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2021灣區房市仍被看好 房價漲幅或趨緩

房市變數:利率或上升、拜登新政、房源增加、疫情防控

今年房貸利率預計將會上揚,但仍是歷史低位。(Shutterstock)
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【大紀元2021年01月26日訊】文:李歐・大紀元
去年12月16日,Palo Alto賣出一個被砍價16.5%的兩房型公寓,賣價是835萬美元,前後只花了約一個月的時間。此交易透露出兩個訊息:公寓房型走跌、硅谷房地產市場依舊火熱。足夠令人咋舌硅谷房產實力,抑或該說硅谷富人從不缺錢?在拜登政府的上任後,新冠疫情加重下,房市的走向會繼續火熱嗎?

Palo Alto兩房型公寓,去年底賣出835萬美元,2012年底賣出約550萬。(Zillow)

2020年從夏季開始到第四季,灣區房地產市場一直處於強勁的狀態,新年、新政府的到來,有哪些新政策會對房市有影響、利率是否會上升,而另一個不可控因素是疫情的發展,雖然有疫苗問世,但疫苗的有效性卻一直受到質疑,而且病毒持續出現變種,更引起大眾的憂慮,假如疫情沒辦法有效壓制,對經濟的衝擊顯而易見,對房市無疑也是一記重拳。

房貸利率預測將上升

撇開疫情,先來看利率預測,房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Association)、房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和房地產經紀人網站(Realtor.com)均預測,2021全年的30年平均利率將落在2.9%至3.4之間。從技術上講,儘管這比去年的平均2.67%高,但從歷史上看,它仍然非常低。1983年利率曾達到最高的18%。房貸利率基本從八十年代初到達高點後,隨後就往下調整,到2010年之後就經常維持在5%以下浮動。

大多數專家預計房貸利率仍將在一段時間內保持穩定,直到2021年以後。住房市場研究公司Zonda Home的首席經濟學家沃爾夫(Ali Wolf)表示:「抵押貸款利率與經濟有著有趣的關係。經濟學家和分析家都預計,一旦疫苗廣泛注射,經濟活動將在2021年下半年釋放出來。增強的經濟通常與借貸成本上升有關。」

疫苗普及後 房源可能增加

在需求旺盛和庫存極度有限(記錄最低)的房市下,美國整體房價在2020年飆升。根據Realtor.com的住房報告,房價在2019年11月至2020年11月之間上漲了12.7%。這對買家來說這是痛苦的時刻,所幸,價格在2021年似乎不會如此快的上漲。儘管,今年年初應該會出現一些陡峭的上漲,但CoreLogic的首席經濟學家諾瑟夫特(Frank Nothaft)預測,一旦疫苗普及,價格上漲就會放緩。

諾瑟夫特的推論是,一旦許多人都接種了疫苗,隨著疫情的消退和氣溫的升高,預計市場上將會有更多的上市。因為,原先許多計畫在2020年出售的老年房主都決定推遲上市,直到疫情風險消除為止。如果這種情況發生在年中,那麼今年下半年待售房源的增加,以及新的獨立房的出爐將緩解價格上漲。諾瑟夫特預測今年全年增長率為2.1%。

Realtor.com首席經濟學家海爾(Danielle Hale)預測,全國房價升值幅度將達到5.7%,她認為這會是容易達成的漲幅,在舊金山-Oakland- Hayward一帶的都會區會有8.4%的漲幅;聖荷西-Sunnyvale-Santa Clara都會區會有10.8%的漲幅。但是海爾也說,房貸利率如果上升,將對市場有不同的挑戰。

表:Realtor.com對加州都會區2021年房地產市場的預測(數據來源:Realtor.com)。(大紀元製表)

競價的情況在2021年也可能會減緩。去年10月,Redfin提交的所有報價中有56%參加了競價,與9月的57%和8月的59%相比有所下降。幸運的是,下降趨勢可能會持續下去,尤其是在我們進入新的一年之後。

不過在灣區可能還未必減緩競爭,舉一個例子,去年底,Fremont一戶社區型的三房獨立屋,面積也就1376 SF.,跟鄰居都挨得很近,11月11日97.5萬元上市,前後一共來了12組報價,最後12月16日以117.2萬賣出,高出上市價20%。正如我剛剛說的,灣區房市總是比較瘋狂些。

Fremont一戶社區型的三房獨立屋,去年底獲得12組報價競爭。(Zillow)

根據海爾的說法,大致上在2021年,待售房源的數量應會增加,從而緩解買家在2020年面臨的一些庫存困境。

拜登的購房稅收抵免政策

另外一件令人糾結的事,那就是新任選總統拜登(Joe Biden)提出的購房者稅收優惠政策,該政策可為首次購房者提供可預支的$ 15,000抵免金(用於支付首付)。Zonda Home首席經濟學家沃爾夫表示,如果這種優惠政策得到國會的批准,將會加劇房市競爭。

沃爾夫說:「對購房者說,首付是他們購買住房時面臨的最大障礙。」「15,000美元的首次購房者稅收抵免是有針對性的影響,幫助解決這個障礙。不過,買家應該相應地設定他們的期望。如果該政策成為現實,那麼房地產市場將變得更具競爭。」

