site logo: www.epochtimes.com

IMF:过去24年纽房价涨幅近OECD国家4倍

人气: 22
【字号】    
   标签: tags: , , , ,

【大纪元2022年05月19日讯】(记者李扪心综合报导)国际货币基金组织(IMF)在最新的针对新西兰经济评估中发现,自1998年以来,新西兰的房价上涨了2.5倍,这将近是经合组织(OECD)国家房价平均涨幅(约70%)的4倍。而大瘟疫封锁加剧了这个趋势,令房屋负担能力恶化加剧。

根据房地产学会(REINZ)截至4月底的房价指数数据,全国的房价中位数为87.5万元,尽管比3月份下降了1.9%,但与去年同期相比仍上涨了8.9%,只是涨幅趋缓。

IMF对新西兰的房地产市场进行了仔细而详尽的研究。它表示,新西兰的房价涨幅高于其他发达国家经济体,尤其是在大瘟疫封锁后的一段时期。

该组织认为,在大瘟疫之前,新西兰的房价已经比其他国家房价上涨得更快,而大瘟疫加速了这一趋势。

“自 1998 年以来,新西兰的房价上涨了250%以上,几乎是经合组织国家平均涨幅约70%的4倍。”该组织说。

“而且这种趋势在大瘟疫期间一直在持续——从 2019 年第四季度到 2021 年第二季度,新西兰的房价上涨了近26%,而其他发达经济体的平均涨幅仅约为 11%,全球的房价平均涨幅还不到 7%。”

新西兰房屋负担能力受影响大

国际货币基金组织表示,在负担能力指标方面也观察到类似房价的趋势,新西兰受到的影响比大多数其他经合组织国家更强烈。

IMF说,“自 2015 年以来,新西兰在房价/收入比和房价/租金比的增幅方面,在亚太地区最高,在OECD国家中也位居前列,仅次于冰岛和卢森堡。”

该组织表示,新西兰为减轻疫情影响而采取的宏观审慎措施,进一步增加了房地产需求。其中投资者需求增加为主要因素。

“新西兰在大瘟疫期间暂时取消限贷令(LVR) 限制,导致了高贷款房价比和高债务收入比 (DTI) 贷款增加。”

投资者更容易获得高 LVR 房屋贷款。而且“因为房屋贷款利息支付占租金的比例很低,这为投资者带来了有利可图的机会。”

IMF:利率上升削弱住房负担能力

“不断上升的房屋贷款利率将进一步削弱住房负担能力”,IMF说。

而房屋负担能力可以用借贷能力方法来衡量,就是考虑家庭收入、现行房屋贷款利率和抵押金的杠杆要求,来计算一个家庭买房可获得的最大房屋贷款规模。一般来讲,房贷偿付占家庭收入低于30%就算可负担。

但目前新西兰的房价中位数,比在家庭30% 的偿债收入比(可负担水平)以下可达到的房价,高出约 26%。

但是,如果房价保持在 2021 年 12 月的峰值水平,而房屋贷款利率按照去年底的上升趋势,那么到今年 6 月,这一差距将扩大到 60% 以上,即房价中位数高出可负担房价60%。“这会引发严重的负担能力问题。”IMF说。

IMF:借款人易受利率上升影响

IMF说,“新西兰的家庭债务(大部分与住房相关)很高,从 2019 年底占可支配收入的 158%,2021 年 6 月增加到 169%。

随着利率上升,房主、尤其是那些最近以高房价购买房屋并贷款的房主,随着房屋贷款的重新设定,将面临相对于其收入更高的利息支付。

“虽然有些采用更长的定期房屋贷款,尤其是在 2021 年利率处于历史最低水平时,但新西兰的绝大多数房屋贷款,都是浮动利率或固定期限不到一年,只有 5% 的自住房贷款的固定期限为3年或更长时间。

“估计表明,在 2022 年期间,价值近 2150 亿元的房屋贷款,将不得不以大幅提高的利率进行展期。”

更高的房贷利息将拖累私人消费

尽管银行的压力测试表明,大多数借款人可能有能力承受房屋贷款利率的上涨,这虽然减小了金融稳定风险,但作为可支配收入一部分的利息支付,预计将显着增加。

“自 2021 年 6 月的低谷以来,住房隐性利率(以家庭支付的住房贷款利息占未偿还住房贷款总额的比率计算)从 3.2% 上升到 2021 年 12 月末的 4.2%,预计到 2022 年 6 月和 2023 年,将分别增加至 4.7% 和 6.1%。

“不断上升的利息支出可能会拖累家庭私人消费和整体经济增长”,IMF说。

IMF指出,新西兰虽然租金上涨幅度较小,租金占收入的比例保持稳定,“但租金负担很高”,尤其是对低收入家庭。

“从家庭生活成本价格指数中获得的住房实际租金价格数据显示,收入最低的五分之一家庭的租金涨幅略高,他们的租金权重也较高,这表明贫困家庭的负担越来越重。

“毛利社区也是如此,租金价格上涨幅度更大。

“与其他经合组织经济体相比,新西兰的租金负担相对较高,特别是对于收入分配中最底层的 20% 而言。

新西兰的住房满意度相对较低

“此外,调查数据显示,与经合组织其他国家相比,新西兰的住房满意度相对较低,同时无家可归者较多。”

IMF表示,解决住房失衡需要采取全面的方法,而最近的举措将有助于解决这些失衡问题。比如释放土地供应、改善规划和分区以及促进基础设施投资,以实现快速住房开发和降低建设成本,对实现长期住房可持续性和可负担性在很大程度上起到决定作用。

政府最近对资源管理法案RMA进行修订并放宽了分区限制,允许在奥克兰和惠灵顿等几个主要城市建造中等密度住房,这与 1980 年代鼓励低密度独立独户住宅的现有系统大相径庭。

“增加社会住房的存量仍然很重要。虽然增加整体住房供应至关重要,但鉴于无家可归者和租金负担高,尤其是在低收入五分之一人群中,也有必要考虑分配问题”,IMF说。

“即使价格大幅调整,低收入新西兰人也不太可能在短期内进入房地产市场。自 1980 年代以来,低收入新西兰人的住房成本占其收入的比例翻了一番,并且住房拥有率下降,而家庭债务大幅增加。这凸显了增加社会住房存量的必要性。”

责任编辑:筱康

评论