(大纪元新泽西讯)作者简介：杨远航(Bob Yang)，1996年赴美，获MBA学位和计算机信息系统管理硕士学位，曾于美联储银行和医药咨询公司工作。于2005年成立Bob Yang Realty，从事亚特兰大地区房地产投资和代理销售业务，是“房地美”(Freddie Mac)和美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development，简称HUD)的指定经纪人。
在前文介绍的房产法拍程序中，不良贷款抵押的房屋产权最终转移到抵押贷款的所有人。通常贷款所有人是银行，而银行是一个金融机构，不是房地产管理投资公司，获得的法拍屋最终必须销售出去，然后用收回的贷款，重新放贷。在这个过程中，贷款所有人在不同的时间点上，可以以不同的形式售出没收来的房产。最普遍的方式有：法拍前赔本抛售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale），法院拍卖（Court Step Sale），银行拍卖（REO, Real Estate Owned by Bank），HUD和VA房产拍卖等。本期介绍法拍前赔本抛售和法庭拍卖。
法拍前赔本抛售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）
这是在房产被法拍，即债权人获得房产所有权之前，由房主和债权人一起参与的销售方式。当房屋所有人一、两个月无法支付房贷，并意识到迟早得失去他们的房子时，他们便开始考虑卖房。这时房主委任的房产经纪人，会推荐这种赔本抛售的方案，即通过与债权人协商，在启动法拍程序前，以大大低于市场价格、往往也低于应还贷款本金的价格售出。
这种方案一旦成功，可以使房主避免被取消抵押房产赎回权，最大好处是房主仍能够维持他们良好的信用记录，开始他们新的生活；另一方面，银行也可以避免房屋法拍过程中的昂贵律师费用、经纪人佣金和房屋维护、保险等费用（在房市走低的情况下，收回后常常最终还是赔钱售出），省去繁索冗长的法拍程序，尽早收回大部分贷款，重新放贷。所以，成功的法拍前赔本抛售，是双赢的解决方案。
下面我们举个例子。大卫在2005年以100％贷款买了一套价值15万美元的房子，他与银行的贷款协议中，每月还款本金还得非常少，所以他欠银行的本金还有将近15万美元。现在他失业了，又没有任何储蓄，没有能力再偿付其抵押贷款，而由于房价低迷，这房子现在只值12万美元。由于知道自己肯定会失去房子，他让房地产经纪人尽快将房子赔本抛售，以免被银行法拍，从而保持良好的信用记录，方便未来申请租赁或再贷款购房。通常，经纪人会同银行协商取得60天的销售期，在此期间内经纪人甚至可能以低于当前市场价值12万美元的价格出售房子。尽管银行至少要损失3万美元，也通常同意承担这些损失，让房子尽快出售以避免进入法拍程序，否则最终可能还得便宜售出，加上法拍期间的各种费用和房市的继续走低，损失可能还会更大。
尽管如此，在现实操作中，很少有在期限内圆满完成的法拍前赔本抛售（每10笔中可能最多只能成功2笔）。主要原因如下：
1．银行反应迟缓，回馈时间过长。法拍前赔本抛售不仅要求当前房屋所有者同意销售价格及其他条款，还需要得到银行的认可。而银行必须雇专人对此房产进行全面评估从而了解其真实的当前市场价值后，才能启动议价。专业的全面估价一般需要一到两周。同时，银行还要征求房产经纪人对房屋价值的意见（BPO），因为经纪人是房屋的最终销售人，他们的意见和感觉往往最接近现实，最重要的是他们能大概预计未来30到90天的市场状况。而房地产评估者则更注重从历史价值来估测当前价值。在综合两者对此房产市场价值的意见后，银行的资产管理经理会根据其能承受的损失程度，来确定此房的销售底价。但是由于银行内部的资产管理人手不足，难以应付突然降临的“法拍屋风暴”，再加上银行的层级制度，这种决定通常需要2到3周才能做出。这意味着银行需要至少1个月（常需2个月）才能确定房屋的底价。到那个时候，房主可能已经连续3个月未付按揭，而不得不进入法拍程序了。当然，也有一些经纪人和银行紧密合作，积极催促银行的资产管理经理尽快确定房屋价格，从而在进入法拍程序前将房子成功售出。
2．房屋的新买主不能一直等到银行作出价格决定，交易在进入法拍程序之前就失败了。一些房产经纪人把赔本抛售的价格标得很低，以吸引购买者。但是由于不得不长期等待银行的反馈（1到2个月），大多数购买者会失去耐心，或是由于不断新有房屋上市，去参与其他交易，还有可能因为财务状况的改变，使得他们放弃交易。
3．房产的其他未明法律事项也会使交易失败。如房产归属权不清，或有因为拖欠税款或其他费用而引起的债务扣押权等等。
法庭拍卖（Court Step Foreclosure Auction）
这是实际的法拍步骤，是房屋所有权真正转到债权人名下必不可少的法律程序。也就是上文介绍的法拍程序中的第五步。在乔治亚州，每个月的第一个星期二叫“超级星期二”。这一天，债权人委托法拍律师, 把不良抵押贷款公开出售给愿意当场支付现金的投资商。由于这一程序通常是在法庭外的台阶上进行，所以有了一个专用名称叫Court Step Foreclosure。
