【大纪元2024年02月22日】（大纪元记者季薇多伦多报导）在多伦多，靠出租房子赚钱的屋主，如果要卖房子，是应该让租客继续住下去，还是请租客搬出房子呢？专家提醒房东，卖房子，并不等于房东拥有了驱逐租客的权利。
多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty总裁约翰·帕萨利斯（John Pasalis）在Move Smartly网站撰文，对于因卖房想请走租客的房东来说，有两条路可走。
N12：房东发通知终止出租
房东出售出租房，把房子上市后，如果买方想搬入，卖方要向租客发出一份名为N12的表格，即房东、买家、家庭成员自住通知，以终止出租房。
在安省，如果房主或买家想要入住正在出租的房子，按月租房的租户可能面临被驱逐。
如果是签了租约，房主必须等待租约到期，转为按月租赁时，才可发出N12。
N11：与租户协商终止租房
另一条路是，卖方与租户协商，签署N11表格，即终止租赁协议，双方同意终止租约。
如果选择发出N11表格，通常，房东需要向租户提供补偿，称为“现金换钥匙”。
选择发出N12还是N11，要看卖家遇到的具体情况，帕萨利斯提醒，有利有弊。
N12利弊
按常规，大多数房东卖房，会选择发出N12。卖房的时候，会让租客继续住在房子里。
当买家提出报价时，会在买卖协议中加入一项条款，要求卖家向租户发出N12，通知租客，买家将搬入。
卖方必须至少提前两个月通知租客，并需要补偿租客一个月的租金。如果租客拒绝搬出，他们可向安省房东与租客委员会（LTB）提出异议。
鉴于此，出租房买卖协议中会包含这么一项条款：如果租客到期没有搬出，买家同意接手租客。
COVID疫情之前，买家很少担心这些条款的约束力，因为很少有租客在接到房东通知后不搬走的。
疫情爆发后，更多的租客觉得他们占上风，因此他们选择向LTB提出异议。此外，多伦多地区租金涨势惊人，对于有老租约在手的房客，因其房租低于当前市场价，他们多不愿意搬出。
所以，如果到期租客不搬出，买方要找LTB解决争端。
对卖家来说，选择发出N12，好处是卖房的同时仍然有租金收入，也无需担心与租户协商“现金换钥匙”。
缺点是，内有租客的房子，成交价通常低于空出的房子。毕竟，空房子有更多的装扮空间，可能更吸引买家。如果租客不配合看房，向买家展示房子都很困难。还有，因为担心租客不会按时搬走，一些买家根本不考虑购买有租客租住的房子。
帕萨利斯提醒，如果租户拒绝搬出，买方可能会要求卖方在交割时提供补偿。
对正在租房的买家来说，如果价钱不错，接受卖家的N12条款，或许是个不错的选择。
缺点是，如果房客不搬出，买家必须找LTB发出驱逐令。买家可以要求降低售价，请一位优秀的律师助理帮助加速驱逐。
N11利弊
N11是租客和房东之间协调终止租约。帕萨利斯表示，如果卖家是他的客户，他总是建议，在挂牌出售房产之前，尝试与租户提前协商N11条款，所谓一劳永逸。
与租户协商N11协议，有两种方法。
第一种是签署N11，租客搬出，卖家把房子装扮一新，获得最大化的售价。
第二种是协商N11的基本条款，包括补偿租客多少钱，以及如果买方要求签署N11，租客会收到多少次通知等。
在第二种情况下，租客继续住下去，直到买家提出签署N11。如果买家愿意接手租客，则无需签署N11，租客则继续住下去。
不过，发出N11的卖家，常常觉得他们不应该向租户提供任何补偿。而租客觉得，如今租金高涨，自己很难以同样的钱租到同样的房子，房东应该补偿。
补偿金额通常取决于几个因素，包括租约期还剩多少，以及相对于市场租金，当前租金数额。
如果租户拒绝签署N11，卖家必须在房子上市时写明，寻找愿意接手租客的买家，或愿意接受N12条款的买家。在这种情况下，如果租户拒绝在成交时搬出，买方甚至可能获得补偿。
大多数情况下，空置房的售价会高于租客在内的房子，所以选择签署N11是上策。协商N11的基本条款也不错，因为当今大多数买家都会要求签署N11，他们相信，这样租客更容易搬走。缺点是，卖家必须花一些钱补偿房客。
对买家来说，不用担心房子不能按时交割。在第二种情况下，可能有出现租客不搬的情况，买方可要求卖方在交割时予以补偿。◇
责任编辑：文芳
