【纽约市政】

纽约市房屋管理局（NYCHA）守护五十万人的安居底线

远眺王后区阿斯托里亚公共住房建筑。（Shutterstock）

文／李铂言

2026-07-2723:54 中港台时间

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【大纪元2026年07月27日讯】在寸土寸金的纽约，“住”可以说是许多低收入家庭最沉重的生活负担。但同时，这座城里也有一个延续了近百年的承诺：无论市场租金多少，都会有一批受到公共补助的公寓，其租金通常只按照家庭调整后收入的约30%来收取。而守护这个承诺的，就是“纽约市房屋管理局”（New York City Housing Authority, NYCHA）。

从大萧条中诞生的“全美第一”

NYCHA的故事要从九十多年前说起。1934年，正值经济大萧条，大量纽约人挤在阴暗、破败、没有暖气和独立卫浴的老式廉租公寓（tenement）里。时任市长拉瓜迪亚（Fiorello H. LaGuardia）决心让居民搬出阴暗破败的廉租屋，住进体面、现代和明亮的住宅。这一年，NYCHA成立，这是全美第一个公共房屋管理机构，纽约也由此成为全美公共住房事业的开路者。

1935年12月，NYCHA的第一个项目“第一公寓”（First Houses）在曼哈顿下东城落成。这片由老旧廉租屋改造成的红砖建筑群，每户都配有独立厨房、卫浴、电冰箱和炉灶，还有共享的庭院与活动空间。这123套公寓引来约3,800份申请。这在某种程度上预示了此后公共住房“一房难求”的局面。

二战之后，NYCHA迎来了建设高峰。在1945年至1965年的二十年间，NYCHA建成了如今大部分的住宅群，高层红砖塔楼矗立在大片绿地之间，至今仍是纽约市辨识度极高的建筑风格。与芝加哥、圣路易斯等城市大规模拆除高层公屋不同，纽约保留了北美规模最大的公共住房体系，公屋需求至今仍远高于供给。

NYCHA的核心职责

今天的NYCHA是北美最大的公共房屋管理机构。官方数据显示， NYCHA在五大区共有335个传统公屋及PACT住宅区、2,410栋建筑，提供177,565套公寓。连同由其管理的Section 8租房补助，共有511,384名经核准居民得到住房或租金援助，约相当于每16名纽约人中，就有1人受惠于NYCHA的住房计划。

如今，NYCHA的核心职责可以概括为三件事：第一，作为“房东”，拥有、运营、维护并翻新传统公屋，让低收入和中等偏低收入家庭住得起、住得稳；第二，作为“补助管理者”，运营全美规模最大的Section 8租房补助项目，帮助家庭在私人租房市场中安家；第三，作为“资源对接者”，把就业、教育、金融赋能、青少年与长者服务等各类资源引入其下社区，让居民不仅有房住，还能方便享受各类服务。

治理架构上，NYCHA是依据纽约州公共住房法设立、相对独立运作的公共福利法人（public benefit corporation），也是依法成立的公共房屋管理机构（public housing authority）。因此，其最高行政主管不是“局长”，而是行政总裁（CEO）。

NYCHA由七名董事会成员管理，其中三名必须是NYCHA居民，这是其制度设计中的重要一环。董事会管理着每年数十亿美元的预算，雇用上万名员工，从管道工、电梯技师到社工，维系着这座“城中之城”的日常运转。

传统公屋：收入30%的租金承诺

NYCHA最为人熟知的，是它的传统公屋项目。其运作逻辑很简单：房屋租金不与市场挂钩，而是与收入挂钩，住户租金通常按家庭调整后总收入的30%计算。对于一个月收入2,000美元的家庭来说，房租就是600美元左右；在收入明显下降时，在向NYCHA申报、完成中期重新核定后，租金一般也会相应调低。在租金动辄数千美元的纽约，这个“30%”的承诺，就是几十万人生活的底线保障。

