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IMF:過去24年紐房價漲幅近OECD國家4倍

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【大紀元2022年05月19日訊】(記者李捫心綜合報導)國際貨幣基金組織(IMF)在最新的針對新西蘭經濟評估中發現,自1998年以來,新西蘭的房價上漲了2.5倍,這將近是經合組織(OECD)國家房價平均漲幅(約70%)的4倍。而大瘟疫封鎖加劇了這個趨勢,令房屋負擔能力惡化加劇。

根據房地產學會(REINZ)截至4月底的房價指數數據,全國的房價中位數為87.5萬元,儘管比3月份下降了1.9%,但與去年同期相比仍上漲了8.9%,只是漲幅趨緩。

IMF對新西蘭的房地產市場進行了仔細而詳盡的研究。它表示,新西蘭的房價漲幅高於其他發達國家經濟體,尤其是在大瘟疫封鎖後的一段時期。

該組織認為,在大瘟疫之前,新西蘭的房價已經比其他國家房價上漲得更快,而大瘟疫加速了這一趨勢。

「自 1998 年以來,新西蘭的房價上漲了250%以上,幾乎是經合組織國家平均漲幅約70%的4倍。」該組織說。

「而且這種趨勢在大瘟疫期間一直在持續——從 2019 年第四季度到 2021 年第二季度,新西蘭的房價上漲了近26%,而其他發達經濟體的平均漲幅僅約為 11%,全球的房價平均漲幅還不到 7%。」

新西蘭房屋負擔能力受影響大

國際貨幣基金組織表示,在負擔能力指標方面也觀察到類似房價的趨勢,新西蘭受到的影響比大多數其他經合組織國家更強烈。

IMF說,「自 2015 年以來,新西蘭在房價/收入比和房價/租金比的增幅方面,在亞太地區最高,在OECD國家中也位居前列,僅次於冰島和盧森堡。」

該組織表示,新西蘭為減輕疫情影響而採取的宏觀審慎措施,進一步增加了房地產需求。其中投資者需求增加為主要因素。

「新西蘭在大瘟疫期間暫時取消限貸令(LVR) 限制,導致了高貸款房價比和高債務收入比 (DTI) 貸款增加。」

投資者更容易獲得高 LVR 房屋貸款。而且「因為房屋貸款利息支付占租金的比例很低,這為投資者帶來了有利可圖的機會。」

IMF:利率上升削弱住房負擔能力

「不斷上升的房屋貸款利率將進一步削弱住房負擔能力」,IMF說。

而房屋負擔能力可以用借貸能力方法來衡量,就是考慮家庭收入、現行房屋貸款利率和抵押金的槓桿要求,來計算一個家庭買房可獲得的最大房屋貸款規模。一般來講,房貸償付占家庭收入低於30%就算可負擔。

但目前新西蘭的房價中位數,比在家庭30% 的償債收入比(可負擔水平)以下可達到的房價,高出約 26%。

但是,如果房價保持在 2021 年 12 月的峰值水平,而房屋貸款利率按照去年底的上升趨勢,那麼到今年 6 月,這一差距將擴大到 60% 以上,即房價中位數高出可負擔房價60%。「這會引發嚴重的負擔能力問題。」IMF說。

IMF:借款人易受利率上升影響

IMF說,「新西蘭的家庭債務(大部分與住房相關)很高,從 2019 年底占可支配收入的 158%,2021 年 6 月增加到 169%。

隨著利率上升,房主、尤其是那些最近以高房價購買房屋並貸款的房主,隨著房屋貸款的重新設定,將面臨相對於其收入更高的利息支付。

「雖然有些採用更長的定期房屋貸款,尤其是在 2021 年利率處於歷史最低水平時,但新西蘭的絕大多數房屋貸款,都是浮動利率或固定期限不到一年,只有 5% 的自住房貸款的固定期限為3年或更長時間。

「估計表明,在 2022 年期間,價值近 2150 億元的房屋貸款,將不得不以大幅提高的利率進行展期。」

更高的房貸利息將拖累私人消費

儘管銀行的壓力測試表明,大多數借款人可能有能力承受房屋貸款利率的上漲,這雖然減小了金融穩定風險,但作為可支配收入一部分的利息支付,預計將顯著增加。

「自 2021 年 6 月的低谷以來,住房隱性利率(以家庭支付的住房貸款利息占未償還住房貸款總額的比率計算)從 3.2% 上升到 2021 年 12 月末的 4.2%,預計到 2022 年 6 月和 2023 年,將分別增加至 4.7% 和 6.1%。

「不斷上升的利息支出可能會拖累家庭私人消費和整體經濟增長」,IMF說。

IMF指出,新西蘭雖然租金上漲幅度較小,租金占收入的比例保持穩定,「但租金負擔很高」,尤其是對低收入家庭。

「從家庭生活成本價格指數中獲得的住房實際租金價格數據顯示,收入最低的五分之一家庭的租金漲幅略高,他們的租金權重也較高,這表明貧困家庭的負擔越來越重。

「毛利社區也是如此,租金價格上漲幅度更大。

「與其他經合組織經濟體相比,新西蘭的租金負擔相對較高,特別是對於收入分配中最底層的 20% 而言。

新西蘭的住房滿意度相對較低

「此外,調查數據顯示,與經合組織其他國家相比,新西蘭的住房滿意度相對較低,同時無家可歸者較多。」

IMF表示,解決住房失衡需要採取全面的方法,而最近的舉措將有助於解決這些失衡問題。比如釋放土地供應、改善規劃和分區以及促進基礎設施投資,以實現快速住房開發和降低建設成本,對實現長期住房可持續性和可負擔性在很大程度上起到決定作用。

政府最近對資源管理法案RMA進行修訂並放寬了分區限制,允許在奧克蘭和惠靈頓等幾個主要城市建造中等密度住房,這與 1980 年代鼓勵低密度獨立獨戶住宅的現有系統大相逕庭。

「增加社會住房的存量仍然很重要。雖然增加整體住房供應至關重要,但鑑於無家可歸者和租金負擔高,尤其是在低收入五分之一人群中,也有必要考慮分配問題」,IMF說。

「即使價格大幅調整,低收入新西蘭人也不太可能在短期內進入房地產市場。自 1980 年代以來,低收入新西蘭人的住房成本占其收入的比例翻了一番,並且住房擁有率下降,而家庭債務大幅增加。這凸顯了增加社會住房存量的必要性。」

責任編輯:筱康

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