site logo: www.epochtimes.com

ASB房价新预测 今年房价将基本持平

【字号】    
   标签: tags: , , , ,

【大纪元2021年04月08日讯】(记者李扪心综合报导)ASB银行在本周发表的最新一期《经济周刊》中,调整了其对住房市场的预测,ASB首席经济学家尼克‧塔夫利(Nick Tuffley)表示,新西兰正在冒着玩住房的“打地鼠”游戏的风险,因为政府正在试图找到合适的杠杆来平衡市场。

所谓的打地鼠游戏,就是地鼠在哪里露头就打哪里,更接近于中文里的“头痛医头、脚痛医脚”的意思。

塔夫利表示,ASB调整了先前对房价走势的预测,以回应政府上个月宣布的对房地产市场的新规定。新规定中有两条对投资者很不利,包括把明线测试(Bright line Test,即免税倒卖房屋的最低年限)的期限,从原来的5年延长至10年,以及逐渐取消投资者用房贷利息成本抵扣租金收入的规定。

政府将打击房价和租金两个“地鼠”

塔夫利说,“在过渡时期,政府为了打击房价这个“地鼠”,实质性地提高了私营部门房东的成本结构,而这些房东作为一个整体,是新西兰最大的住房租赁服务商。”

他说,投资者增加购买租赁物业的愿望很可能会因政府新政策而下降,而在民众对租赁物业需求旺盛、都在等待上市房屋增加的时候,租金可能就有上升的风险。

“尽管政府有关政策的改变对租房市场的影响,目前尚无官方说法,但随着时间的推移,实际影响会逐渐明朗。

“那么下一个跳上来的住房’地鼠’就将是租金”,因为政府的政策变动确实“强化了”租金将继续上涨的速度——现在上涨的更快了。

他说,“边际税率为33%的房地产投资者,实际上将面临债务偿还成本增加50%的情况。一些房东必然就会试图将其中的一部分成本转嫁出去。

“我们已经预计,到2025年中期租金将再增加15%,这将使每年的CPI通胀率增加约0.3个百分点。”

控制租金上涨 可能并不是最好选择

塔夫利认为,“控制租金的确可以为目前的租房者带来了好处,无论他们的财务状况如何,也无论进入租房控制网络的房屋的状况如何,但都是几乎所有人都要承担这个上涨的成本。”

“但未来的租房者往往仍会面临(租金控制的)房屋短缺,因为很少有目前的租户会愿意放弃他们意外得到的好处,而私人房东则不愿提供便宜出租房。

“如果允许这样的调整,房屋往往要么得不到维护(像纽约战后那样),要么被过度翻新维修来增加租金。”

他说,柏林对2014年以前住宅实行的一年一度的租金控制,造成了租金受到控制的物业的短缺,同时由于新的租房者别无选择,因此大大提高了免税新建房屋的租金。

塔夫利说,在瑞典斯德哥尔摩,平均要等11年才能正式租用租金受到控制的房屋。

他认为,“总而言之,一项不按需求来分配利益的政策,可能在住房短缺的情况下,限制了出租房屋的供应,这可能无助于解决新西兰住房市场潜在的高房价和供不应求的问题——无论是对潜在的业主,还是潜在的租客。”

改善住房供应 长期解决问题

塔夫利认为,新西兰大部分住房问题,都与住房供应的高成本和反应缓慢有关。新西兰仍然存在潜在的住房供应问题——目前没有足够的房屋来容纳增加了的人口。

“关键的长期解决方案在于改善住房供应,特别是要成功更换资源管理法案(RMA)。任何可以加快规划和建设阶段、并为冒着开发风险的人们提供更多时间和成本确定性的措施,都将会有所帮助。

“正如我们在KiwiBuild建房项目上看到的那样,建造房屋并非易事。政府正在努力制定政策,以永久改善供应响应,但要使这些努力产生影响还需要时间。”

ASB调整预测

ASB银行对今年剩下来的时间里的房价前景预测为“基本持平”。房地产投资者可能愿意为房地产支付更低的价格,而在投资者最为活跃的中低端市场,首次买房者很可能成为设定接下来价格的群体,而且他们会在仍然供不应求的市场中这样做。

塔夫利说,”出于这个原因,我们预计房价仍将获得一定程度的支持:从本月起到今年中期,房价将基本持平。这意味着2021年的年增长率约为9%~10%,而我们在政府房屋政策发布之前的预期为15%。在这之后,我们预期房价年上涨率为3%~5%。

“基本上,我们预计在接下来的六个月中,房地产市场的热量将急剧散发出来,过热的市场将很快降温,而不是像我们之前预期那样逐步放缓。如果投资者的需求在接下来的几个月中突然发生变化,与去年实行封锁禁售后相似,那么房价可能会出现逐月轻微下降的趋势。

“尽管政府正在免除新建筑的明线测试规定,保持5年倒卖新房不交税的最低期限,并且还可能免除投资新房的利息抵扣政策变化,但塔夫利表示,开发商的房价疲弱信号以及利息抵免政策的不确定性,将拖累新房建筑活动。

“到2021年底,我们已将住房建设预测降低到了8%,但需要新房的基本问题仍然很紧迫。基于跨塔斯曼的人员流动很快将变得更加自由,我们还上调了对净移民数量的预测。”

政府新政策的效果还很难判断

取消投资者利息抵扣,将打击住房投资者的现金流量。新西兰房地产投资商联合会主席沙龙‧卡里克(Sharon Cullwick)预计,60万元的投资房每年将增加6,000元的成本,这个数字是巨大的,可能会大大破坏人们对住房作为“必赢”投资选择的信心。

早前,奥克兰最大房地产经纪公司Barfoot&Thompson在市中心拍卖室的拍卖清盘率,一周前降至57%,而此前四周均为79%。

而一项针对3700多个投资者的调查显示,大约三分之一原打算买房的人将不再购买,而四分之一的人正在考虑出售其拥有的住房。

这些数字令人震惊,但要判断房市热是否已经转向,还为时过早。尽管针对投资房的税收政策变了,但目前市场仍将保持上升趋势。◇

责任编辑:筱康

评论