申请公屋没有最低收入要求，但有收入上限，且家庭中至少要有一名成员是美国公民或具备合资格移民身份。申请完全免费，通过网上申请系统（ApplyNYCHA）即可提交，初次申请时无需提交任何文件，资料会在后续的资格面谈中核实。

不过，由于需求远超供给、空置率极低，公屋轮候名单非常长，等待往往以年计。申请有效期为两年，申请人需每两年在网站上更新申请，才能保留在名单上。

住房选择券计划（Section 8）

除了自己当房东，NYCHA还管理着全美最大的租房补助项目：“房屋选择租房券”（Housing Choice Voucher），俗称“Section 8”。这是一个联邦资助的项目：符合条件的低收入家庭获得租房券后，可在私人租房市场自选住处，家庭一般只需拿出调整后月收入的30%左右作为房租，其余部分由NYCHA以“房租援助金”的形式直接支付给房东。目前约有8.5万份租房券在使用中，有超过2.5万名房屋业主接受Section 8住房券。

申请资格方面，家庭在获发租房券时，收入必须符合当年度的上限；至少一名家庭成员须为美国公民或具有合资格移民身份，成员身份不完全相同的“混合家庭”，补助金额可能按合资格成员比例计算。申请家庭还须符合联邦住房与城市发展部对家庭组成的规定，提交收入、身份和社安号等所需资料，并通过NYCHA规定的资格及背景审查。

对许多不想住公屋、希望自选社区的家庭来说，Section 8提供了另一种可能。但它同样供不应求。申请人需密切留意NYCHA官网发布的通知。

老屋翻新：PACT与公屋保护信托

平均楼龄超过半个世纪、长年联邦拨款不足，让NYCHA的房屋维护成了一道难题。漏水、霉菌、暖气故障、电梯停运、含铅油漆等问题频发，一度让NYCHA饱受批评。2019年1月，NYCHA与联邦住房与城市发展部（HUD）签署协议，接受联邦监督员的监督，承诺在重点问题上限期整改。过去几年的NYCHA，一直处在“边运营、边自我改造”的状态中。

为了筹集庞大的翻新资金，NYCHA拿出了两大工具。第一个是“永久可负担承诺计划”（Permanent Affordability Commitment Together, PACT）。NYCHA与经过居民参与遴选的开发团队合作，把住宅区从传统公屋的拨款体系转换为更稳定的项目制Section 8住房补助（Project-Based Section 8），从而撬动外部资金，对整栋建筑进行从公寓内部到基础设施的全面翻修，并引入专业物业管理和驻点社工服务。自2016年启动以来，PACT已为超过3.1万套公寓带来了近百亿美元的翻新资金，长期目标是完成6.2万套公寓的改造。

NYCHA仍保有土地和楼宇的所有权，但日常物业管理和工程由合作团队负责。同时，PACT合作方还必须把至少25%的全部劳动工时留给寻求建筑施工或物业管理工作的NYCHA居民，让翻新工程同时成为社区的就业机会。

第二个工具是2022年经纽约州立法设立的“公共住房保护信托”（Public Housing Preservation Trust）。与PACT不同，信托是一个百分之百的公共实体，可以通过发行债券筹资翻新，首批目标是2.5万套公寓，楼宇和员工队伍全部保持公有。更特别的是，对于被NYCHA纳入正式翻新方案投票程序的住宅区，登记住户可以投票选择加入公屋保护信托、加入PACT，或维持现有模式。

把服务和机会送进社区

NYCHA的“Opportunity NYCHA”平台把金融赋能、小企业发展、职业培训与教育项目连接起来；居民经济赋能与可持续发展办公室（REES）则专门帮助住户对接就业、创业和理财服务。许多NYCHA社区中心还与其它政府部门合作，如青年与社区发展局（DYCD）的“基石计划”（Cornerstone）就设在NYCHA的社区中心里，全年为儿童和成人提供课程与活动。

在日常管理上，居民可以通过“MyNYCHA”手机应用或网站，随时提交和跟踪维修工单、查看停水停电通知、缴纳房租；24小时客服中心提供全天候接听、登记服务。