在法庭拍卖之前，标的房产必须依法在当地报纸上连续公告四周，声明如果下个月的第一个星期二之前，银行没有收到抵押贷款的还款，该房产将被法拍。在报纸上刊登的详细法拍公告中，你可以看到哪一家银行拥有哪些房产的抵押贷款、欠付的合同金额、以及房产的地址、法律描述和法拍律师的联系方式等信息。
在“超级星期二”，通常约有几百投资人和旁观者聚集在当地法庭的门前，等待他们感兴趣的房产进行竞拍。各大银行委派的律师也聚集在此。拍卖现场各类人员混杂，初次参加的人会感到很混乱；但经常来参加法庭拍卖的交易者，则能轻易找到所关注的标的。各家律师所通常有好几名律师在现场，他们会在法庭入口处张贴其拍卖的房产，让投资者了解他们感兴趣的房产是否还在拍卖名单中，以及具体由哪一位律师处理。
根据当地县郡的规定，拍卖在9点或10点正式开始，投资者围在自己感兴趣的房产的代理律师周围，各律师同时宣读自己代理的法庭拍卖房产的法律文书，和报纸上登出的公告相似。竞拍价从房产所有人欠银行的贷款本金数额开始。竞拍结束后，竞价获胜者需当场支付现金，通常是以现金支票的形式。“现金当场支付”是法庭拍卖的独特之处，即使你要求“给我5分钟，我去银行取现金支票”，也不允许。律师可以认为你资金不足，而转向报价第二高的竞价者。当然不同的州规定不同，有的州如北卡，就允许10天的期限筹措资金。
在法庭拍卖程序中，大量没有被投资商竞拍购得的房产，最后也被称作“售出”，即该房产的所有权正式被转到债权人名下。
整个法庭拍卖的程序简单明了，但是通常也只有很少的房产能通过法庭拍卖真正出售给新的房主，其原因有以下几点：
1．利益驱动的投资者只关注净资产高的拍卖房产。房屋的净资产即房屋的市场价值与欠付抵押贷款的差额。如果一个市场价值不足16万的房产上有15万的银行抵押贷款，没有投资者会对它感兴趣，因为这个房子的净资产只有不到1万美元。相反，如果同一房产上未偿还的抵押贷款只有6万，其净资产高达近10万，它就一定会吸引众人的眼球。在2006、2007年的法庭拍卖中，精明的投资者通常会支付房产市场价值的60%到75%，在上面的例子中，也就是报价会在9万多到12万之间；但是从2008年初开始，房市大幅走低，现在投资者只愿意支付房产价值的40%到50%，也就是报价可能只会在6万到8万之间。然而，由于房市走低，大部分无法支付月贷的美国房屋所有人在他们房产上几乎没有正的净资产──现有的房价已经跌到比他们贷款的本金还要低。所以，现在的法庭拍卖上，大多数房产没有投资人竞标，最后都只能由银行收回。
2．在超级星期二之前，感兴趣的投资者无法了解房产内部的详细情况，这是吓走投资者的另一个因素。由于当前的房屋所有人可能还住在房内，或是房产被锁，投资人没有法律权力进入将进行法拍的房产，查看房屋的保养状况，而只能根据房屋外观，和同社区相类似房屋的市场现价作参考，作出粗略估计。这会影响买房人的信心，因为他们担心房子内部有严重的破损而影响价值。
3．最终参与法拍房屋的不可预期性，更加剧了投资者的参与难度，从而打击了他们的投资积极性。当陷入困境的屋主意识到自己将失去房子，什么事情都做得出来。尤其如果屋主在该房产中有大量净资产，他们会竭尽全力在法拍前卖掉房子，或是向银行或亲友借款来支付抵押贷款，以避免法庭拍卖。因此，即使是在超级星期二当天，如果房子所有人在拍卖开始前支付了抵押贷款，律师也不得不将房产从拍卖名单中撤下。这就是为什么在报纸上公布要进行法拍的房产可能有好几百处，但在拍卖当天，却常常只有不到一百处参与法庭拍卖。这意味着许多投资者可能浪费了大量精力和时间，作法拍前的房屋情况调查。这也是为什么只有那些非常精明、经验丰富，而且有大量现金在手的投资者才会尝试在法庭拍卖上竞拍。
4．经验不足的投资人错买了二级或三级贷款，不仅拿不到房屋所有权，而且会赔光全部投资。在法庭拍卖中，实际被拍卖的是屋主无法偿还的贷款，也就是说交易的是一种“金融产品”而非房产。这就需要投资者了解抵押贷款的权限。抵押贷款分一级抵押贷款、二级抵押贷款、甚至更多。一级抵押贷款有最优先权，投资者只有购买一级抵押贷款，才能获得第一优先权。大多数情况下，也只有一级抵押贷款出现在法庭拍卖，但也有例外。如果一个没有经验的投资者购买了二级抵押贷款，他的投资可能全部损失。经过法拍程序，只有拥有房屋一级贷款的所有人才具有房屋的所有权，并决定何时、以何价格出售。法拍屋将来出售的收益，首先归一级抵押贷款所有者。如果有剩余，才会分给其他低级优先权的所有者。在不断下跌的房地产市场，出售不良房产的收益通常都不够偿还一级抵押贷款，这意味着二级或三级抵押贷款持有人会一无所有。
5．房产上可能有的债务扣押权或房产归属权不清等事项也会吓走投资者。如果这些被拍卖的房产权属不明，或者欠交房产税或其他费用，会阻碍房产权的转让。例如，房主欠县郡的房产税或联邦个人税，购得一级抵押贷款的所有者也无法出售房产，因为政府比一级抵押贷款的优先级更高。所以，投资者在竞拍前还得调查房产记录，这就更加大了投资参与难度。(未完待续)◇
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