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温哥华房价虽高 半数有房家庭无房贷

温哥华无房贷业主家庭占比加国最高,安省米尔顿这一比率最低。图为温哥华。(Jonathan Hayward/加通社)
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【大纪元2023年02月16日】(大纪元记者李平多伦多报导)温哥华房价全国最贵,但无房贷家庭比例却是全国最高,房产投资热情也高涨,这说明温哥华有钱人是真多。

西门菲莎大学(Simon Fraser University)注册城市规划师、城市研究兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)提供最新人口普查分析数据显示,温哥华半数业主无房贷。甄瑞谦表示,这说明,有人是有房无债一身轻,有人干脆买不起房,有钱的人越有钱,没钱的人越没钱。

富人区无房贷家庭最多

数据显示,温哥华岛Saanich镇47%有房家庭无房贷,本拿比和列治文山两地,45%家庭无房贷。素里有房贷的家庭最多,仅32%家庭无房贷,其次是兰里市(Langley),35%有房家庭无房贷。

全国各城镇中,安省米尔顿(Milton)有房贷家庭占比最高,仅21%有房家庭无房贷;卑诗基隆纳(Kelowna)这一比例为42%,多伦多这一比例为43%,占比全国第9高。卡尔加里无房贷家庭占比全国排第40名,35%无房贷。

分析还显示,房价越贵的区,无按揭的家庭占比越多。温哥华Oakridge社区,高达64%家庭无按揭,无按揭家庭占比全国全市最高;其次是Kerrisdale、West Point Grey、Arbutus Ridge和Shaughnessy等,无按揭家庭占比均接近61%;Dunbar-Southlands这一占比为59%。

与之形成鲜明对比的是,Mount Pleasant、Strathcona 和Grandview-Woodland等社区,仍背负月供的家庭占比分别高达69%和60%。

Re/Max执行副总裁阿什(Elton Ash)认为,这是因为,许多家庭利用几年疫情加紧提前还贷还完了房贷,使得卑诗低陆地区家庭房屋净值全国最大。

多伦多温哥华家庭房屋净值高

Re/Max公布最新全国房市现状报告,并对加拿大房贷与住房公司(CMHC)与Equifax Canada信用评级机构数据进行分析,发现过去10年全国67%的大城市贷款价值比(LTV,贷款成数,房贷与房屋实际价值比,越小说明贷款人房屋净值越大)下降,房价最贵的城市LTV比最低,其中包括温哥华,LTV仅50%。

报告认为,温哥华和多伦多LTV低,是因为2012至2022年期间两地房屋净值大增。阿什认为,人们有钱,是因为房屋净值高,这是因为加拿大人性格保守,喜欢加紧还贷提升房屋净值。另一个原因是,加拿大人有父母帮衬,许多房屋净值直接转给成年子女。

阿什承认,也不是说所有人都不受市场波动冲击。利率高涨后,当初许多选择浮动利率、没锁定固定利率的家庭受到冲击。这些人如果LTV比率高,房价跌10%到15%就会很惨,好在这些人是少数。

阿什透露,他知道有些贷款投资地产的业主,这些人不仅没受加息冲击,还因房租疯涨而赚得不亦乐乎。

投资越集中 房价越高

统计局加拿大住房统计计划(CHSP)上周报告显示,许多人、包括非居民在加拿大拥有多套物业。统计局高级分析师方泰恩(Joanie Fontaine)表示,对于政府来说,这些投资物业既能提供出租房源,但同时又限制刚需买卖房源。无独有偶,美国一项研究也发现,一个地方投资物业越多,房价越高。

2021年人口普查数据显示,过去10年加拿大住房持有家庭占比从69%跌至66.5%。卑诗高达23.3%的业主为投资者,9.6%的业主房子自己住,同时又出租一部分,这一占比全国最高。这是因为,卑诗许多房屋为多拼屋,或巷屋,适合出租。

此外,卑诗共管公寓海外投资个人业主占比全国也最高,高达7%;共管公寓企业机构投资业主(中小企业或REIT等)占比8.6%。其中,楼花越新,投资业主占比越高,2016年以来建成的新公寓中,近半被投资业主拥有。方泰恩表示,其他省投资者也是如此,更喜投资新公寓。

数据还显示,温哥华32.5%的独户住宅和公寓为投资物业,卑诗这一比例为21.3%。卑诗大学所有小区,42%住宅为投资物业,14.9%为非居民持有投资物业,占比全省最高。

报告对非居民的定义是,不住在加拿大可能拥有或不拥有公民身份的人士。CHSP数据显示,温哥华高达53%新公寓为投资者持有,2016年以来新建住宅中47%为投资者所有。

甄瑞谦表示,开发商建什么样的房子,投资者可能会起到关键作用。投资者的定义是,拥有至少1套非主要住宅物业。

方泰恩透露,统计局目前在分析其他数据,如投资者投资物业持有时间长短、业主身份变换(投资物业是否会变成下一个买家主要住宅等)。甄瑞谦认为,投资物业占比巨大,显示有产与无产人群之间对立激烈,政府需通过政策解决这一紧张关系。◇

责任编辑:文芳

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