【大纪元2025年07月04日讯】（记者李平报导）房贷还没还完，又考虑卖房搬家时，意味着得提前解除按揭合同，这种情况都有哪些相关费用，一定要了解。
出售带按揭的房子、提前解除按揭合同，会产生多少成本，取决于按揭类型。当年签按揭合同时，不知道开放式和封闭式按揭合同区别的人，现在得真正了解一下了。
开放式按揭
按揭合同是开放式、卖房时提前解约的人，无需支付违约金。开放式按揭虽有期限，但借款人无需等到按揭到期才能进行变更，可在按揭到期前在无需支付违约金的情况下，按月或按年无限追加月供还款、更改月供频率、再融资、还清月供或解约。
开放式按揭虽灵活，但代价是利率比封闭式按揭更高，银行提供如此之多灵活性，又不收违约金，当然就会收取更高利息。预判按揭到期前能提前一次性大笔还款、能提前还清月供或生活可能出现变故需卖房的房主，多选择开放式按揭。
封闭式按揭
因利率低或按揭到期前无卖房打算等原因，选择封闭式按揭的，提前解约会面临巨额罚款。封闭式按揭一旦签署，按揭期限和条款均不得中途变更，否则面临罚款，因此缺乏灵活性。
封闭式按揭，银行也会提供一些提前还款灵活性，如允许每年提前还款多大比例，但如在按揭到期前想要超额追加月供、房贷一次性提前还清、再融资或更改按揭的，则会面临罚款。封闭式按揭缺乏灵活性，好处是利率更低。银行提供更低利率的封闭式按揭，是不希望借款人中途解约或提前大笔还款。
按揭期限内会继续持有房屋、或不打算超额追加月供的房主，多选择封闭式按揭。封闭式按揭弊端是，中途解约卖房的，会面临巨额罚款，最高罚款是提前还款罚金，即违约金，金额可能高达几千元，具体多少取决合同条款规定。
其它违约成本还包括管理费、评估费、再投资费和按揭解除费等等，以及偿还当年获得按揭时收到的任何返现或房屋净值信贷额度（HELC）。所有这些费用加起来，会使得提前解约成本巨大。
提前解约选择
考虑出售月供未还清的房子，有几个选择。如有些银行允许新旧按揭并行（Blend-and-Extend），新旧两个按揭利率混合，免除违约金，但可能仍需支付管理费。遗憾的是，不是所有银行都提供这一选项，只能提前违约。这种情况下，新按揭利率低，但必须支付违约金。能选择按揭到期前是否有必要卖房的，一定要厘清解约好处大于违约代价。
出售带按揭房屋利弊
有些人看到利率下跌、市面上有更好的房子时，可能会有解约卖房的冲动，有些人则因工作变动只能卖房，选择余地不大。月供未还清想要卖房的，都有哪些利弊呢？
利：卖房后买新房的，新利率可能更低，月供不变情况下，可能提前还完月供。弊：提前解约造成的巨额罚款和费用可能会非常高，即使新房低利率再低、新房月供还款再高，都有可能不足以抵销解约造成的巨额成本，导致长期成本加大。这种情况下，可寻求按揭顾问帮你计算一下。
利：卖房后再买房，新按揭利率可能会更低，长期来说更省钱。弊：有时时局艰难，卖房后买新房申请新按揭，可能无法通过银行审批，无法买房只能租房住。这种情况下，一定要确保解约卖房好处大于罚款成本。
按揭违约罚款计算
许多提前卖房的人会发现，因2019年以来利率变化巨大，中途解约会面临巨额罚款。加拿大房贷与住房公司（CMHC）数据显示，2019年6月，五年期传统固定按揭平均利率为4.23%，到2021年6月降至3.26%，去年10月飙升至6.49%，11月又回落至3.99%。
为加大利息收入，银行会利用各种手段对中途违约的人进行罚款。行业专家表示，银行最常见公式是贷款人当前利率与合同利率之间的差额，也称利率差额（IRD）。浮动利率的封闭式按揭，罚金通常为3个月利息。固定利率的封闭式按揭，罚款通常为3个月利息或IRD金额，以高者为准。
3个月罚息计算方法是：举例说：当年买房时利率高，选择封闭式按揭5年6.59%固定利率，假设当下卖房时仍有24个月月供，按揭余额30万元，乘6.59%得出利息还款为19,770元，除以12个月，得出每年应付月利息还款1,647.50元，再乘3得出最后3个月解约罚金为4,942.50元。
IRD罚金计算方法是：当前按揭利息6.59%，当前买房3年期利息4.74%，新旧息差1.85%，乘30万按揭余额得出1年利差为5,550元，除以12个月得出1个月利差462.50元，乘24个月得出最后IRD罚金为11,100元。
如为封闭式固定按揭合同，3个月解约罚金4,942.50元和11,100元IRD罚金之间，取高者11,100元，两者差额巨大。要减少罚金，可按银行最大允许比例提前还款，减少最后的本金余额。
总之，中途解约卖房之前，应考虑以下几点：首先要求银行提供按揭余额，其次计算房屋净值，如果房屋自购买之日起大幅增值，按揭余额显得微不足道的，几千上万的解约罚金就不算什么了。
卖房时何时停止月供
卖房前还清余额，支付银行规定的解约罚金、管理费、评估费、再投资费和按揭解除费等各项相关费用时，月供即刻停止。本金未还清中止按揭合同，卖房后部分房款会被用于支付所有相关罚款和本金余额，此时旧房月供中止。◇
责任编辑：齐守善
