【秦鹏直播】美房价会崩盘?投资美房产5大好处

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【大纪元2022年06月09日讯】观众朋友们大家好,欢迎收看《时事天天聊》。今天是美东时间6月8日,京港台时间6月9日。

今天焦点:美国投资——房地产(1):投资美国房地产的五大好处;美国房价很快会崩盘吗?最受投资者青睐的城市。

润(Run)出来的人们该如何生活、投资和养活自己呢?从今天开始,我们会单独开一个栏目,专门谈美国投资,会涉及到房地产、美国股市等投资。也会回答朋友们关于美国房屋投资和养护的一些问题。

今天我们会谈一下投资美国房地产的五大好处,在加息、通货膨胀背景下,美国房价会不会很快崩盘?还有最受投资者青睐的美国城市。考虑到我们的观众朋友可能对美国的了解和金融基础参差不齐,所以我们尽量都会照顾一下。

大家有什么想了解的话题,也请提出来,我们会在后面的系列分享中,逐步跟大家做出分析。

投资美国房产优点 4种不同投资方式比较

美国是全球最成熟的金融市场,不同国家的人在这里都可以有很多组合的资产投资方式,包括存款,股票,人寿保险,债券,基金,房地产,对冲基金(hedge fund),私募股权基金,高收益债券,母基金等等。

其中,基金和带收益的保险,实际上是机构投资者的股票投资产品,所以,我们就来比较一下最常见的投资方式,房地产、股票、债券和现金存款。

从投资回报来看,现金存款,主要是为了使用便利,回报很低,而债券以低风险低回报著称,股票和房地产是在美国回报比较高的投资资产。

在这里,股票市场投资回报,我们是选用了S&P标准普尔500指数,也就是对美国上市的最大500家企业的投资回报。股神巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司统计,1965年至2021年,投资标普500复合年增长率为10.5%。过去10年的平均回报率见图。

为了比较,我们再来看看中国的上证指数。从创立至今,基本上是在2,000~3,000点之间激荡。偶尔有牛市,也会很快会被打下来。

这就是大家非常熟悉的中美两国股市的特点:中国是长熊短牛,美国是长牛短熊。所以,长期看,美国股市是可以投资的。

投资房地产也是一种硬资产。投资界一般把贵金属、能源及房地产称为硬资产。一般来说,在通货膨胀时期,股票和债券市场都不乐观,此时硬资产是一个很好的投资对冲工具。

大家都知道,美国现在进入了高通胀时期,4月份美国的CPI指数8.3%,本周将发布5月份的数据,市场预期5月持平于8.3%,核心CPI年率上涨5.9%,低于4月的6.2%。如果预测准确,则通胀可能开始进入高位平台期。也因此,美联储已进入加息通道,在3月和5月两次加息,这对股市来说,不是一个利好的消息。

那么,房价呢?在过去的40年里,美国的房价中值上涨了416%,平均房价则是上涨了420%。2008年金融危机/次贷危机之后,有所调整,但整体来看,美国房地产市场,跟股票市场很像,呈现长牛短熊的趋势。

和其它的投资方式相比,房地产投资还有一个特点,可以动用杠杆。财务杠杆的意义大家可能都懂得,就是说首付20%~30%,你可以获得3~5倍的资金去购买,获得的收益也是翻倍的。

举例来说,用$50万现金投资房地产,二年后我们卖出房产,获得$60万现金,那么收益率是($60万–$50万)/$50万=20%。而如果使用杠杆,首付20%,也就是$10万现金加$40万的杠杆,那么二年后卖出,现在的收益率就变成了($60万–$50万)/$10万=100%。

当然,可能有朋友说,股票投资等也可以动用杠杆啊?是的。不过,其它投资加杠杆在价格暴跌时,可能会被强迫平仓,而房地产加杠杆/贷款买房,当房价出现波动的时候,你不用担心:大不了先住着或者出租收益,过几年房价就涨回来了,美国房市长牛短熊的优势会充分体现出来。

另外,在美国贷款买房,有一个特点也比在中国买房要好得多。在中国,你抵押房产贷款、是要还银行贷款的金额,断供后,银行会把你的房子拍卖,贷款的差额部分,你不仅需要继续偿还,还会上诚信黑名单。而在美国,同样是贷款买房,你抵押的只是房子本身,如果因为房价暴跌、你还不上了,只需要把房子给银行或贷款公司就可以了,不会额外负债。

出售房屋,美国同样需要缴纳资本利得税(Capital gain tax)。但是,在美国投资房地产有税收优惠,最著名的有两项。第一个是增值部分有免税优惠:美国税法规定,屋主在购房的五年内,自住超过两年,卖房后的升值部分低于25万美元,可以免税;如果是家庭购买,则夫妻可以减免50万美金。

