【大纪元11月13日讯】近来，各种统计报告显示，上海市的房价大幅度下降。然而很多要买房的上海居民发现，房价并没有降下去。房地产业内人士也尽量回避房价，而用成交量说话。中华工商时报在近日的采访中发现，上海140平米以上的大房型出手价是下来了，而100平米的小房型、自住型的价格基本没动，部分甚至有所上升。而这一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。
统计与买者感受的差距
上海市官方房地产交易中心网近日显示，上海内环商品住宅预售登记成交均价已经从6月的21,094元／平方米下跌到9月份的15,766元／平方米，跌幅超过25％。
但是在上海地田房产经纪有限公司一家分店王伟民看来，跌幅并没有报告描述的那么大。王所处的大木桥路地处徐汇中心板块，毗邻徐家汇商业中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盘丝庐花语举例，“丝庐花语6－7月份卖价可以达到1．8万到1．9万／平米，现在一些大房型1．6万／平米也可以成交，然而跌幅超过25％的1．3万／平米就看不到了。”
而周边一些多层、老公房以及100平米的小户型的房产，价格非常坚挺。而这一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。“我们这里1980年以后的老公房，价格都稳在1．2万／平米，不跌的。一部分100平米的小户型新房，价格还略有上涨。”王说。
上海知名房产中介“我爱我家”的业务支持经理渠福琴介绍说，目前跌价最多的是那些外环的、外环附近的楼盘。140平米以上的大房型房产也有较大跌幅，而一些适合白领的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特别强。决定房价的主要原因还是“地域”和“交通便利程度”。
“房产之窗”分析师尹喻也表示：6月到9月的上海楼市，房价有波动的仅仅是偏远的外环、外环以外、近郊环，但是市中心，譬如，虹口、 黄浦那些地段，价格并没有大动。单价在3到4万元／平米左右、处于上海顶级地段的豪宅，价格非常坚挺。
业者分析原因 调控效果被质疑
统计为何会与感受背离？ 房地产业内人士表示，很多统计显示楼价跌了，这主要因为数据表示的价格是上海均价，但这并不是每套房价的个案价格，目前供应量最大的是在上海偏远的外环、外郊环之间，从成交结构来看，外环的成交量拉下均价。
此外，6月到9月期间，调控政策的密集出台，一些投资者赶在前夜密集抛盘，对他们来说，一定幅度的下调价格远比缴税合算。其次，数据显示的是成交价。一些业主为了避税，有意作低房价，但这并不是实际成交价。这种现象在这几个月里特别多。
房地产业内人士还透露，现在要买房的人并不少，但是市场有效供应就少了。他说的有效供应就是老百姓需求量最大的那些房型小、总价低、朝向好的房产，这种房子用不了多久就能成交。
有房地产研究人士表示：目前上海楼市更确切的说是一种对峙局面。由于上海中心城区的地块逐渐减少，一些业主预计到房价的未来走势，在市场暂时不利的情况，就把房产退出交易。而一些觉得房价应该降的人，他在市场却也买不到房子。
房地产业主承认的确有开发商捂盘的现象。“我爱我家”渠福琴表示，目前大部分业主因为出手价格达不到心理要求，于是把房子转租，这样成交量就上不去了。据统计，8月1日以后，“我爱我家”的出租业务比之前上升20％。
一位业内人士质疑道，如果现在仍然是“地段、交通便利程度”决定房价，那岂不是意味着调控对房价的抑制效果被快速吸收了。难道上海楼市有调控免疫力？ @(http://www.dajiyuan.com)
