董克文律師談法律（六十七）

【大紀元12月8日訊】 大多數讀者在生病時，尤其是馬上需要動大手術時，都會毫不遲疑地尋找另外一位大夫作一次檢查，聽取一下第二個意見。其實這種情形也適用於尋找律師處理案件。只是有的客戶在某一律師曾經替他解決某一難題後，就一直迷信該律師有解決萬事的魔力。雖然不是貨比三家不吃虧，但是很多時候化一點小諮詢費，聽取一下第二個意見, 就會達到意想不到的結果。畢竟每個律師的經驗、閱歷和處事方式是不同的﹔尤其是律師畢竟是人而不是「神仙」。今天要介紹的筆者曾經處理的案例, 就清楚地說明這第二個意見的重要性。
　　筆者的客戶是建商。在當今火熱朝天興土動工的房地產市場中相中了一塊土地，該土地原來是個加油站，該建商與加油站的業主簽了一份土地購買合約, 商定價格是110萬，簽約頭款11萬。在該土地購買合約中講明該土地是以「ASIS 」情形出售，買方有權在30天內對土地進行環保測驗和評估, 如果發現環保問題，即可解除合約. 否則,就視為放棄對該土地環保評估的權力。
　　不知甚麼原因，買方沒有在30天內對該土地做評估，而在第50天左右才作出對土地的環保評估，其結果是該土地因為曾經是加油站，周圍土壤都受到了嚴重污染, 估計清潔該土地的環保污染費用要幾十萬美金。這一下子把該建商造屋的全部利潤都吃掉了, 該建商當然不想購買該土地，建商原來處理該交易的地產律師要求賣方退款，賣方卻說土地出售是以「ASIS」的條件，於是該律師兩手一攤, 無能為力為該建商去取回已經交給賣方律師的簽約頭款11萬. 該律師認為買方已經違約，沒有在30天內對該土地做環保評估，權力已經放棄，賣方無需退還簽約頭款。因此該建商抱著僥倖的心情, 來聽取一下筆者的第二個意見。
　　筆者研究一下合約中的字面文字，看來無計可施。於是去法律圖書館查一查有關土地環保漏油法律，頓時計上眉來。原來, 筆者發現紐約州的航海法中（Navigation Law）規定，土地擁有者有責任去清除漏油污染的土地，並要承擔相應的費用。而且此種屋主來清除污染是一種「嚴格的責任」（Strict Liability）。「嚴格的責任」是指法律在特定場合或在特定的活動中可強加於某人身上的,，這通常是在從事相當危險的活動, 譬如維持核能反應爐或者使用爆炸物時, 法律可強加於操作者有這種「嚴格的責任」，以免他人受到傷害。法律上把這種「嚴格的責任」加註在土地擁有者的身上，可保證政府收回清除土地污染的費用。同時筆者發現，法律還給個人有這種權力提出訴訟，通常環境污染是由政府提出公訴。
　　有了這點法律基礎，筆者替客戶向賣主提出訴訟，要求賣方付出清除漏油污染土地的費用。其法律根據就是土地擁有者有「嚴格的責任」去清除土地中的漏油污染。不管買方簽的是以「ASIS」的條件來購買土地。（所謂「ASIS」是指賣方是以現狀來售土地或房子，不需加以翻新或整修），而且買方已經與賣方簽約購買土地，但是在法律上說, 是屬於也有利益的擁有者（equitable owner） ，所以買方有權要求賣方去清除土地污染。
　　賣方律師在收到狀子後，不理解甚麼航海法與土地污染有關聯，在答辨書中說該法不適用。等到最後去聽了律師進修課後方纔知道問題嚴重，於是建議賣方退還簽約頭款。可見，有時在合約法上不能取勝,但是用民事侵權力法也能取回合約法上的頭款。法律是融會貫通的。
　　本案的故事並不是說筆者是萬事通，只是想提醒讀者: 有問題時貨比三家不吃虧, 聽取一下有益的第二個意見. 筆者自己也經常向客戶推薦其他律師，因為在許多方面筆者的知識也有限度。雖然訴訟律師每天能碰上不同類型案子，比單純的地產律師多見識一些，但是我們畢竟是人而不是上帝，「Get A Second Opinion」應是對所有的客戶都有益處的忠告。 ◇
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