第二个著名的美国买房优惠,叫做“1031”换房延税优惠。“1031”是指美国税法中的第1031款,又叫做“Starker Exchange”。

Starker是美国一位投资者的名字,他有一段故事。他买卖投资房之后,国税局收了他的资本利得税/收益税(Capital Gain)。但他认为,自己用卖房的钱马上又买了一栋投资房,不应该交税,而是应该等到将来卖最后一个房子时才交税,所以他一下子就把美国国税局告到了美国最高法院,最后还赢得了官司,于是美国国会补充了新立法就是1031条款,还以他的名字命名。

根据这个条款,投资人将旧房子卖掉,要在45天之内找到另一处或者多处房子,签好买房合同,然后在180天之内要过户。卖房的钱,投资人不能动用,应放在一个中间人那里,然后再直接转到换购的新房子的卖主那里。

以前这个1031延税条款,是包括自住房的,但是川普(特朗普)税改之后,只能是商业投资的房子,也就是出租房,或其它的商业地产。

以上就是美国主要投资方式的特点,只有房地产投资同时拥有5个优点:较高的现金投资回报率,权益增加,可以使用杠杆放大收益,是可以对抗通货膨胀的硬资产,此外还有税收优惠。

投资美国房地产的五大好处

和投资中国房地产相比,在美国投资房地产,还有五大好处。

一、便宜。美国的平均房价,2022年第一季度50.078万美元,中位数房价是42.87万美元。这还是综合了很多地方的豪宅,或者高房价的旧金山等地的房价。实际上,在整个美国,典型的房价是293,349美元。很多州靠近大都市区,可能都是20万~30万美元的价格范围。所以,来自中国大城市的很多朋友,到美国后,感觉简直这就是白菜价。

而且,即使是一些富人区,房价也没有大家想像的那么高,比如纽约的长岛和新泽西的Short Hill等豪宅区,房价普遍也只100万~200万美元。

二、租房人很多,需求旺盛。2019年的数据显示,美国有4,360万家庭租房。而且,租金在不断上涨。投资会获得一个被动收入,稳定现金流。

一般来说,美国单家庭房屋的房租是1,500~2,000美元/月,扣除交给政府的地税,每年收益率大概5%~6%。2家庭的房租3,500~4,000美元,如果你是贷款买房,可以出租一套,可以打掉你一半以上的房贷。当然,也有的人喜欢打理房间,愿意把自己多余的房间,作为airbnb出租给旅游观光客,这样没有应付一般租客的麻烦,却有更高的收益。

三、任何人都可购买,可享有本地优质学校。美国是一个移民国家,欢迎外国人在美国购置房产,几乎没有任何限制。

美国从小学到高中的公立学校是免费的,只需要你在这个校区有一所房子,甚至租一个房子,孩子就可以入学。不需要缴纳高昂的择校费,或经历千军万马的考试。

四、房屋类型很多,适合不同需求。包括独立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House),公寓(Apartment)。独立屋是最多的,也就是在某一块土地上只有这一栋房子,不与隔壁邻居共用一面墙。有的人把它叫做别墅,不过美国人还是喜欢叫它独立屋。

这些房子的产权和优缺点,我们将来再谈,不同人可能喜欢不同的类型。比如,如果你喜欢安静,可能会喜欢独立屋;如果喜欢热闹的都市社区,可能喜欢Condo、Apartment;也有人不喜欢自己扫雪,那么你们可以选择城市屋(Townhouse),有的人喜欢自己打理花园或者自己种菜,那么购买自己的独立屋(House)是最佳选择。

还有一种投资房地产的方式,而无需拥有、经营或为房地产融资……

2022年美国最佳房地产投资城市

根据房地产外国投资者协会(AFIRE)的一项旧调查,美国被认为是计划房地产投资的第一大国家,而美国房地产(CRE)的5个最佳外国投资城市是:洛杉矶、纽约(与洛杉矶并列)、西雅图、华盛顿特区、旧金山。

以58%的受访者投票认为,美国是房地产投资最稳定的国家,86%的受访者表示他们计划维持或增加对美国房地产的投资。

对投资城市的选择,可能不同人有不同的考虑,比如气候,我有的朋友就是喜欢温暖的加州或者迈阿密,而一个朋友的孩子却受不了加州干燥的天气,还是喜欢四季分明、大雪纷飞的美东地区,比如纽约、新泽西。有的人喜欢热闹的都市,有的人受不了周围有很多中国人。有的人喜欢放孩子自由的生活环境,会选择更好的生活环境,或者选择拉斯维加斯作为创业基地,有的人为了选择很好的校区,会喜欢新泽西和纽约的长岛等等。

