【大纪元2023年12月31日讯】（大纪元记者林燕报导）亚洲地区包括中国在内，有多个国家的房地产市场面临利率飙升以及监管审查的压力。跟欧美不同，亚洲房市的更大压力集中在民用住宅市场。
中国是受房市影响最大的亚洲国家，其次是韩国。多国的房市在2024年都面临艰难局面，需要挤泡沫。
以下是值得关注的2024年房地产走势的亚洲国家。
中国：空置房14亿人都住不完
北京在2022年底开始解除严苛的COVID清零政策，却没有带来备受期待的经济持续反弹，而房地产危机和消费者悲观情绪进一步拖累经济增长。
包括高盛、摩根士丹利、瑞银在内的十家大型投行和券商共同认为，中国房地产行业的建筑活动在2024年将继续处于衰退的状态。他们预测，中国房地产行业未来将连续三年处于收缩状态，打破历史记录。
凯基证券（KGI Asia Limited）投资策略部主管温杰告诉彭博社说：“我们正处于本轮周期最糟糕的时期，尚未走出困境。当前的房地产危机还需要很长时间才能结束。”
中共国家统计局原副局长贺铿在一次会议上透露，根据他的测算，几乎所有头部房地产企业的资产负债率超过90%，每家以都是千万亿计的庞大债务。
他说，现在中国的空置房可能14亿人都住不完，有购买力的刚需肯定买不完。他认为，中国的房价存在30%-40%的水分。
今年早些时候，北京出台了包括降息、延长企业税收优惠政策和降低购房者房贷成本在内的刺激措施，但这些措施对遏制房地产长期低迷起到的收效甚微。
《华尔街日报》文章说，中共当局很难在政治上告诉中国人，他们在泡沫时期花钱购买的住宅可能永远都无法完工，也很难让人脉发达的开发商倒闭，或者取消对出售商的支持。因为这些举动都可能让经济震荡，中共担忧由此带来的政治风险。
全球评级公司标准普尔亚太地区信贷研究部主任尤妮斯·谭（Eunice Tan，音译）告诉《日经亚洲》说，中国房地产行业下行的影响将会在2024年进一步展现出来。她认为，“房地产业的痛苦将会继续拖累中国的经济复苏，房地产销售将继续在负循环中打转。”
韩国：担忧建商债务重组再起风波
韩国在2023年房价出现25年来的最大跌幅，日前媒体爆出的一家建筑公司遭遇还款困难的消息更让人担忧再次引发信贷市场动荡。
彭博社说，道富全球顾问亚太固定收益主管黄庆祥（Kheng Siang Ng）提醒，需要注意消费者债务比重高、或资产负债表负担重的国家，韩国正是其中一个。
根据国际货币基金组织2023年初的报告，韩国的房地产市场持续转弱。
韩国之所以终结持续多年的房市上涨势头跟韩国央行(BOK)货币紧缩政策有关。韩国央行在2021年开始加息周期，逐渐将利率提升到15年来的最高点。
2022年底，一家主题公园开发商发生债务危机，引爆韩国自2007年全球金融海啸迄今最严重的一次信贷市场危机。
虽然韩国政府采取政策让市场稳定了下来，然而在2023年最后一周，一家名为Tae young建设与工程公司要求债务重组、以度过现金短缺困难，韩国当局已经承诺提供更多支持，努力降低对金融市场的影响。
韩国官员承诺在必要时加大660亿美元市场稳定计划，韩国央行警告称，2024年房地产风险可能会加剧。目前，韩国家庭和企业的坏帐比率正在升高。
花旗集团经济学家金振旭(Kim Jin-wook，音译）告诉彭博社，2024年4月的选举过后，从2024年中期开始可能对房地产项目融资贷款进行重组，“这可能会刺激短期货币市场的波动，至少暂时会如此”。
印尼：地产商债务压身
印尼央行自2005年以来采取了最激进的货币紧缩政策，大幅升息影响到了家庭购买力，印尼的大型房地产商Agung Podomoro和Lippo Karawaci等背负沉重债务压力。
加上印尼货币贬值，进一步推高了房地产商对即将到期的美元债务的偿债成本，所以房地产商为了变现不得不出售资产。
国际评级机构惠誉11月底曾警告，Agung Podomoro将在2024年6月到期的1.32亿美元债券存在违约可能。Lippo Karawaci也有日益升高的融资风险，惠誉已将其2025年1月到期的美元债券降评至垃圾级（CCC+）。
目前，印尼央行有望结束升息政策。惠誉预计，随着再融资需求增加和经济环境更有利，房地产债券销售将出现复苏。
越南：政府干预减缓了房市恶化
越南政府正在进行反腐，让原本就因供给过剩的房市更加受压，但监管机关介入以及央行多次降息减缓了房市的恶化速度。
VinaCapital集团首席经济学家迈克尔·科卡拉里（Michael Kokalari）说：“越南房地产市场度过了极具挑战性的一年，我们相信最糟糕的时刻已经过去。”
他说，某些银行的抵押贷款利率甚至在2023年初冲上16%，之后已大幅下滑。
但是麻烦并没有结束，S&P Global Ratings信用分析师苏翁（Sue Ong，音译）表示，某些银行的缓冲资金缓冲少，还有些银行的房地产风险仍很高。
香港：大降价市场也不买单
出于对融资成本飙升的担忧、中国房市风险溢出效应的担忧，香港几家房地产商的美元债在2023年8月被大举抛售。
新世界是大型同行中负债最重的公司，由于对其财务状况的担忧，其股价2023年下跌47%。现在它寄望与大陆企业合作，开发香港大都市地区1500万平方英尺的农地来降低成本。
香港房价跌至近七年来的最低点，市场至今低迷，开发商即便推出多年不见的大降价也未见起色，法拍屋也在大打折，却乏人问津。
Creditsights资深信用分析师曾竹君（Zerlina Zeng）说，他们对在中国大陆二级城市拥有大量住宅和商业开发项目的香港房地产商保持警惕，因为这些城市的空屋率居高不下，租金也在持续下滑。◇
（本文部分参考了彭博社的报导）
责任编辑：李玲
