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ASB房價新預測 今年房價將基本持平

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【大紀元2021年04月08日訊】(記者李捫心綜合報導)ASB銀行在本週發表的最新一期《經濟週刊》中,調整了其對住房市場預測,ASB首席經濟學家尼克‧塔夫利(Nick Tuffley)表示,新西蘭正在冒著玩住房的「打地鼠」遊戲的風險,因為政府正在試圖找到合適的槓桿來平衡市場。

所謂的打地鼠遊戲,就是地鼠在哪裡露頭就打哪裡,更接近於中文裡的「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的意思。

塔夫利表示,ASB調整了先前對房價走勢的預測,以回應政府上個月宣布的對房地產市場的新規定。新規定中有兩條對投資者很不利,包括把明線測試(Bright line Test,即免稅倒賣房屋的最低年限)的期限,從原來的5年延長至10年,以及逐漸取消投資者用房貸利息成本抵扣租金收入的規定。

政府將打擊房價和租金兩個「地鼠」

塔夫利說,「在過渡時期,政府為了打擊房價這個「地鼠」,實質性地提高了私營部門房東的成本結構,而這些房東作為一個整體,是新西蘭最大的住房租賃服務商。」

他說,投資者增加購買租賃物業的願望很可能會因政府新政策而下降,而在民眾對租賃物業需求旺盛、都在等待上市房屋增加的時候,租金可能就有上升的風險。

「儘管政府有關政策的改變對租房市場的影響,目前尚無官方說法,但隨著時間的推移,實際影響會逐漸明朗。

「那麼下一個跳上來的住房’地鼠’就將是租金」,因為政府的政策變動確實「強化了」租金將繼續上漲的速度——現在上漲的更快了。

他說,「邊際稅率為33%的房地產投資者,實際上將面臨債務償還成本增加50%的情況。一些房東必然就會試圖將其中的一部分成本轉嫁出去。

「我們已經預計,到2025年中期租金將再增加15%,這將使每年的CPI通脹率增加約0.3個百分點。」

控制租金上漲 可能並不是最好選擇

塔夫利認為,「控制租金的確可以為目前的租房者帶來了好處,無論他們的財務狀況如何,也無論進入租房控製網絡的房屋的狀況如何,但都是幾乎所有人都要承擔這個上漲的成本。」

「但未來的租房者往往仍會面臨(租金控制的)房屋短缺,因為很少有目前的租戶會願意放棄他們意外得到的好處,而私人房東則不願提供便宜出租房。

「如果允許這樣的調整,房屋往往要麼得不到維護(像紐約戰後那樣),要麼被過度翻新維修來增加租金。」

他說,柏林對2014年以前住宅實行的一年一度的租金控制,造成了租金受到控制的物業的短缺,同時由於新的租房者別無選擇,因此大大提高了免稅新建房屋的租金。

塔夫利說,在瑞典斯德哥爾摩,平均要等11年才能正式租用租金受到控制的房屋。

他認為,「總而言之,一項不按需求來分配利益的政策,可能在住房短缺的情況下,限制了出租房屋的供應,這可能無助於解決新西蘭住房市場潛在的高房價和供不應求的問題——無論是對潛在的業主,還是潛在的租客。」

改善住房供應 長期解決問題

塔夫利認為,新西蘭大部分住房問題,都與住房供應的高成本和反應緩慢有關。新西蘭仍然存在潛在的住房供應問題——目前沒有足夠的房屋來容納增加了的人口。

「關鍵的長期解決方案在於改善住房供應,特別是要成功更換資源管理法案(RMA)。任何可以加快規劃和建設階段、並為冒著開發風險的人們提供更多時間和成本確定性的措施,都將會有所幫助。

「正如我們在KiwiBuild建房項目上看到的那樣,建造房屋並非易事。政府正在努力制定政策,以永久改善供應響應,但要使這些努力產生影響還需要時間。」

ASB調整預測

ASB銀行對今年剩下來的時間裡的房價前景預測為「基本持平」。房地產投資者可能願意為房地產支付更低的價格,而在投資者最為活躍的中低端市場,首次買房者很可能成為設定接下來價格的群體,而且他們會在仍然供不應求的市場中這樣做。

塔夫利說,」出於這個原因,我們預計房價仍將獲得一定程度的支持:從本月起到今年中期,房價將基本持平。這意味著2021年的年增長率約為9%~10%,而我們在政府房屋政策發布之前的預期為15%。在這之後,我們預期房價年上漲率為3%~5%。

「基本上,我們預計在接下來的六個月中,房地產市場的熱量將急劇散發出來,過熱的市場將很快降溫,而不是像我們之前預期那樣逐步放緩。如果投資者的需求在接下來的幾個月中突然發生變化,與去年實行封鎖禁售後相似,那麼房價可能會出現逐月輕微下降的趨勢。

「儘管政府正在免除新建築的明線測試規定,保持5年倒賣新房不交稅的最低期限,並且還可能免除投資新房的利息抵扣政策變化,但塔夫利表示,開發商的房價疲弱信號以及利息抵免政策的不確定性,將拖累新房建築活動。

「到2021年底,我們已將住房建設預測降低到了8%,但需要新房的基本問題仍然很緊迫。基於跨塔斯曼的人員流動很快將變得更加自由,我們還上調了對淨移民數量的預測。」

政府新政策的效果還很難判斷

取消投資者利息抵扣,將打擊住房投資者的現金流量。新西蘭房地產投資商聯合會主席沙龍‧卡裡克(Sharon Cullwick)預計,60萬元的投資房每年將增加6,000元的成本,這個數字是巨大的,可能會大大破壞人們對住房作為「必贏」投資選擇的信心。

早前,奧克蘭最大房地產經紀公司Barfoot&Thompson在市中心拍賣室的拍賣清盤率,一週前降至57%,而此前四周均為79%。

而一項針對3700多個投資者的調查顯示,大約三分之一原打算買房的人將不再購買,而四分之一的人正在考慮出售其擁有的住房。

這些數字令人震驚,但要判斷房市熱是否已經轉向,還為時過早。儘管針對投資房的稅收政策變了,但目前市場仍將保持上升趨勢。◇

責任編輯:筱康

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