沃爾夫認為,通過每年250億美元的購房金援,可能不會成為拜登上任的當務之急,尤其是在房市表現如此出色的情況下。沃爾夫認為,房地產已經是經濟中最強勁的部分,與其它受到大流行病負面影響的行業相比,房市需要的刺激相對更少些。

開工率增加 新房新需求

大多數專家預測,2021年新房屋建設將增加,特別是如果需求保持強勁的話。去年10月房屋開工量達到年增長近15%。根據Realtor.com的數據,今年應再增加9%。

這些新房產肯定會緩解買家面臨的供給缺乏的困境,也讓建築商有更好的機會提供更符合消費者偏好的房產,很顯然消費者偏好在大疫情期間已發生了很大變化。最為顯著的是人們想要更大的空間。

全國房屋建築商協會(National Association of Home Builders)首席經濟學家迪特茲(Robert Dietz)表示:「由於人們待在家中的時間更長,因此消費者需要更大、更高效的住房。我們預計未來四年,新房的中位數面積將會增加。去年第三季度的數據已經顯示出這種趨勢。據NAHB的數據,當前新獨立房的平均面積為2,487平方英尺,自大蕭條以來增長了5%。

另一個需求變化相當反差,以往開放式空間曾是新房建設中的必備條件,家人在下班放學後能聚在一起,但由於新冠肺炎的衝擊,全家人無法出門,每個家人的隱私空間變得更為重要。正如Warburg Realty的首席執行官彼得斯(Frederick Warburg Peters)所說:「如果每個人都一直在家,那麼帶有門的空間將變得更加理想。」

在新冠肺炎流行中,與健康相關的設施和提高能源效率的設備,這也是需求清單。德州房屋建築商Meritage Homes的首席運營官羅德(Phillipe Lord)說:「購房者對於幫助他們每月節省資金的功能,越來越感興趣,例如節水、節電的電器和防紫外線的門窗。」他說,空氣過濾系統和維護技術,如空氣和水質量的監控功能、管道洩漏感知,並提醒使用者何時更換濾芯的技術,也越來越受歡迎。

郊區房將繼續熱銷

自疫情開始以來,對郊區房屋的需求激增。根據Realtor.com的報告,與市區房地產相比,自3月以來,郊區的房價一直持續上漲。與更多的城市社區相比,郊區房屋的銷售速度更快,供應卻更少。

根據德州建築商羅德所說,Meritage Homes在公司經營的每個市場中都看到向郊區遷移的活動。NAHB的最新《房屋建築地理索引》證明了這一點。2020年第三季度,中型城市的外郊區的建築增長最快;增長最慢的地區,是這些大都市的人口稠密區。

繼續在家 都會區租金降幅大

暴露於人口稠密區,得到新冠肺炎的機率就更高,這肯定是大家搬離都市或通勤區的原因之一,而且2021年這種趨勢應該還會持續。這也是舊金山灣區去年以來租金價格持續下降的原因。據Realtor.com去年十二月份的租金統計顯示,舊金山、Santa Clara、San Mateo等縣在不同房型的租金都是全美降價最多的前十名,尤其舊金山更是樣樣名列第一,Studio租金降價33.8%,中位數租金來到2,086美元。而在增加租金的前十名,沙加緬度(Sacramento)與南加州的河濱縣(Riverside)均榜上有名,沙加緬度的Studio租金增加20.3%名列全國第二,中位數租金來到1,495美元。

海爾說:「在疫苗普及之前的上半年,我們預計在家工作將繼續存在,這迫使人們尋找更大的住房空間。」「在下半年,我們預計在房價上漲和房貸利率上升的情況下,人們尋求可負擔性房產,也將繼續推動往郊區的遷移。」

止贖房浪潮會來嗎?

自去年三月份以來,聯邦暫停止贖權的禁令,保護了經濟陷入困境的房主,免於失去房屋。但是這些措施將在今年年底到期。

當禁令結束時,專家預測止贖潮將有可能隨之而來。但會不會出現房市崩盤?綜合上面對房市的預測,崩盤很可能不會發生。

經營止贖房平台Realty Trac的執行副總裁沙加(Rick Sharga)說:「這次的市場動態是如此不同。」如今,歷史低利率,千禧一代的強勁需求,以及城市到郊區的遷移激增,確保房主可以更輕鬆地出售房屋。

房主擁有比以往任何時候都更多的資產,為房主在還貸困難時提供了保障。根據CoreLogic的數據,自2019年第三季度以來,美國房主的房屋淨值增加了驚人的1萬億美元,同比增長近11%。沙加說:「現在出售房屋當然比止贖拍賣更好。」

「鑑於我們最近看到的大量COVID-19案例,似乎可能再次提高失業率。如果CARES法案寬容計劃的註冊截止日期,沒有至少延長到今年年第一季度,我們可能會在今年第三季度末,開始看到房貸違約情況開始發生,但是到2022年,止贖房的顯著提升還是不太可能。」沙加說。#



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本文刊載於舊金山1月23日地產版

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責任編輯:李曜宇

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