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加拿大各地房价与收入对比

(数据来源:加拿大房地产协会,the Canadian Real Estate Association )
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【大纪元2021年04月24日讯】(记者林霏编译报导)关于购房,个人理财有一个简单的准则:买家应购买那些房价收入的四倍或以下。但随着房价的不断飙升,大部分地区的普通加拿大人很难再坚守这一规则。

房价收入比率

在病毒大流行期间出现的购房热潮中,全国大部分地区的平均住宅物业价值已与平均收入脱钩。以下是《环球新闻》对过去40年各地平均收入相对于平均房价情况的报导。根据加拿大房地产协会和加拿大统计局的数据,目前全国平均房价是家庭平均收入的7倍多。

平均房价并不能完美地衡量购房者在现实中所面临的问题,因为这一指标可能会被特定时期内所售房型的变化所左右。不过,这些数字还是提供了一幅鲜明的画面,表明可负担力正迅速下滑。

十多年来,房价的增长速度远远大于收入的增长速度,这个问题主要局限于温哥华和多伦多这两个全国最昂贵且最活跃的房地产市场。

根据加拿大房地产协会(the Canadian Real Estate Association ,CREA)和加拿大统计局(Statistics Canada)的数据,在大温地区,2016年的平均房价接近当地平均收入的12倍。

在2016年下半年至2018年期间,省府和联邦实施了旨在为房市降温的措施后,这一比例下降了几个档次。但在房地产火热的情况下,有数据显示,该比例又在增长。在多伦多,平均房价在疫情爆发前是当地家庭平均收入的8倍左右;而现在,已达到平均收入的10倍。

数据显示,目前加拿大多个市场的房市盛况正在急剧扩大房价与收入的差距。

以渥太华和蒙特利尔为例,目前平均房价是当地家庭收入的6倍左右。

在新省的蒙克顿市,房价还是比较实惠的,但最近房价的跳涨显着。在2019年,当地的平均房价是家庭平均收入的2.5倍,非常合理。现在,平均房价是平均收入的3.5倍。

在加拿大的一些小社区,这种跳涨更为明显。今年2月,BMO经济学家瓜蒂埃里(Sal Guatieri)指出,在安省伍德斯托克市,基准房价在过去12个月里 “飞快 ”地上涨了11.82万加元,超过了2018年当地家庭收入的中位数8.69万加元。

即使在亚省,沉寂多年的房市也在升温。今年3月卡尔加里的房屋销量是自2007年以来最好的。卡尔加里房地产局表示,基准房价为44.19万元,比去年的水平高出6%以上,不过房产价值仍低于2014年的高点。

债务危险

房价与收入比并不是衡量负担能力的唯一方法。另一个重要方面是按揭贷款的相对规模,即平均收入的房主,对于一套平均价格的房子,每月还贷占收入的百分比。

瑞尔森大学城市研究及土地开发中心高级经济学家Diana Petramala指出,在20世纪80年代,由于两位数的按揭贷款利率,房主将收入的50%用于还贷。在2020年,由于病毒大流行,推动利率下降,按揭贷款的偿还与收入之间的比率下降到2014年以来的最低水平。

“在很大程度上,我们看到的疯狂购买是由于低利率造成的,”她说,不过现在,房价已经上涨了很多,已经侵蚀了超低息借款所带来的可负担性收益。

而对于近期的购房者来说,当利率从历史低点上升时会如何。尤其是在5年后续贷时,会发生什么“家庭对利率哪怕是小幅上升都比过去更加敏感,”Petramala说。

“即使家庭在未来五年内偿还了一些资产[债务],如果利率在(这期间)(攀昇)一到两个百分点,当到了续期的时候,许多现在购买的家庭最终将看到他们的还贷额在增加,”她补充说。

联邦政府在2017年和2018年分两个阶段推出的按揭贷款压力测试,有助于降低借贷成本上升的风险。该测试意味着受联邦监管的贷款机构必须审核买家的财务状况,以确保他们在利率较高的情况下仍有能力支付按揭贷款。

但Petramala说,即使是经过压力测试的房主也可能会感受到借贷成本上升的压力。而且并不是所有近期购房者都必须通过压力测试,因为有些贷款机构没有这样要求。

房价的未来走向

瓜蒂埃里说,过去几个月的房价增长速度令人眼花缭乱,“这很不寻常,从长远来看肯定是不可持续的”。

他补充说,房价很可能在未来几年内趋于平稳。但如果目前房价继续上涨,“那么我们将进入这样一种情况,即几乎必须让房价实际下跌,以恢复住房市场的秩序和平衡。”

智能繁荣研究所(Smart Prosperity Institute)政策及创新高级总监莫法特(Mike Moffatt)说,在一些房价急剧升值的小社区,房屋崩盘的风险更高。

莫法特说,在较大的城市中心,即使房价下跌,由于人口增长带来的新的住房需求,房价最终也会反弹。但在那些人口没有持续增长的小城镇,“可能会出现房价暴跌,却再也看不到需求的情况。”

“对于那些在高峰期买入的房主来说……将是非常棘手的问题,再也看不到这些房价回升了,”他说。

责任编辑:齐守善

 

 

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