【大纪元2022年10月14日讯】（大纪元专题部记者理尔、曾晓薰报导）香港楼价曾多年占据全球最难负担的房地产市场榜首，尽管港府曾推出各种政策试图抑制楼市升幅，过去十多年来楼市依然不断上升。时移势易，香港近年经历疫情、加息和全球经济不景气等多种外围因素影响，加上人才不断流失，楼市逐步退热。
不仅昔日买家排队“抢楼”的光景不复见，外界甚至呼吁政府放松政策以刺激楼市，不过外界对香港楼市的前景仍然悲观，有经济分析指楼市在未来3年将会累跌五成。
全球进入加息周期，加上各类投资板块表现低迷，香港在10月首9天的十大屋苑成交仅录得20宗，比2003年SARS疫情时同期少83%；亦较2008年金融海啸时同期少85%。根据反映香港楼价走势的参考指标“美联楼价指数”的数据显示，香港楼市今年的跌幅已经达8%，预期今年全年的跌幅将会扩大至双位数，成为继2008年后跌幅最多的一年。
在市道低迷的环境下，不仅二手楼的交投淡静，就连地产发展商推出新楼盘时亦要下调售价。由恒基兆业兴建的粉岭新楼盘ONE INNOVALE第二期Bellevue上月开售，发展商定出的呎价（1平方英尺）低于15,000港元，比同区部分二手楼盘的呎价低约9%。虽然Bellevue是近期众多新盘中销情算是最理想的一个，然而与本地楼市最炽热的时期相比，成绩并不算理想。而楼盘上星期就录得首宗挞订（买家悔约而放弃已付的临时订金）个案，估计买家亦因此而损失约31万订金。
楼市和股市进入逆转向下周期，亦令香港的经济由盛转衰，香港可说是一个倚赖“炒卖”的成市，楼市股市不景气亦会影响社会的整体经济，银行、地产、建筑等行业更是首当其冲，而政府的卖地收入亦同样受到影响。1997年金融风暴期间，大量负资产的涌现不仅令金融体系受到波动，亦令社会悲剧频生。
香港楼价下跌除了疫情和外围环境等因素外，人才不断流失亦是原因之一，在香港政治气氛低迷下，不少港人都选择移民到其他国家生活。据政府统计处的数字显示，由2021年中至2022年中的一年间，离港人次多达11.3万，是1997年以来的新高。而根据人力资源管理学会的调查所得，香港过去一年出现大离职潮，其中以移民作为离职原因的管理层有37%，基层则有24%。
除了政治氛围外，香港过去两年一直跟随大陆采取“动态清零”的严厉防疫措施，即使到现在仍不愿意作出松绑让社会复常，不少经济交流活动处于几乎停摆的状态。在营商环境不明朗的情况下，不少跨国企业近年都迁离香港，而部分邻近亚洲国家亦较香港进取，推出名种移民计划吸引人才和资金。在人才“有出无入”、法治和经济环境均暗淡的情况下，香港对于外来资金和人的吸引力已大不如前。
香港楼市和股市已经跌势成形，外界预期此次的下调周期虽然未必会出现“跳崖式”的跌势，但将会持续一段较长时间。对冲基金GROW思睿首席经济学家洪灏预期，香港的股市今年将会在20,000点以下收盘，而楼价在未来3年有可能再下调四成，重回至2012年的水平。至于国际投资银行高盛（Goldman Sachs）的预测更为悲观，指由于香港的货币政策与美元关系密切，美国联储局持续加息，将会令香港银行的同业拆息（Hibor）急速推高。高盛指香港的3个月Hibor利率已经升至2008年以来的最高水平，因此高盛预测香港楼市在2023年年底前将会再下跌三成。
虽然有不少香港政商界发声要求政府放宽当前楼宇买卖的相关税率，以吸引投资者重投楼市，但事实上无论外国企业和港人都对香港的法治和营商环境欠缺信心的情况下纷纷“离场”，香港已经失去一定程度对于住屋的刚性需要，而根据《彭博》的报导指，现时有不少大陆资金已经流向新加坡和澳洲等地的楼市，可见香港已不再是大陆投资者的理想地方，即使作出更大幅度的税务减免，对香港现时的低迷气氛亦无法起关键作用。
责任编辑：连书华
