【大紀元2026年07月20日訊】感覺今年才剛剛過完年，現在竟然已經過了年中。美國房地產市場在這段期間隨著戰爭、通脹、利率的動態變化，也發生一些轉變，以致法拍房開始增加。另外，今年下半年房市，各專家又做出哪些預測？外部有哪些變數？請跟我一起來了解。
2026年上半年，美國房地產市場的總結，用一句話來講就是：正在從「高度凍結」轉為「緩慢重新定價」，但是還談不上全面復甦。市場在持續偏高的房貸利率影響下，整體表現相對疲軟，買賣雙方多持觀望態度，且各地區的表現出現了顯著的分化。
上半年，房市呈現五個並存現象：
1. 房貸利率居高不下，加劇「鎖定效應」
今年上半年，原本市場預期會出現較大幅度的降息，但由於美國經濟表現穩健，以及中東衝突引發的通脹疑慮，美聯儲（Fed）在4月份，選擇將基準利率維持在3.5%至3.75%的區間。
30年期固定房貸利率在上半年，持續徘徊在6.3%至6.5%左右。所以，目前依然有超過一半以上的屋主，其現有房貸利率低於4%；高達80%的屋主，利率低於6%。這種「鎖定效應」（Lock-in Effect），使得多數屋主寧願選擇按兵不動，大幅限制了二手房的釋出意願。
根據全美房地產經紀人協會（NAR）數據，6月份，全美成屋銷售折合年率為409萬戶，較5月下降2.4%，但較2025年同期增加2.8%。這代表市場比去年稍微活絡，卻仍沒有形成強勁反彈。
因此，上半年的成交市場可以形容為：有需求，但大量買方只有在利率短暫下降、賣方願意讓價時才會進場。
2. 房價漲幅收斂，呈現高點盤整
由於庫存依然偏低，全美整體房價並未出現崩盤，而是轉為高檔震盪。6月份的數據，成屋中位數價格達到440,600美元，較去年同期微幅上漲1.8%，創下歷史新高。但這不等於每一棟房子都升值1.8%，因為成交中位價會受到高價住宅成交比例、地區及房屋類型影響。
摩根大通（J.P. Morgan）等機構預測，在供需相互抵消的情況下，2026年全美平均房價漲幅將停滯在0%左右；而Realtor.com則預期將有約2%的溫和增長。
觀察重複交易的Case-Shiller房價指數，4月全美房價僅年增0.8%；由於同期通脹約3.8%，房價已連續11個月呈現「實質下跌」，也就是房屋名目價格微升，但購買力調整後的價值正在下降。
舉例來說，去年一間房子價值100萬美元，今年上漲0.8%，變成100.8萬美元。但同期一般商品與服務價格上漲3.8%，代表要維持和去年相同的購買力，這間房子理論上需要漲到約103.8萬美元，結果它只漲到100.8萬美元。換句話說，以去年的購買力衡量，實質價值約下降2.9%。
分四大區域來看，第一季的既有獨棟住宅成交價顯示：東北與中西部的年度漲幅，分別是3.9%、2.7%，因為供應不足，成交價支撐較強。南部與西部，漲幅僅有0.9%，由於庫存較多，部分市場已經降價，但全區平均值尚未大幅下跌。
因此，上半年幾個看似矛盾的現象，其實可以同時成立：成屋成交中位價創新高；整體房價指數只小幅上漲；掛牌價格開始下修；通脹調整後，房屋價值下降。
房價沒跌 法拍卻爆走 2026年中房市真相｜五大現象與下半年預測｜法拍房六年新高｜到底誰在撐價格 #美國地產熱點 7/18/2026
3. 庫存與交易量緩步回溫
市場供給在今年春季出現了改善的曙光，成屋庫存為156萬戶，相當於4.6個月供應量。庫存比一年前增加1.3%，但增幅相比年初時，開始出現放緩。庫存的增速放緩，主要不是房子全部被搶光，而是許多屋主仍不願出售。
此外，庫存供應月數上升，不全是因為很多房子突然上市，很大一部分原因是房子賣得慢、成交量偏低所留下來的庫存。因此，市場尚未進入明顯供過於求的狀態。
由於庫存的增加，房市由賣方市場向平衡市場移動，但尚未全面成為買方市場。
庫存在區域上也出現不同的表現。在東北部和中西部，今年庫存增加得比較快，但因為原本庫存就極低，即使增加後，仍遠低於疫情前水準。這也是芝加哥、紐約周邊，及部分中西部城市房價仍有支撐的原因。
南部與西部，年度庫存增幅已經停滯，但庫存總量其實已恢復，甚至超越疫情前。這些地區在2023至2025年，已累積不少房源，目前正從「快速增加」轉為「高位持平」。
這解釋了為什麼全美房價沒有一致下跌：在缺房的東北與中西部，賣方仍有相當定價能力；在南部和西部，供應較多的市場，買方更容易談價和取得優惠；全國總庫存，尚不足以引發2008年式的價格崩盤；但庫存增加已足以抑制房價快速上漲。
最值得注意的訊號，並不是「庫存已經很多」，而是：庫存增加的動能正在變弱。若下半年新增掛牌繼續停滯，即使成交量不強，房價也未必會明顯下跌。
