【大纪元2026年04月11日讯】（大纪元记者Mary Prenon报导／张纯之编译）根据查普曼大学（Chapman University）最新报告，随着近年人口净流出以及先进产业公司成立速度放缓，加州正在失去其作为长期高科技中心的地位，并连带影响其房地产热点地位。相对而言，新的高科技中心与房市热点正在兴起。
查普曼大学荣誉校长兼经济学教授吉姆·多蒂（Jim Doti）近日接受英文大纪元“市场内幕”（Market Insider）节目采访，讨论这一房地产热点转移的趋势。
住房可负担指数远低于全美
多蒂指出，由于可负担性指数（75）远低于全美平均值（125），加州的住房问题尤为严重。他解释，指数100代表当地家庭中位收入刚好足以购买中位价格房屋；低于100表示收入不足，高于100则代表收入有余裕。他表示：“所以很明显，这是加州特有的问题。”
截至2月，Redfin数据显示，加州房屋的中位价格为819,800美元。另据美国人口普查局的数据，2024年加州家庭收入约为10万美元。
在先进产业的就业占比下降
加州长期以来是先进产业的中心，包括高科技、研发机构、国防相关制造业以及制药等，这些产业的薪资水平较高，主要集中在沙加缅度、旧金山、圣塔克拉拉、橙县、洛杉矶、内陆帝国及圣地亚哥。
但他表示，情况正在改变。根据这份报告，加州在这些领域的全美就业占比已从5年前的18%下降至目前的约15%，“也就是说，我们在所有这些先进产业中失去了3%的市场占比”。
新公司增加不到其它地区一半
报告指出，2018年至2025年间，加州先进产业公司数量增加了21.6%，还不到全美其它地区增幅（47.7%）的一半。
商业税制竞争力全美倒数第三
查普曼大学将此归因于加州较不利的税赋环境。根据税务基金会（Tax Foundation）2024年州商业税收环境指数，加州排名第48位，这意味着其商业税制竞争力为全美倒数第三。
相比之下，在低税州的大都会地区，同期先进产业公司数量成长达52.2%。
人口减少 流向低税州
报告指出：“相对较高的州税不仅导致就业流失，也导致人口外流。”
查普曼大学分析人口普查局数据显示，2021年至2023年间，加州人口净流出超过100万人，主要迁出目的地为德州、亚利桑那州、内华达州、爱达荷州及佛罗里达州，这些州没有或仅有极低的州所得税。
多蒂表示：“当全美人口以历史低点约0.5%增长时……加州实际上开始出现人口下降。”
根据人口普查局1月数据，2024年7月1日至2025年7月1日期间，美国人口仅增加180万人，约0.5%，增速显着放缓，而加州是少数出现人口下降的州之一。
多蒂预计加州人口还将进一步下降。他说：“由于移民政策影响，移民数量大幅下降，而自然增长率（出生减死亡）也在下降。”
旧金山商业地产四成空置
多蒂表示，旧金山湾区过去因就业增长带动房价快速上升，“但现在旧金山正经历完全相反的情况，他们的空置率达40%”，他指的是商业不动产。
根据高力国际（Cushman & Wakefield）1月的报告，2025年第4季末，旧金山地区的办公室空置率为33.1%。
多蒂表示，一些较早形成的房市热点，包括加州与纽约，将在一段时间内陷入停滞，而其它热点将成长，“因为人们会追随经济发展、有工作机会且住房可负担的地区”。
2026年房市热点
多蒂表示，近年来其研究机构用于判断房市热点的最重要指标就是看某地区新成立公司的数量；而房价通常会在公司成立后3至5年上涨。
“首先是新公司数量增加，接着是就业增加，然后是薪资上升。当吸引到更多劳工时，就会产生住房需求。”多蒂表示，在经济发展较快的地区，住房需求上升更迅速，将推升房地产价值。
查普曼大学列出了今年预计发展最快的城市名单，包括乔治亚州亚特兰大、佛罗里达州坦帕、北卡罗来纳州罗利与夏洛特，以及犹他州盐湖城。
预计房市吸引力上升的五个中型城市，包括肯塔基州路易斯维尔、奥克拉荷马州奥克拉荷马市、罗德岛州普罗维登斯、康乃狄克州哈特福德以及密苏里州堪萨斯城。
2026年的预测显示，推动这些“热点”迁移的主要因素为收入与可负担性，其它因素还包括气候、靠近水域及生活配套设施。不过，多蒂提醒，随着时间推移，人口增长最终可能推高房价。
“我所说的是在大约10年的窗口期内，这些热门地区会因经济因素吸引人口流入而成长。”他说，“而随着人口增加，房价也会上升。”◇
责任编辑：方平
