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2021湾区房市仍被看好 房价涨幅或趋缓

房市变数:利率或上升、拜登新政、房源增加、疫情防控

今年房贷利率预计将会上扬,但仍是历史低位。(Shutterstock)
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【大纪元2021年01月26日讯】文:李欧・大纪元
去年12月16日,Palo Alto卖出一个被砍价16.5%的两房型公寓,卖价是835万美元,前后只花了约一个月的时间。此交易透露出两个讯息:公寓房型走跌、硅谷房地产市场依旧火热。足够令人咋舌硅谷房产实力,抑或该说硅谷富人从不缺钱?在拜登政府的上任后,新冠疫情加重下,房市的走向会继续火热吗?

Palo Alto两房型公寓,去年底卖出835万美元,2012年底卖出约550万。(Zillow)

2020年从夏季开始到第四季,湾区房地产市场一直处于强劲的状态,新年、新政府的到来,有哪些新政策会对房市有影响、利率是否会上升,而另一个不可控因素是疫情的发展,虽然有疫苗问世,但疫苗的有效性却一直受到质疑,而且病毒持续出现变种,更引起大众的忧虑,假如疫情没办法有效压制,对经济的冲击显而易见,对房市无疑也是一记重拳。

房贷利率预测将上升

撇开疫情,先来看利率预测,房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)、房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和房地产经纪人网站(Realtor.com)均预测,2021全年的30年平均利率将落在2.9%至3.4之间。从技术上讲,尽管这比去年的平均2.67%高,但从历史上看,它仍然非常低。1983年利率曾达到最高的18%。房贷利率基本从八十年代初到达高点后,随后就往下调整,到2010年之后就经常维持在5%以下浮动。

大多数专家预计房贷利率仍将在一段时间内保持稳定,直到2021年以后。住房市场研究公司Zonda Home的首席经济学家沃尔夫(Ali Wolf)表示:“抵押贷款利率与经济有着有趣的关系。经济学家和分析家都预计,一旦疫苗广泛注射,经济活动将在2021年下半年释放出来。增强的经济通常与借贷成本上升有关。”

疫苗普及后 房源可能增加

在需求旺盛和库存极度有限(记录最低)的房市下,美国整体房价在2020年飙升。根据Realtor.com的住房报告,房价在2019年11月至2020年11月之间上涨了12.7%。这对买家来说这是痛苦的时刻,所幸,价格在2021年似乎不会如此快的上涨。尽管,今年年初应该会出现一些陡峭的上涨,但CoreLogic的首席经济学家诺瑟夫特(Frank Nothaft)预测,一旦疫苗普及,价格上涨就会放缓。

诺瑟夫特的推论是,一旦许多人都接种了疫苗,随着疫情的消退和气温的升高,预计市场上将会有更多的上市。因为,原先许多计划在2020年出售的老年房主都决定推迟上市,直到疫情风险消除为止。如果这种情况发生在年中,那么今年下半年待售房源的增加,以及新的独立房的出炉将缓解价格上涨。诺瑟夫特预测今年全年增长率为2.1%。

Realtor.com首席经济学家海尔(Danielle Hale)预测,全国房价升值幅度将达到5.7%,她认为这会是容易达成的涨幅,在旧金山-Oakland- Hayward一带的都会区会有8.4%的涨幅;圣荷西-Sunnyvale-Santa Clara都会区会有10.8%的涨幅。但是海尔也说,房贷利率如果上升,将对市场有不同的挑战。

表:Realtor.com对加州都会区2021年房地产市场的预测(数据来源:Realtor.com)。(大纪元制表)

竞价的情况在2021年也可能会减缓。去年10月,Redfin提交的所有报价中有56%参加了竞价,与9月的57%和8月的59%相比有所下降。幸运的是,下降趋势可能会持续下去,尤其是在我们进入新的一年之后。

不过在湾区可能还未必减缓竞争,举一个例子,去年底,Fremont一户社区型的三房独立屋,面积也就1376 SF.,跟邻居都挨得很近,11月11日97.5万元上市,前后一共来了12组报价,最后12月16日以117.2万卖出,高出上市价20%。正如我刚刚说的,湾区房市总是比较疯狂些。

Fremont一户社区型的三房独立屋,去年底获得12组报价竞争。(Zillow)

根据海尔的说法,大致上在2021年,待售房源的数量应会增加,从而缓解买家在2020年面临的一些库存困境。

拜登的购房税收抵免政策

另外一件令人纠结的事,那就是新任选总统拜登(Joe Biden)提出的购房者税收优惠政策,该政策可为首次购房者提供可预支的$ 15,000抵免金(用于支付首付)。Zonda Home首席经济学家沃尔夫表示,如果这种优惠政策得到国会的批准,将会加剧房市竞争。

沃尔夫说:“对购房者说,首付是他们购买住房时面临的最大障碍。”“15,000美元的首次购房者税收抵免是有针对性的影响,帮助解决这个障碍。不过,买家应该相应地设定他们的期望。如果该政策成为现实,那么房地产市场将变得更具竞争。”

