董克文律师谈法律（六十七）

【大纪元12月8日讯】 大多数读者在生病时，尤其是马上需要动大手术时，都会毫不迟疑地寻找另外一位大夫作一次检查，听取一下第二个意见。其实这种情形也适用于寻找律师处理案件。只是有的客户在某一律师曾经替他解决某一难题后，就一直迷信该律师有解决万事的魔力。虽然不是货比三家不吃亏，但是很多时候化一点小咨询费，听取一下第二个意见, 就会达到意想不到的结果。毕竟每个律师的经验、阅历和处事方式是不同的﹔尤其是律师毕竟是人而不是“神仙”。今天要介绍的笔者曾经处理的案例, 就清楚地说明这第二个意见的重要性。
　　笔者的客户是建商。在当今火热朝天兴土动工的房地产市场中相中了一块土地，该土地原来是个加油站，该建商与加油站的业主签了一份土地购买合约, 商定价格是110万，签约头款11万。在该土地购买合约中讲明该土地是以“ASIS ”情形出售，买方有权在30天内对土地进行环保测验和评估, 如果发现环保问题，即可解除合约. 否则,就视为放弃对该土地环保评估的权力。
　　不知什么原因，买方没有在30天内对该土地做评估，而在第50天左右才作出对土地的环保评估，其结果是该土地因为曾经是加油站，周围土壤都受到了严重污染, 估计清洁该土地的环保污染费用要几十万美金。这一下子把该建商造屋的全部利润都吃掉了, 该建商当然不想购买该土地，建商原来处理该交易的地产律师要求卖方退款，卖方却说土地出售是以“ASIS”的条件，于是该律师两手一摊, 无能为力为该建商去取回已经交给卖方律师的签约头款11万. 该律师认为买方已经违约，没有在30天内对该土地做环保评估，权力已经放弃，卖方无需退还签约头款。因此该建商抱着侥幸的心情, 来听取一下笔者的第二个意见。
　　笔者研究一下合约中的字面文字，看来无计可施。于是去法律图书馆查一查有关土地环保漏油法律，顿时计上眉来。原来, 笔者发现纽约州的航海法中（Navigation Law）规定，土地拥有者有责任去清除漏油污染的土地，并要承担相应的费用。而且此种屋主来清除污染是一种“严格的责任”（Strict Liability）。“严格的责任”是指法律在特定场合或在特定的活动中可强加于某人身上的,，这通常是在从事相当危险的活动, 譬如维持核能反应炉或者使用爆炸物时, 法律可强加于操作者有这种“严格的责任”，以免他人受到伤害。法律上把这种“严格的责任”加注在土地拥有者的身上，可保证政府收回清除土地污染的费用。同时笔者发现，法律还给个人有这种权力提出诉讼，通常环境污染是由政府提出公诉。
　　有了这点法律基础，笔者替客户向卖主提出诉讼，要求卖方付出清除漏油污染土地的费用。其法律根据就是土地拥有者有“严格的责任”去清除土地中的漏油污染。不管买方签的是以“ASIS”的条件来购买土地。（所谓“ASIS”是指卖方是以现状来售土地或房子，不需加以翻新或整修），而且买方已经与卖方签约购买土地，但是在法律上说, 是属于也有利益的拥有者（equitable owner） ，所以买方有权要求卖方去清除土地污染。
　　卖方律师在收到状子后，不理解什么航海法与土地污染有关联，在答辨书中说该法不适用。等到最后去听了律师进修课后方才知道问题严重，于是建议卖方退还签约头款。可见，有时在合约法上不能取胜,但是用民事侵权力法也能取回合约法上的头款。法律是融会贯通的。
　　本案的故事并不是说笔者是万事通，只是想提醒读者: 有问题时货比三家不吃亏, 听取一下有益的第二个意见. 笔者自己也经常向客户推荐其他律师，因为在许多方面笔者的知识也有限度。虽然诉讼律师每天能碰上不同类型案子，比单纯的地产律师多见识一些，但是我们毕竟是人而不是上帝，“Get A Second Opinion”应是对所有的客户都有益处的忠告。 ◇
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