【大纪元2023年08月10日讯】（大纪元记者方晓报导）今年7月，中国法拍房市场呈现出流拍率高、溢价率低、成交价集体跌穿评估价的三大趋势，有优质豪宅降价1亿仍无人问津。
今年7月 成交的近9成法拍房价格低于估价
当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金清偿债务满足债权，而在此过程中遭法院拍卖的房子就是法拍房。
《北京商报》8月9日报导，调查发现，随着问题房的堆积、价格优势的不再，越来越多的职业玩家开始放弃法拍房市场。
梳理最大的法拍屋平台“阿里拍卖”成交记录，今年7月，阿里拍卖住宅用房共有152套进入到拍卖环节，有90套成交。其中溢价成交的房源仅7套，占比7.8%；平价成交4套，占比4.4%；79套房源低于评估价成交，占比高达87.78%。
成交多在二拍阶段
上述房源成交多在二拍阶段，由此也造成整体溢价率偏低。二拍即根据法院关于财产拍卖的规定，法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。
在成交房源中，也有一些“热度”房源。出价次数最多的房源为北京市海淀区西钓鱼台嘉园1号楼9层5单元902室，该房源吸引1.5万人次围观，经历527次出价、507次延时后，以约1774.31万元成交，折合单价约为11.77万元/平方米。但该房源整体溢价率并不高，仅为6.42%。
7月末，已被判刑的中共公安部前副部长傅政华位于北京东城区崇文门幸福大街59号院的“天坛公馆”1号楼1单元602室拍卖。这套豪宅总建筑面积达236多平方米，起拍价为1967.38万元，市场评估价2810.55万元。此次拍卖成交价比市场价低了357万元。
一名房屋中介人员介绍，该小区户型较好的单位的价格能达到3000万元，这次挂牌拍卖的起拍价只有1967万元，相比市场价低了不少。
知情人士透露，该豪宅是近年来天坛公馆小区很少有的房子，是小区绝对的楼王。
流拍率达四成多 北京豪宅二拍砍价1亿仍流拍
低溢价率之外，流拍也成为当下中国法拍房市场最真实的写照，7月阿里拍卖住宅用房共有62套房源流拍，流拍率达40.79%。
流拍房源中的一例是，北京市通州区普欣南⾥113号楼（泰禾中国院子）负1层至2层，建筑面积为505.76平方米，有约2000平方米独立院落，评估价约2.46亿元。该房源于年内6月第一次拍卖，起拍价1.72亿元，较评估价打7折，但直至拍卖结束无人报名。
7月初，这间名为“骊宫”的中式豪宅第二次竞拍，起拍价调降至1.38亿元，低于评估价超过1亿元，砍价近半，虽吸引6071人次围观，依然无人出价又告流拍。
“不限购”的资格优势不再的背景下，价格优势褪去，成了压倒法拍房的主要因素，二手房成交价跌量缩的趋势，也直接影响到法拍房的“价差”。
根据北京住建委官网数据统计，今年7月北京二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，二手房成交量自4月开始连续4个月下滑，和3月相比下降56.2%。受市场“活跃度不高”影响，北京二手房挂牌量也创新高，根据此前调查，一些偏核心的二手房房源，更是出现降价百万的情况。
易居研究院研究总监严跃进称，随着中古屋（经过一次以上的转手买卖，或兴建完工已领取房产证超过一定期限的房屋）价格走低、与之前相比，法拍屋的价差空间正在被压缩。而受房地产市场下滑影响，投资法拍房的不稳定性也在提升，一升一降拦住了多数投资者。
法拍房市场曾经火热到惊人
过去几年，法拍房由于价格便宜，成了许多购房者的选择。从阿里法拍平台上查询到，2017年法拍房仅有9千多套，2018年达到2万多套，2019年猛增到了50万套；2020年127万套，2021年，截至12月中旬，已经超过了168万套。
那时，大陆高溢价豪宅法拍房频出，从侧面反映了当时法拍房市场的火热。
据央视新闻2022年初报导，像上海这种超一线城市，法拍房市场异常火爆，85%的房源都会在一拍当中被客户拍中。
原本法拍房不限购的上海，被逼得在2021年1月紧急出台限购政策。而深圳，尽管法拍房一直以来都是限购的，但2020年也频频因为高溢价成交引发市场极大关注。
2021年2月24日，在京东拍卖上，一套244平方米的尖岗山名苑（中海九号公馆）别墅，市场评估1600万，却拍出3623万的成交价。折算成单价14.8万/平方米，在“二手房指导价”出台后，该小区同类房源的指导价为9万/平方米。
据报导，从该地段和学位来说，该房源并不算优秀，但仍有众多人愿意为之竞价。
责任编辑：林琮文#
