【财商天下】中国恒大随政策沉浮

【大纪元2021年08月25日讯】今年的恒大,日子不好过,这个8月份,更是负面消息不断,24日,中共官媒《经济日报》在头版点名批评恒大,称所有房企都要遵守监管,而前一天,8月23日,刚有媒体曝出知情人士消息说,中国恒大计划以105亿港元的低价出售香港总部大楼,这幢大楼是在2015年时以125亿港元买入的。消息虽然还未经证实,但是近期的恒大,为了降低债务,确实是在频频抛售自己的资产。

大家知道,恒大如果倒闭,可能会给中国的金融市场带来巨大的震荡。那么这个许家印到底是什么来头?怎么他的公司竟然可以撼动中共体制下的金融系统呢?

之前的内容中,我们有详细谈过恒大的危机,今天我们就来聊聊恒大创始人许家印的传奇经历。

恢复高考 许家印走出农村

许家印出生在河南的一个小山村,他的父亲曾在国共战争中负伤,复原后在生产队担任一个仓库管理员的职务,母亲则在他出生8个月后因为败血症去世了。这让本就不富裕的家庭雪上加霜。

家里对许家印从小就寄予了很高的期盼,希望他以后可以拿到“铁饭碗”,为此父亲还给许家印取了个小名叫“工厂”。高中毕业后,许家印在家里务农了两年。

1977年,中国恢复高考,许家印报考了清华大学,最后除了获得了一个“许清华”的外号外,什么也没有得到。第二年,许家印降低了要求,报考了武汉钢铁学院冶金系,他的唯一理由就是,今后工作不但可以去钢铁厂,还能去大城市。这次许家印成功了。

1982年,大学毕业后的许家印,终于圆了工厂梦,被分配到了河南舞阳钢铁厂。一年之后,许家印就被升职为车间主任。他在公司施行很多管理制度,把车间搞得井井有条。1987年,钢铁厂获得了冶金工业部颁发的23个奖项,其中有6项都是许家印的。

当时的同事评价许家印,脑子灵活、干活拚命、嘴甜,善于打交道,而这些特质也让许家印在日后的职业生涯中颇为受益。

经济松绑 许家印下海

80年代末和90年代初期,中共松动了长期禁锢的政策,允许私人经商了,全国各地的能人纷纷下海,许家印也是其中一员。1992年,在钢铁厂工作7年后,许家印抛弃了这个铁饭碗,进入了深圳中达集团。

入职只有三个月的许家印,就为公司拿下了一个近10万的大项目。没过多久,许家印就被升任中达公司总经理。而这也成了许家印与房地产结缘的契机。

1994年是房地产市场转型的重要年份,中国住房制度改革,一大批人争相涌入了房地产市场。中达集团也没有例外,决定进军广州地产行业。

许家印当时只带着司机、出纳、业务员,他们4个人到广州,成立了广州鹏达房地产公司,并在广州成功完成了第一个房地产项目——珠岛花园。

当时资金不充足,他们几乎是白手起家。那时广州新建的楼,基本都是大户型,为了快速回收资金,许家印却另辟蹊径,制定了小面积、低价格的开发策略。

这独特的开发策略让许家印一炮而红。珠岛花园创造了当年开工,当年销售,当年售完的房地产奇迹。

珠岛花园项目为深圳中达集团净赚2个亿,但许家印当时的工资一个月才3,000元,在和老板协商涨薪不成之后,1996年5月,许家印离开了深圳中达集团,创立了恒大实业集团公司。

住房改革 许家印成地产大亨

1997年,亚洲金融危机开始,也让本就不稳定的房地产市场蒙上了一层阴影,而广州的楼市开发也是一片惨淡。

当时,海珠区原广州农药厂11万平米的地块正在低价抛售,因为地块位于工厂区、市政配套也不齐全,房企对这个地块没什么兴趣,但是,许家印逆势,把它做成恒大的第一个项目拿了下来。

尽管地价很低,但当时的恒大还是付不起。为此,许家印说服卖家把地分成三块,进行分期付款。然后,许家印又用这首期的4.7万平米的地块进行抵押,获得600万元的贷款,500万元付了首付,100万作为公司运营资本。这就是后来的“金碧花园”。

1997年6月,“金碧花园”正式破土动工,许家印再次采用小户型开发模式,并且为了快速回笼资金,在房子还没盖的时候,许家印就以低于成本的价格搞了个促销,快速卖掉了一批。不仅如此,楼盘开盘的定价是每平方米2,800元,和当时广州海珠区楼盘的均价相比,便宜了将近20%。

开盘当日,广州市民昼夜排队购房,上午半天的时间,首期323套住宅就销售一空,创造了半天回款8,000多万的奇迹。

1998年,中共国务院发文规定,将逐步终止住房分配制度,推行商品化和社会化,这意味着中国长达近半世纪的住房分配制度终结,伴随着这个房地产政策的重大变革,随之而来的就是房地产业的迅猛发展。

