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專家分析 買賣房子時如何應對租客問題

出租房買賣 讓租客走還是留?

在加拿大安省,出售或購買內有租客的房子,買賣雙方需要考慮不同的情況。(Shutterstock)
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【大紀元2024年02月22日】(大紀元記者季薇多倫多報導)在多倫多,靠出租房子賺錢的屋主,如果要賣房子,是應該讓租客繼續住下去,還是請租客搬出房子呢?專家提醒房東,賣房子,並不等於房東擁有了驅逐租客的權利。

多倫多房地產經紀公司Realosophy Realty總裁約翰·帕薩利斯(John Pasalis)在Move Smartly網站撰文,對於因賣房想請走租客的房東來說,有兩條路可走。

N12:房東發通知終止出租

房東出售出租房,把房子上市後,如果買方想搬入,賣方要向租客發出一份名為N12的表格,即房東、買家、家庭成員自住通知,以終止出租房。

在安省,如果房主或買家想要入住正在出租的房子,按月租房的租戶可能面臨被驅逐。

如果是簽了租約,房主必須等待租約到期,轉為按月租賃時,才可發出N12。

N11:與租戶協商終止租房

另一條路是,賣方與租戶協商,簽署N11表格,即終止租賃協議,雙方同意終止租約。

如果選擇發出N11表格,通常,房東需要向租戶提供補償,稱為「現金換鑰匙」。

選擇發出N12還是N11,要看賣家遇到的具體情況,帕薩利斯提醒,有利有弊。

N12利弊

按常規,大多數房東賣房,會選擇發出N12。賣房的時候,會讓租客繼續住在房子裡。

當買家提出報價時,會在買賣協議中加入一項條款,要求賣家向租戶發出N12,通知租客,買家將搬入。

賣方必須至少提前兩個月通知租客,並需要補償租客一個月的租金。如果租客拒絕搬出,他們可向安省房東與租客委員會(LTB)提出異議。

鑑於此,出租房買賣協議中會包含這麼一項條款:如果租客到期沒有搬出,買家同意接手租客。

COVID疫情之前,買家很少擔心這些條款的約束力,因為很少有租客在接到房東通知後不搬走的。

疫情爆發後,更多的租客覺得他們占上風,因此他們選擇向LTB提出異議。此外,多倫多地區租金漲勢驚人,對于有老租約在手的房客,因其房租低於當前市場價,他們多不願意搬出。

所以,如果到期租客不搬出,買方要找LTB解決爭端。

對賣家來說,選擇發出N12,好處是賣房的同時仍然有租金收入,也無需擔心與租戶協商「現金換鑰匙」。

缺點是,內有租客的房子,成交價通常低於空出的房子。畢竟,空房子有更多的裝扮空間,可能更吸引買家。如果租客不配合看房,向買家展示房子都很困難。還有,因為擔心租客不會按時搬走,一些買家根本不考慮購買有租客租住的房子。

帕薩利斯提醒,如果租戶拒絕搬出,買方可能會要求賣方在交割時提供補償。

對正在租房的買家來說,如果價錢不錯,接受賣家的N12條款,或許是個不錯的選擇。

缺點是,如果房客不搬出,買家必須找LTB發出驅逐令。買家可以要求降低售價,請一位優秀的律師助理幫助加速驅逐。

N11利弊

N11是租客和房東之間協調終止租約。帕薩利斯表示,如果賣家是他的客戶,他總是建議,在掛牌出售房產之前,嘗試與租戶提前協商N11條款,所謂一勞永逸。

與租戶協商N11協議,有兩種方法。

第一種是簽署N11,租客搬出,賣家把房子裝扮一新,獲得最大化的售價。

第二種是協商N11的基本條款,包括補償租客多少錢,以及如果買方要求簽署N11,租客會收到多少次通知等。

在第二種情況下,租客繼續住下去,直到買家提出簽署N11。如果買家願意接手租客,則無需簽署N11,租客則繼續住下去。

不過,發出N11的賣家,常常覺得他們不應該向租戶提供任何補償。而租客覺得,如今租金高漲,自己很難以同樣的錢租到同樣的房子,房東應該補償。

補償金額通常取決於幾個因素,包括租約期還剩多少,以及相對於市場租金,當前租金數額。

如果租戶拒絕簽署N11,賣家必須在房子上市時寫明,尋找願意接手租客的買家,或願意接受N12條款的買家。在這種情況下,如果租戶拒絕在成交時搬出,買方甚至可能獲得補償。

大多數情況下,空置房的售價會高於租客在內的房子,所以選擇簽署N11是上策。協商N11的基本條款也不錯,因為當今大多數買家都會要求簽署N11,他們相信,這樣租客更容易搬走。缺點是,賣家必須花一些錢補償房客。

對買家來說,不用擔心房子不能按時交割。在第二種情況下,可能有出現租客不搬的情況,買方可要求賣方在交割時予以補償。◇

責任編輯:文芳

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