口增长放缓是预计房价将下跌的另一个原因，而且返回的新西兰人不足以改变这一状况。
七、新的疫情爆发
每个人都同意更多的爆发将是一个大问题。
Gareth Kiernan说：“另一场疫情的最大担忧是经济影响，它对企业的收入和盈利能力有多大影响，进而影响他们继续雇用员工的能力，而且还带来不确定的后果。”
不确定性使人们怀疑是否愿意花钱或雇用企业或投资于企业。
Gareth Kiernan接着说：“很高兴看到现在的情况，在三个月的基础上，很明显，作为一个经济体，除了边境之外，我们正在恢复正常运转；所以人们感到更为幸福。我并不是说它已经完全确定了，但是如果情况不稳定并且疫情再次爆发，我们又有可能再次回到3级或更差的水平，那么对经济的潜在影响而言几乎是灾难性的。 ”
如果发生这种情况，人们继续偿还抵押贷款的能力将受到影响，价格将大幅下降：“将有很多人被迫出售，而市场上没有多少人愿意购买。”
如果投资者看到价格下跌，他们可能会推迟购买，从而导致价格的进一步下跌。
Tony Alexander的乐观情绪因回到3或4级警戒状态的可能而受到削弱，他说会有新的裁员浪潮。
“这就是为什么迄今为止政府对边境的不良管控一直是对我们的经济复苏和住房市场的最大威胁。企业将在大约八周的时间内面临决策，我会继续留下这些工人吗？或者我干脆让他们走人？”
八、疫苗
Gareth Kiernan相信，我们仍有可能面临新一轮疫情的爆发，虽然还有很长的路要走。接种疫苗的时间越久，回来的人购买房屋的可能性就越大。
“如果明年年初我们仍处于和今天相似的位置；我认为人们在这里待的时间越长，他们就越有可能变得更加安定。”Gareth Kiernan说。
但是，如果疫苗较早到达，则可能会再次有海外人来到新西兰。
九、大选
选举通常会使房地产市场动荡不安，但Dominick Stephens认为这不会造成太大伤害。
上次选举对房地产市场的影响至关重要，其中一方赞成资本利得税，而另一方则强烈反对。 但是，资本利得税是固定的，Dominick Stephens并没有看到主要政党和他们的住房方式之间有什么实质性的区别。 政府或联盟伙伴的更替不会改变他的观点。
Hannah McQueen表示，人们对选举确实感到有些紧张，但他们推迟了计划，但并未放弃。
她同意，由于没有哪个大党派热衷于征收资本利得税，没有什么大的影响会大幅度影响房价。
Tony Alexander提出了一些与在家工作，印钞和建筑业相关的因素。
在家工作可能会增加住房需求，因为房主比租房更容易装修房屋，例如搬动墙壁做办公室。
印钞是新西兰的新领域，但是当其他国家在全球金融危机之后印钞时，它推高了资产价格，这可能在新西兰发生。我们的储备银行在5月份表示，由于量化宽松政策，资产价格可能面临上行压力。
银行对于新房建设贷款更为谨慎，这恐怕导致住房价格上行压力。
十、供-求关系和首次购房者
John Bolton说，他公司的首次购房者申请量增长了200％ 以上，该集团现正在推动市场。
“我们非常忙。我们的首次购房者活动大大增加了。利率如此之低，拥有比租住便宜。我的看法是，入门级房价根本不会下跌。入门级的需求超出了供应，因此您不会降低入门级的房价。如果您现在奥克兰的任何入门级房源上市，就会有人在敲门。”
John Bolton表示：“任何降价都可能是在需求较少的高端市场。”
原来，新西兰房市受如此之多因素的影响，远比我们想像的要复杂。
责任编辑：筱康
