【大纪元2021年04月08日讯】（记者李扪心综合报导）ASB银行在本周发表的最新一期《经济周刊》中，调整了其对住房市场的预测，ASB首席经济学家尼克‧塔夫利（Nick Tuffley）表示，新西兰正在冒着玩住房的“打地鼠”游戏的风险，因为政府正在试图找到合适的杠杆来平衡市场。
所谓的打地鼠游戏，就是地鼠在哪里露头就打哪里，更接近于中文里的“头痛医头、脚痛医脚”的意思。
塔夫利表示，ASB调整了先前对房价走势的预测，以回应政府上个月宣布的对房地产市场的新规定。新规定中有两条对投资者很不利，包括把明线测试（Bright line Test，即免税倒卖房屋的最低年限）的期限，从原来的5年延长至10年，以及逐渐取消投资者用房贷利息成本抵扣租金收入的规定。
政府将打击房价和租金两个“地鼠”
塔夫利说，“在过渡时期，政府为了打击房价这个“地鼠”，实质性地提高了私营部门房东的成本结构，而这些房东作为一个整体，是新西兰最大的住房租赁服务商。”
他说，投资者增加购买租赁物业的愿望很可能会因政府新政策而下降，而在民众对租赁物业需求旺盛、都在等待上市房屋增加的时候，租金可能就有上升的风险。
“尽管政府有关政策的改变对租房市场的影响，目前尚无官方说法，但随着时间的推移，实际影响会逐渐明朗。
“那么下一个跳上来的住房’地鼠’就将是租金”，因为政府的政策变动确实“强化了”租金将继续上涨的速度——现在上涨的更快了。
他说，“边际税率为33％的房地产投资者，实际上将面临债务偿还成本增加50％的情况。一些房东必然就会试图将其中的一部分成本转嫁出去。
“我们已经预计，到2025年中期租金将再增加15％，这将使每年的CPI通胀率增加约0.3个百分点。”
控制租金上涨 可能并不是最好选择
塔夫利认为，“控制租金的确可以为目前的租房者带来了好处，无论他们的财务状况如何，也无论进入租房控制网络的房屋的状况如何，但都是几乎所有人都要承担这个上涨的成本。”
“但未来的租房者往往仍会面临（租金控制的）房屋短缺，因为很少有目前的租户会愿意放弃他们意外得到的好处，而私人房东则不愿提供便宜出租房。
“如果允许这样的调整，房屋往往要么得不到维护（像纽约战后那样），要么被过度翻新维修来增加租金。”
他说，柏林对2014年以前住宅实行的一年一度的租金控制，造成了租金受到控制的物业的短缺，同时由于新的租房者别无选择，因此大大提高了免税新建房屋的租金。
塔夫利说，在瑞典斯德哥尔摩，平均要等11年才能正式租用租金受到控制的房屋。
他认为，“总而言之，一项不按需求来分配利益的政策，可能在住房短缺的情况下，限制了出租房屋的供应，这可能无助于解决新西兰住房市场潜在的高房价和供不应求的问题——无论是对潜在的业主，还是潜在的租客。”
改善住房供应 长期解决问题
塔夫利认为，新西兰大部分住房问题，都与住房供应的高成本和反应缓慢有关。新西兰仍然存在潜在的住房供应问题——目前没有足够的房屋来容纳增加了的人口。
“关键的长期解决方案在于改善住房供应，特别是要成功更换资源管理法案（RMA）。任何可以加快规划和建设阶段、并为冒着开发风险的人们提供更多时间和成本确定性的措施，都将会有所帮助。
“正如我们在KiwiBuild建房项目上看到的那样，建造房屋并非易事。政府正在努力制定政策，以永久改善供应响应，但要使这些努力产生影响还需要时间。”
ASB调整预测
ASB银行对今年剩下来的时间里的房价前景预测为“基本持平”。房地产投资者可能愿意为房地产支付更低的价格，而在投资者最为活跃的中低端市场，首次买房者很可能成为设定接下来价格的群体，而且他们会在仍然供不应求的市场中这样做。
塔夫利说，”出于这个原因，我们预计房价仍将获得一定程度的支持：从本月起到今年中期，房价将基本持平。这意味着2021年的年增长率约为9％～10％，而我们在政府房屋政策发布之前的预期为15％。在这之后，我们预期房价年上涨率为3％～5％。
“基本上，我们预计在接下来的六个月中，房地产市场的热量将急剧散发出来，过热的市场将很快降温，而不是像我们之前预期那样逐步放缓。如果投资者的需求在接下来的几个月中突然发生变化，与去年实行封锁禁售后相似，那么房价可能会出现逐月轻微下降的趋势。
“尽管政府正在免除新建筑的明线测试规定，保持5年倒卖新房不交税的最低期限，并且还可能免除投资新房的利息抵扣政策变化，但塔夫利表示，开发商的房价疲弱信号以及利息抵免政策的不确定性，将拖累新房建筑活动。
“到2021年底，我们已将住房建设预测降低到了8％，但需要新房的基本问题仍然很紧迫。基于跨塔斯曼的人员流动很快将变得更加自由，我们还上调了对净移民数量的预测。”
政府新政策的效果还很难判断
取消投资者利息抵扣，将打击住房投资者的现金流量。新西兰房地产投资商联合会主席沙龙‧卡里克（Sharon Cullwick）预计，60万元的投资房每年将增加6,000元的成本，这个数字是巨大的，可能会大大破坏人们对住房作为“必赢”投资选择的信心。
早前，奥克兰最大房地产经纪公司Barfoot＆Thompson在市中心拍卖室的拍卖清盘率，一周前降至57％，而此前四周均为79％。
而一项针对3700多个投资者的调查显示，大约三分之一原打算买房的人将不再购买，而四分之一的人正在考虑出售其拥有的住房。
这些数字令人震惊，但要判断房市热是否已经转向，还为时过早。尽管针对投资房的税收政策变了，但目前市场仍将保持上升趋势。◇
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