沃尔夫认为,通过每年250亿美元的购房金援,可能不会成为拜登上任的当务之急,尤其是在房市表现如此出色的情况下。沃尔夫认为,房地产已经是经济中最强劲的部分,与其它受到大流行病负面影响的行业相比,房市需要的刺激相对更少些。

开工率增加 新房新需求

大多数专家预测,2021年新房屋建设将增加,特别是如果需求保持强劲的话。去年10月房屋开工量达到年增长近15%。根据Realtor.com的数据,今年应再增加9%。

这些新房产肯定会缓解买家面临的供给缺乏的困境,也让建筑商有更好的机会提供更符合消费者偏好的房产,很显然消费者偏好在大疫情期间已发生了很大变化。最为显着的是人们想要更大的空间。

全国房屋建筑商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家迪特兹(Robert Dietz)表示:“由于人们待在家中的时间更长,因此消费者需要更大、更高效的住房。我们预计未来四年,新房的中位数面积将会增加。去年第三季度的数据已经显示出这种趋势。据NAHB的数据,当前新独立房的平均面积为2,487平方英尺,自大萧条以来增长了5%。

另一个需求变化相当反差,以往开放式空间曾是新房建设中的必备条件,家人在下班放学后能聚在一起,但由于新冠肺炎的冲击,全家人无法出门,每个家人的隐私空间变得更为重要。正如Warburg Realty的首席执行官彼得斯(Frederick Warburg Peters)所说:“如果每个人都一直在家,那么带有门的空间将变得更加理想。”

在新冠肺炎流行中,与健康相关的设施和提高能源效率的设备,这也是需求清单。德州房屋建筑商Meritage Homes的首席运营官罗德(Phillipe Lord)说:“购房者对于帮助他们每月节省资金的功能,越来越感兴趣,例如节水、节电的电器和防紫外线的门窗。”他说,空气过滤系统和维护技术,如空气和水质量的监控功能、管道泄漏感知,并提醒使用者何时更换滤芯的技术,也越来越受欢迎。

郊区房将继续热销

自疫情开始以来,对郊区房屋的需求激增。根据Realtor.com的报告,与市区房地产相比,自3月以来,郊区的房价一直持续上涨。与更多的城市社区相比,郊区房屋的销售速度更快,供应却更少。

根据德州建筑商罗德所说,Meritage Homes在公司经营的每个市场中都看到向郊区迁移的活动。NAHB的最新《房屋建筑地理索引》证明了这一点。2020年第三季度,中型城市的外郊区的建筑增长最快;增长最慢的地区,是这些大都市的人口稠密区。

继续在家 都会区租金降幅大

暴露于人口稠密区,得到新冠肺炎的概率就更高,这肯定是大家搬离都市或通勤区的原因之一,而且2021年这种趋势应该还会持续。这也是旧金山湾区去年以来租金价格持续下降的原因。据Realtor.com去年十二月份的租金统计显示,旧金山、Santa Clara、San Mateo等县在不同房型的租金都是全美降价最多的前十名,尤其旧金山更是样样名列第一,Studio租金降价33.8%,中位数租金来到2,086美元。而在增加租金的前十名,沙加缅度(Sacramento)与南加州的河滨县(Riverside)均榜上有名,沙加缅度的Studio租金增加20.3%名列全国第二,中位数租金来到1,495美元。

海尔说:“在疫苗普及之前的上半年,我们预计在家工作将继续存在,这迫使人们寻找更大的住房空间。”“在下半年,我们预计在房价上涨和房贷利率上升的情况下,人们寻求可负担性房产,也将继续推动往郊区的迁移。”

止赎房浪潮会来吗?

自去年三月份以来,联邦暂停止赎权的禁令,保护了经济陷入困境的房主,免于失去房屋。但是这些措施将在今年年底到期。

当禁令结束时,专家预测止赎潮将有可能随之而来。但会不会出现房市崩盘?综合上面对房市的预测,崩盘很可能不会发生。

经营止赎房平台Realty Trac的执行副总裁沙加(Rick Sharga)说:“这次的市场动态是如此不同。”如今,历史低利率,千禧一代的强劲需求,以及城市到郊区的迁移激增,确保房主可以更轻松地出售房屋。

房主拥有比以往任何时候都更多的资产,为房主在还贷困难时提供了保障。根据CoreLogic的数据,自2019年第三季度以来,美国房主的房屋净值增加了惊人的1万亿美元,同比增长近11%。沙加说:“现在出售房屋当然比止赎拍卖更好。”

“鉴于我们最近看到的大量COVID-19案例,似乎可能再次提高失业率。如果CARES法案宽容计划的注册截止日期,没有至少延长到今年年第一季度,我们可能会在今年第三季度末,开始看到房贷违约情况开始发生,但是到2022年,止赎房的显着提升还是不太可能。”沙加说。#



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本文刊载于旧金山1月23日地产版

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责任编辑:李曜宇

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