不过,纯粹从投资考虑,有的专业机构从高出租率、租金对贷款占比、地租户违约率、房屋年度增值率等一些指标,遴选了21个最佳投资城市,我们也来看看。

这些城市包括:

排名第一的是,爱荷华州的博伊西Bosie。根据Realtor.com的2020年都市圈(metros)级住房预测,博伊西住房市场在美国排名第一。它的优点包括:1. 人口和就业增长是全国平均水平的三倍。2. 人口增长强劲。3. 就业增长是全国平均水平的2~3倍;4. 做生意成本低;5.失业率低至3.5%;6. 1年升值预测15%~20%(博伊西都市圈),7. 尽管升值幅度很大,但由于市场需求似乎强劲,预计房屋价值将保持不变。

第三名,是德州的达拉斯市,它拥有全国最低的房屋拥有率,对出租单元的需求比去年增加了14%,因此被认为是投资达拉斯房地产的绝佳机会。达拉斯还被认为未来15年人口将翻一番,是美国就业和人口增长的领导城市之一。达拉斯租金对房贷的比例为52.9%,而全国为33%。

第4-10名,有内华达州的拉斯维加斯,华盛顿州斯波坎,佐治亚州的亚特兰大,佛罗里达州的奥兰多,佛罗里达州坦帕,伊利诺伊州的芝加哥,德克萨斯州的奥斯汀。

俄亥俄州哥伦布,也在房地产投资的最佳地点之列。其住宅物业售价中值为174,109美元。这意味着租金收益很高,虽然这个城市人口增长缓慢。

大家可能都注意到,美国2020大选之后,保守派代表州,德州和佛州成为搬迁人口最多的目的地之一。所以,佛罗里达州的莱克兰、奥卡拉也在最受欢迎的投资城市行列。

此外,很多中国人熟悉的名字,科罗拉多的丹佛,亚利桑那州的凤凰城,华盛顿州的西雅图,也名列其中。

高利率和高通胀下 美国的房地产会崩溃吗?

很多人可能担心,美国目前利率不断攀升,股市看起来已经到顶,通货膨胀率连续在高位,美联储还要继续加息,房价会不会重演2008年的次贷危机时候的悲剧?

可以肯定地说,在美国的大部分地方不会。目前房地产市场也没有刹车——全国挂牌价格中值在4月份再次出现两位数增长,攀升至341,600美元。尽管4月份抵押贷款利率比一年前上涨了19.1%,但购房者并没有退缩。

福布斯顾问询问了近十几位房地产专家,问他们对未来五年的房地产市场有何预测。大多数专家预计购房者的需求将继续存在。

从宏观经济角度看,美国现在比较乐观:美国经济在持续增长中,就业率现在依然在上升。美国空缺的岗位远大于实际入职的人,“家庭资产负债表的状况似乎更好”(美联储达拉斯联邦储蓄银行3月底报告)。美国的经济会出现衰退迹象,但这是一个长期过程,不会发生急剧的变化。

从供需角度来看,美国地产市场也有保持热度的充分理由:

1. 千禧一代的住房需求上升 Z世代紧随其后

潜在购房者的数量很多,千禧一代或更年轻的美国人占美国人口的一半,截至2019年7月为1.66亿。“我们不会看到市场低迷,因为过去十年房地产市场的库存几乎没有增加。几年后,Z世代将年满30岁,他们比千禧一代在经济上更愿意成为房主。”这意味着对房屋的需求将与需求一样高,甚至更高,而库存仍将落后于需求。

2. 供应跟不上需求

供应严重不足也有助于推动需求和房价上涨,这也是住房专家表示未来几年市场将保持强劲的另一个原因。

在美国,大家可能都能够感受到,很多房子年龄都很大,因为新住宅开工很少。今年2月美国新屋开工年增长率6.8%,但是也不过180万套新屋开工。First American Financial Corp副首席经济学家Odeta Kushi表示:“我们需要时间来减少我们积累的住房存量方面的欠账。”

从银行角度来看,风险控制也更加严格,Zillow的经济学家Nicole Bachaud说:“贷款标准越来越严格,新抵押贷款的平均信用评分现在比2000年代初要高得多。”“更有可能的是房价升值速度逐渐放缓,房价继续上涨,只是没有现在那么快。”

总之,预测层面,美国的房价将继续上涨,新房建设将继续滞后,在可预见的未来,购房者将面临住房紧张的局面。

当然了,风险还是有的,但是美国是一个地大物博、创新活力十足的国家,除非是大崩溃时期,总是会有很多地区保持强劲增长状态,这也是我们前面列出了一些最佳投资城市的原因。

我们今天对美国房地产投资的分享就到这里,大家有什么想了解的话题,也请提出来,我们会逐步跟大家分析。

秦鹏直播》制作组

责任编辑:李昊#

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