4. 租金持續降溫 仍高於疫情前
5月份，全美50大都會區，0至2房住宅的租金中位數為1,686美元，較一年前下降1.5%，已連續34個月年減。租金也較2022年高點下降4.4%。但租金仍比2019年高17.2%，因此租客感受到的是「漲勢停止、部分市場開始回落」。
大量疫情期間開工的公寓陸續完工，是租金降溫的主要原因之一。不過，新開工量正在下降，意味著2027年以後，新增出租供應可能再次減少。
5. 法拍增加
我知道很多人都在等法拍屋，想撿便宜，上半年確實出現一些跡象。2026年第一季共有11萬8,727處房產出現至少一次法拍申報，平均每1,211戶住宅，就有一戶出現法拍申報。數據表示，部分屋主的財務壓力確實已經從拖欠階段，逐漸進入法拍程序後端。
4月、5月的法拍申報皆高於去年，但增速開始放慢。這反映兩件事，第一，法拍確實比2025年同期多，從1月至5月，每個月都呈現年增，並不是單月異常表現。
第二，到了4月、5月，增幅開始縮小。特別是銀行實際收回房屋的REO，年增率從第一季的45%、4月的42%，降到5月的6%。因此，上半年後段，並沒有繼續加速失控，而是維持高於去年的水準。
根據Cotality（前身是CoreLogic）的資料顯示，2026年3月，全美仍處於法拍程序中的房貸占比升到0.4%，比一年前增加0.1個百分點，為六年來最高。全美有77%的都會區法拍率高於一年前；嚴重拖欠，即逾期90天以上或已進入法拍的房貸，占比也從1.0%升到1.2%。
「六年新高」的說法，可能有點嚇人。其實要先搞清楚，因為2020年至2021年有法拍禁令、房貸寬限及大量貸款修改措施，法拍率曾被壓到異常低點。因此，現在創六年新高，一部分是從疫情期間極低水準向正常水準回升，不代表已經達到金融海嘯時期的規模。
可以說，法拍已經不再處於歷史低點，而且上升範圍正在擴大；但目前仍是局部屋主的壓力，而不是全國房貸體系失控。
為什麼法拍會增加？原因是，雖然很多既有屋主的房貸利率很低，真正壓垮家庭預算的，可能是暴增的房屋保險、房地產稅、管理費用、各項生活成本和信用卡債務等。
另一個因素是近年買房的屋主，尤其在2022年以後購入的屋主，可能同時承擔較高的房價、6%以上房貸利率、較少的房屋淨值，而且面臨房價下修的風險。
各大主流機構預測
最後，來看看下半年房市會發生什麼變化。事實上，各大主流預測幾乎沒有「暴漲」或「崩盤」兩種極端劇本。無論是政府支持機構、房仲協會，還是大型媒體與分析師，大致都認為市場將進入「高利率逐漸緩和、成交量緩慢回升、房價分化加劇」的階段。
房利美：下半年市場將逐漸復甦
房利美原先預估，2026年底，30年固定房貸利率有機會降到5.9%，跌破6%大關。同時，2026年全美住宅交易量將高於2025年。
房利美認為，下半年最重要的變數有兩個：房貸利率是否真的下降、二手房屋供給是否繼續增加。但它也強調，即使利率下降，美國仍然缺房，因此房價不太可能出現全國性崩跌。不過，由於近期中東局勢與通脹反覆，部分分析已經把利率預估上修到約6.1%左右。
NAR：成交量會比上半年好
NAR首席經濟學家羅倫斯‧元（Lawrence Yun）在6月表示，只要庫存持續增加，下半年房屋銷售將優於上半年。原因是買賣雙方，都會開始接受現狀，慢慢回到市場。此外，建築商的優惠提供，也在幫助買家圓夢。
MBA：最大的問題是負擔能力
抵押貸款銀行家協會（MBA）認為，美國長期缺房問題尚未解決，需求依然支撐住房市場，但高利率與高房價，使很多家庭根本買不起房。
MBA最新數據顯示，即使建商不斷提供優惠，今年5月新房貸申請仍受到高利率，和經濟不確定性的壓抑。也就是說，不是「沒人想買」，而是「很多人想買，但買不起」。
決定2026年底房市方向：三個外部變數
如果把目前各家機構的預測濃縮成一句話，大概就是：「房市不會崩，但也不會熱。」在房貸利率維持下，成交量或比上半年稍微回暖；在庫存放緩中，房價全國平均仍將小幅上漲；在高價中，首購族壓力依舊很大。
真正決定2026年底房市方向的，仍然是三個外部變數：美聯儲是否降息；中東戰爭與能源價格，是否持續推升通脹；新住房政策，能否真正增加供給。◇
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責任編輯：李曜宇#
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