【大纪元2025年11月05日讯】（大纪元记者程木兰、易如采访报导）中国房地产寒冬持续，曾被誉为“地产优等生”的万科也深陷债务泥沼。其最大股东深圳地铁频频出手“输血”仍难止亏，背后折射出国企兜底模式的极限。
专家警告，万科若爆发违约，不仅撼动市场信心，更可能引发全国性金融连锁反应，成为中国房市危机的新警号。
万科陷债务深渊 若违约恐引发系统性风险
中国房地产长期低迷，昔日曾象征中国城市化荣景的房企万科，如今正面临创立四十年以来最严峻的财务危机。
根据公司10月30日公布的《2025年第三季度报告》，前三季度营业收入1613.9亿元（人民币，下同），同比下滑26.6%；归属于上市公司股东的净亏损达280.2亿元，同比暴增83%。其中，第三季度单季归属于上市公司股东净亏损160.7亿元，几乎超越上半年总和，显示亏损正持续扩大。
万科陷入危机的根源，在于长期依赖高杠杆与债务扩张。报告显示，截至2025年9月底，公司总资产1.1366万亿元，下降11.64%；有息负债达3629.3亿元，而流动性强的货币资金仅656.8亿元，资产负债率高达73.5%。
房地产开发业务税前毛利率仅0.7%，税后毛利率为负10.5%，意味主营业务已在亏本运营。
万科作为具有国企背景、规模庞大的标杆企业，其债务违约风险格外引人关注。台湾南华大学国际事务暨企业学系教授孙国祥警告，2025年万科多笔债务集中到期，若无大规模外部资金或资产变现，“技术违约与展期风险极高”。
他警告：“一旦万科爆发正式违约，房地产市场将进一步崩盘，购房者信心崩溃，全国性恐慌与烂尾潮将蔓延。”更严重的是金融机构资产质量将急剧恶化，债券市场震荡、地方政府财政受损，整体经济将面临连锁冲击。
美国经济学家黄大卫也指出：“万科兼具规模庞大、示范性与国企三重背景，要是连它都触发实质性违约，市场对国有资产兜底的预期将被改写。”他警告，这将使其它民营与地方国企开发商在融资与经营上“雪上加霜”。
深圳地铁连续“输血”仍难止亏
不过，万科背后一直有地方政府“输血”。万科日前公布，深圳地铁集团（深铁集团）同意，在今年起，并且不迟于明年6月30日期间，向其提供本金最多220亿元贷款。
深圳地铁集团为万科最大股东，持股27.18%，自2017年起累计对万科注资与贷款超过1500亿元。仅2025年1至10月便提供11笔借款，总额达291.3亿元，利率约2.34%，远低于市场平均水准。
深圳地铁集团也是深圳市国资委直管的国有独资大型企业。
然而，这种“输血”反过来让深铁自身陷入财务黑洞。2024年，深铁亏损335亿元，一举吞掉前五年累积的273亿元利润。
黄大卫向大纪元指出，深铁日前虽再提供220亿元贷款“止血”，但这只是短期纾困，未能真正解困。
他说明，万科面临“三重挤压”：其一，商品房销售下滑导致现金流断崖式下跌；其二，2025年为债务高峰年，到期偿债压力沉重；其三，市场低迷使资产处置受阻。
黄大卫补充道，“目前可以续命，但难以逆转。没有需求端的稳定回升与居民购买力上升，所有金融政策的续命只会是成本越来越高、效果越来越差。”
万科与深圳地铁深度绑定 共沉浮？
台湾南华大学国际事务暨企业学系教授孙国祥向大纪元表示：“深铁与万科实为‘两难共沉’。深铁今年已至少11次低息借款相挺，实质上只是延缓压力，并未扭转负债恶化。”
他进一步指出，全中国多地存在“国企—房企—地方政府深度绑定”的结构，如华润、保利、招商蛇口、绿地等。“最终结果往往是债务展期、资产重组，或由国有资产管理公司接手不良资产。”
黄大卫也指出，这一现象反映了中国城市运营资产、地铁与房企之间的“共振链条”。“深圳地铁作为大股东，不断提供流动性援助，但这实际上是在蚕食公共部门的财务弹性。”
他警告：“公共财政的债务扩张能力已经耗尽，短期内或可用补贴、展期、资产重组缓解，但长期看这是不可持续的。”
万科高杠杆运作难逃泡沫破灭 恒大即是前车之鉴
中国房地产市场正经历连续第五年下滑。标准普尔（S&P）10月报告预测，2025年新屋销售将再降8%，总销售额不超过9兆元，与2021年18.2兆相比几近腰斩。
高盛同期报告亦指出，中国房地产投资占GDP 比重从2021年的7.8%降至2025年的3.2%，为历史低点，整体房市低迷已拖累宏观经济。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田接受大纪元采访时说道，万科陷入债务陷阱的根源在于整个房市“借钱发展、借钱买房、借钱给权贵白手套”，这种高杠杆运作最终必然导致泡沫破灭。
他直言：“恒大的现状可能就是万科的未来。”恒大已于今年8月25日从港交所退市，从2017年市值近500亿美元暴跌至不足3亿美元，“这正是中国房地产泡沫的缩影。”
谢田悲观地指出，中共“恐怕也救不过来”，最终只会“泡沫破灭、房企倒闭、价格回落”，以“自然解困”的方式重整市场。
深圳两难：救与不救都代价高昂
财经专家香港《信报》撰文认为，深圳当局正陷入两难。一方面，万科仍是全国最大房企之一，拥有逾14万员工，还有2970万平方米在建项目；一旦倒下，将引发大规模失业与“烂尾楼”危机。另一方面，继续输血则意味地方公共财政风险加剧，犹如“往无底深潭投钱”。
黄大卫分析，短期内政府不太可能让深圳市民直接“买单”，因为调涨票价或税收的政治成本过高。“不过，政府可能透过隐性转嫁——例如资产证券化或地方融资平台债务展期——来转移压力。”
他指出，国企输血房企的“包底模式”不可持续，“公共部门财务弹性被蚕食，最终将导致全局性的债务风险。”
孙国祥补充，“深圳地铁加价”传闻反映民众对公共财政压力的敏感，他认为这实质上是“纳税人间接埋单”。
孙推测，万科未来主流出路可能分为两类：一是部分房企进入破产重整，如金科、华夏幸福；二是依赖中央或地方“定向救助”与国有资产管理公司收购不良资产，“但整体复苏希望渺茫”。
万科非个例：中国房地产高杠杆模式的后遗症
目前市场普遍预期，万科最可能的情境是透过债务重组与资产出售“拖贷续命”。黄大卫指出，第一种情境最可能发生——债务重组但避免硬违约，依赖深圳地铁等政策工具进行续命。
“虽能暂避违约，但信用评级将大幅下降，股价剧烈波动。”他认为乐观情境概率不到1%，而最糟情境亦有1%的可能：外部融资收缩、销售恶化、股东输血难以为继，终致违约。
孙国祥认为，债务重组是短期可行方案，但若房市基本面无起色，最终仍会“拖延出险”，难见实质复苏。“万科的危机，并非单一企业问题，而是中国房地产整体高杠杆模式的后遗症。”
标准普尔与高盛报告均指出，中国房地产市场的下滑幅度将超出预期，2026年将持续第五年向下探底。
黄大卫总结：“需求端没有回升、居民购买力没有提升、社会保障没有增强，任何金融续命都只是拖延。”
责任编辑：孙芸#
