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9月房价跌幅放缓 但仍将持续走低

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【大纪元2022年10月06日讯】(记者李扪心综合报导)根据房地产数据分析公司Corelogic的最新数据,9月份,新西兰房价跌幅减小,但房地产市场的低迷不太可能很快结束,这基于对官方现金利率(OCR)会继续提升的预计。

根据该公司在本周二(10月4日)发表的最新房价指数报告,9月份全国房价下跌了-1.5%,这比8 月份的-1.8%降幅要小。这令房价年涨幅从8 月的9.5%降至9 月的2.8%,全国平均房价为97万7,158 元。

第二天(10月5日),储备银行就将官方现金利率提高了50个基点,从3.0%提高到3.5%。一些经济学家预计到今年圣诞节之前,官方现金利率将达到4%。

而与此同时,各大商业银行都在不断地提高其房屋贷款测试利率,以限制风险贷款。这就意味着,潜在购房者需要满足银行的要求,证明在某些情况下,可以以近8% 的利率偿还房贷,这样他们的房屋贷款申请才能获批。

全国的5大银行中,ANZ银行的贷款测试利率目前为7.95%,ASB 为 8.15%,均高于4个月前的7.35%;BNZ 的测试率为7.5%,高于6 月份的7.25%;Kiwibank的测试率为7.25%;而西太平洋银行(Westpac)的测试利率,是在借款人选择的房贷利率之上再加2.5个百分点。比如有人申请了5.65% 的两年期特别固定利率,那他们必须能够以8.15%的利率偿付贷款。

平均房价季度跌幅14年最糟

根据该报告,截至9 月底季度,全国平均房价跌幅为-4.1%,这是有记录以来全国房价跌幅最严重的时期之一,仅略好于截至2008 年8月底季度的-4.4%,这是紧跟在全球金融危机之后。

CoreLogic NZ的研究主管尼克‧古道尔(Nick Goodall)表示,“随着利率上升,贷款更难获得,房地产市场在经历了一段特殊的增长期之后,正在稳步回落。在疫情期间关闭边界以及财政和货币刺激而推动来房地产购买的19个月期间,房价飙长了41%。”

“尽管 9 月份的跌幅有所放缓,但现在说房地产市场已经度过了最糟糕的低迷时期可能还为时过早。”

古道尔说,强劲的经济表现,比如低失业率、强劲的GDP发展和持续的高通胀,可能会导致OCR 进一步上升到2023年,从而延长当前的低迷期。另外,限制性信贷规则,例如严格的贷款房价比率(限贷令),也可能发挥作用。

全国各地区房价基本都在跌

在截至9月底季度,全国主要城市的平均房价均下跌。其中奥克兰下跌-4% 至130 万元,汉密尔顿下跌-2.7%至85.6万元,陶朗加下跌-3.5%至110万元,惠灵顿下跌-8.5%至98.4万元,基督城下跌-3.4%至75.6万元,达尼丁下跌-5.4%至64.5万元。

达尼丁的季度跌幅(-5.4%),超过了2008 年7月末的-5.1% 的历史新低。但该市的年度跌幅为-4.0%,这距离2009年2月末的-11.0%年度跌幅的记录还有一段距离。”

古道尔说,这些地区房价的下跌速度可能会加快,因为房屋负担能力变得更差。当前的购房者,尤其是首次购房者可能无法也不愿意支付之前预期的价格,尤其是在房屋贷款利率继续上涨的情况下。

其他的主要中心,则是房价虽然继续下跌,但仍高于一年前,尤其是基督城,房价仍比去年9 月底高出13.6%。

其他主要城市地区房市也普遍疲软,其中大部分地区在9月下跌超过-1.5%,只有新普利茅斯和皇后镇逆势而上,本月房价小幅上涨。

但在过去3个月里,所有地区的平均房价都出现了下跌。其中黑斯汀(Hastings)房价在本季度下跌-7.3%,纳皮尔(Napier)下跌-6.5%。北帕的房价,也低于去年同期。

皇后镇湖区房价继续上涨,比去年同期高出12.9%,“这是受到游客回归的推动,并反映出世界冒险之都明显缺乏土地和房产。”古道尔说。

惠灵顿房价跌幅最大

全国6个主要中心城市在截至9月底的3个月中,房价都继续下跌,其中惠灵顿房价跌幅最大。

在更广泛的首都地区——大惠灵顿地区,包括哈特(Hutt)和波里鲁阿(Porirua),平均房价本月下跌了-2.5%,本季度下跌了-8.5%,与去年同期相比则下跌了-9.1%。

“这是该地区创记录的下跌速度,可以追溯到1990 年,”古道尔说。“它超过了2008年9月末的-5.2%的季度跌幅,当时导致了2009年2月末的年度跌幅-9.0%。”

“纵观惠灵顿的房市疲软,影响范围相对广泛,惠灵顿市在本季度下跌了-8.7%,下哈特(Lower Hutt)在过去12 个月下跌了-11.9%,均创下历史新高,”古道尔说。

“卡皮提海岸(Kapiti Coast)地区的房价并没有那么持续下跌,但是在9月份也下跌了-1.8%,现在的平均房价比去年同期下跌了-3.7%。”

奥克兰房价跌幅企稳

在大奥克兰地区,季度跌幅趋于稳定,截至9 月底的三个月,房价跌幅为-4.0%,比截至8月底的跌幅-4.6%略有改善。

9月份大奥克兰的房价继续下跌,但在许多情况下下跌幅度有所减小,特别是奥克兰市,月度变化为-1.0%,比8月份的-2.2%跌幅要小。

另外根据最新的OneRoof-Valocity 房价报告,自年初以来,奥克兰平均房价下跌了14万元,达到156万元。

其中位于北部边界的田园生活区Okura是奥克兰房价跌幅最大地区,自市场高峰下跌了42.6万元。

新西兰最昂贵街区Herne Bay则是奥克兰第二大跌幅街区,平均房价自峰值下跌了35.5万元至383.5万元。

全国房价展望

古道尔说,“在其他强劲的经济数据(包括第二季度GDP 的积极结果)之后,大多数其他经济学家已经提高了对OCR 的预测峰值。”

但他说,“OCR 的上涨可能不会完全转嫁到房屋贷款利率上,因为银行之间的竞争很激烈,而且预计利率的上涨也已经‘计入’了短期利率。

“然而,由于对‘未来还会有更多增长’的预期,预期经济衰退会很快结束可能还为时过早。也就是说,只要失业率保持在低位,市场就可能处于有序调整中,而不是彻底暴跌。”

责任编辑:筱康

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