1999年,恒大集团,在广州房企综合实力30强中排名第七。2004年,许家印派出200多人到全国二三线城市寻找地块,到2007年,恒大在全国一年内获得的土地,达到近4,580万平米,覆盖中国22座城市。拿另一家中国最大的地产商万科来对比,万科进入中国29个城市,用了将近10年时间,而恒大,只用了3年多一点的时间。

2008年的全球金融危机爆发后,中国地产市场受到了严重打击,中共也出台了监管政策。当时的状况是高杠杆、高负债、高运转,谁能借到钱就能赚,谁能借到更多的钱就能赚更多,考验融资能力。而许家印,在这轮赛跑中又赢了。

2009年11月5日,恒大成功在港交所正式上市。以收盘价计算,恒大上市当天,以705亿港元的价格成为当时市值最大的民营房地产公司,许家印个人,也凭借持股68%将大约61.5亿美元收入囊中,成为中国大陆的首富。

恒大上市后,许家印开始了更多的项目拓展,恒大进入了奶制品、谷物和石油行业,甚至一度尝试过饲养业。新项目带动新融资,新融资也给许家印带来了新财富。

许家印仅用了20年就让恒大跻身世界500强,2017年,恒大又成为历史上500强,排名年度提升最快的企业之一。

政策收紧 许家印陷入危机

到了2016年,在房地产进入到资产负债表时代后,市场又变了。中共开始限制房地产企业债务扩张,强调房住不炒,2018年5月前后,中共住建部约谈12个城市,相关城市在问责下出台新规定,调控市场。

2020年8月,住建部和央行召开重点房企座谈会,宣布了房企融资的“三道红线”,这“三道红线”就是指,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1。

就是这“三道红线”,让很多房企相继暴雷,而位居行业第三位的恒大也出现了债务危机。恒大2020年报表显示,去年底的负债总额为7,165亿元人民币,年利息高达680亿元,恒大已经把“三道红线”都踩了。

今年的8月2日,恒大集团公布了一个好消息,有息负债已经降到了大约5,700亿元人民币,净负债率降到100%以下,终于把“三道红线”中的一条变绿了。但是,一条变绿还远不够。

8月9日,恒大汽车发布的《盈利预警》表明,恒大的负债仍然在继续增加。截止到6月30日,今年前6个月,恒大已经净亏损48亿元人民币,而去年同期的净亏损是24.5亿元。

8月10日,中国恒大发布公告,通知股东及投资者,计划出售旗下部分资产,包括但不限于恒大汽车和恒大物业的部分权益。因负债接连被起诉的中国恒大,想通过出售资产来减少债务。

到了8月17日,许家印地产时代正式结束,许家印卸任了恒大地产的董事长,消息传出后,恒大系股票大跌。从媒体消息看,今年以来,恒大已经卷入427起法律案件,2020年全年则有436起。现在的恒大,正面临着与承包商的纠纷以及债务问题等巨大压力。

有台湾经济学家认为,如果恒大宣布破产,超过150家放贷银行会被波及,将成为中国版的“雷曼兄弟”。

当年的雷曼,最终没有等到那个拯救者,如今的恒大,还在努力挣扎着寻找生路。

我们看到,恒大规模太大,它的变动会牵动整个中国房市,也必将牵动整个中国的经济。那是否出手救恒大对中共来说就成了烫手的山芋,因为救不救都会产生连锁效应,不救的话,会牵扯到其它的国有银行、民营企业,还有整个金融市场等等;而救的话,像这样类似的房地产公司太多,到时是救谁不救谁呢?所以,对中共来说,现在就是使用“拖字诀”,过一天算一天。

另外,许家印身后应该还有诸多复杂背景,他应当非常了解中共的黑幕,也或多或少、自觉或不自觉的卷入了中共派系的斗争中,如果中共想在他身上做文章、找出把柄,也不是难事,就看中共是否愿意,当然主要还是取决于其是否还有利用价值。

从今年北京当局在面对国内外巨大压力下,为保政权在金融领域不断肃清江派的举措来看,许家印和恒大未来的命运并不乐观,被中共抛弃的概率很高。

而对恒大来说,这二十年由盛转衰的沉浮史,就是中共改革开放过程中房地产业的一个真实写照,也见证了中共经济政策的变动史。我们看到,在中共的经济松绑中,恒大“出生”了,然后又在房地产的改革中长大,而随着中共对地产业的收紧政策,恒大也就此衰落了。

在改革开放前,中共实行计划经济,捆绑了人民的手,不允许私有经济发展,结果就是中国经济走到了崩溃的边缘,民众连基本的生活物资都不能保证。而1978年的经济改革,实质就是中共放松了对人民的枷锁,就拿最早富裕起来的深圳来说,2019年的时候,《深圳特区报》曾报道,在深圳全市的企业总数中,私营企业的占比高达96.3%,这个数据,也表明了深圳发展的真正原因。

但是,中共的政策一直都在变化,如今,私营企业频频受到打击,而恒大,就像是风浪中的一艘小船,随着中共的政策变化而沉浮,未来的命运,仍然不在自己手中。

策划、撰文:财商经济研究所
剪辑:曲歌
监制:文静
财商天下http://bit.ly/3hvUfr7

责任编辑:连书华

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