【大纪元2026年08月18日讯】（大纪元记者呈工采访报导）2026年以来，中国房地产市场“国进民退”趋势进一步加剧。2026年1—7月房企销售额前10名中，央企、国企已占据9席，民营企业仅剩滨江集团1家。与2019年民企占据前十中的多数席位相比，房地产市场的企业格局已发生明显逆转。
分析认为，央国企凭借较高信用评级、较低融资成本以及政策支持，在销售、拿地等方面持续扩大优势，而民企则在多重压力下进一步收缩。
国进民退加剧：房企前10 央国企占9席
根据中指云资料，中国房地产企业2026年1—7月销售前10名排行榜中，央国企占9席，民营企业只剩1家。
销售前10的排名顺序为：保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团、万科地产。其中，排名第9的滨江集团为民营企业。
依据克而瑞（CRIC）等行业机构发布的中国房地产企业销售金额统计资料，2019年中国房地产企业排在前10名的企业中，央国企只有4家，而民营企业共有6家，并占据前4名（碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国），民企数量不但多于央国企，整体排名也靠前，占据行业优势地位。
而在2026年的排行榜中，只有排在第9的滨江集团为民企，其它9家都是央国企。与2019年的排名相比，在企业性质方面发生了巨大变化：民营企业大幅减少至只剩1家，而央国企则急剧上升、增多。
新浪财经认为，中国龙头房企内部不同性质企业的分化在进一步加剧，央国企表现强劲，其阵营实力进一步提升，而其它性质房企的份额则持续被挤压。
近年来，随着中共当局大力扶持央企、国企，对科技、教培、金融特定产业加强监管的力度加大，逐渐形成“国进民退”趋势，并深刻影响中国经济的未来发展。
2026年1—7月房地产排行榜表明，中国房地产行业“国进民退”加剧推进，房地产市场的企业格局已发生历史性逆转。
销售与拿地为何都能独霸？央国企融资利率超低
在房地产市场日趋萧条的当下，央国企为何能排挤掉此前领跑该行业的民企，并在销售与拿地两方面都能独霸行业市场？
对此，Mike Li对大纪元表示，央国企之所以此时做大，其中一个重要因素是融资成本较以前大幅降低。可获得民企难以获得的超低融资利率，这是央国企所具有的独特优势之一。
《证券时报》8月15日报导，迫于经济增长放缓压力，中国目前主要融资价格指标处于低位水平，企业贷款与个人房贷加权平均利率从5%—6%左右，降至目前的3%左右，而5年期AAA级企业债利率则从4%—5%左右，降至1.8%左右。
排在2026年1—7月房企榜首的央国企，如保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国等普遍具有较高信用评级，自然能拿到优惠的低利率融资。
Mike Li说，WIND数据显示，目前房地产（核心股）上市企业的融资成本大多小于2.5%。例如，招商蛇口融资成本1.86%，陆家嘴集团为1.88%、中国中铁为2.04%，中国铁建为2.11%，保利发展等为2.24%。
他说，这些企业无一不是央企或地方国企，由于信用评级高，在融资方面占明显优势。
央国企之所以此时迅速做大，并逐渐控制中国房地产市场，Mike解释说，与中共稳定房地产市场的政策导向有关。这些企业既在市场低迷时抄底拿地，同时也承担稳住低价、托住下滑房市的任务。
央国企残酷竞争 抢占地产市场
在2026年1—7月中国房地产企业“拿地排名”前10的企业中，也只有排在第7位的滨江集团1家为民企，其它9家皆为央国企，与上述“销售排名”中企业性质占比相同。
其中，排在首位的央企保利发展拿地金额为580亿；第2位的央企华润置地410亿；第3位的地方国企越秀地产为296亿。
陆媒《新京报》的报导称，2026年上半年央国企在土地市场上展开一场近乎白热化的贴身肉搏，更多房企的名字从榜单上消失，土地牌局博弈十分残酷。
2026年6月，保利发展以105.1亿元拿下深圳宝安中心区，从而成为拿地第1名。
金地集团：民企衰落的缩影
据风口财经报导，曾为中国老牌房企的金地集团，2026年7月销售额同比下跌41.86%，半年亏损近30亿元人民币。
金地集团是一家总部位于深圳的中国大型综合性房地产上市公司，在性质上，属于混合所有制背景民营企业，无绝对的国有控股背景。
金地集团曾与招商、保利、万科等排在中国房企第一梯队，被合称为“招保万金”。
根据普睿发布的数据，2026年7月，中国百强房企单月累计销售金额为1963亿元，同比下降13.3%，环比下降39.6%。与行业平均水平相比，金地集团下降幅度是其3.2倍。
在中国房地产企业百强排行榜中，金地集团2026年上半年排名降至36位。
2026年公布的资料显示，金地集团虽然仍留在《中国500强》中，但排名已从2025年的第241跌至第401位；2024年则排在第212位，2017年为第118位。
金地集团虽然没有遭遇恒大等民企那种大起大落，但近年在央国企全体快速发展的背景下，其在行业及500强排行榜中逐渐跌落。
2026年上半年中国房企排行榜表明，金地集团的衰落实为中国房地产民企的一个缩影。
房地产危机 导致国企民企角色转换
中共2020年推出“三条红线”措施，剑指房地产开发商有关负债的财务指标，若未能达标，将限制其与银行借贷。自此，中国房企开始出现债务违约潮，并在2021至2022年密集爆发，累计有70多家房企发生债务违约，化债总规模突破5兆元人民币，将许多房地产开发商推往破产边缘。
其中，恒大、融创等大型房企相继陷入危机，造成烂尾楼与市场低迷，引发不良资产债务连锁反应。这波房地产阴霾垄罩中国经济至今。
在中国房企债务违约潮发生后，金融机构贷款大幅转向央国企，而央国企又凭借其较高的信用评级（AAA级），享受极低的贴现率与获得更强的融资支持。
中共中央2024年7月提出消化存量，优化增量，支持收购存量商品房用于保障性住房，保交房，加速构建房地产发展新模式。
Mike Li表示，地方政府极度依赖土地财政，在民营房企普遍收缩土地储备的情况下，央国企实质上承担了托住地价、防止溢价率持续崩塌的任务。在此过程中，民企与央国企在中国房地产市场领域完成了主配角的转换。
责任编辑：孙芸#
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