(大紀元新澤西訊)作者簡介：楊遠航(Bob Yang)，1996年赴美，獲MBA學位和計算機信息系統管理碩士學位，曾於美聯儲銀行和醫藥諮詢公司工作。於2005年成立Bob Yang Realty，從事亞特蘭大地區房地產投資和代理銷售業務，是「房地美」(Freddie Mac)和美國住房與城市發展部(Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)的指定經紀人。
在前文介紹的房產法拍程序中，不良貸款抵押的房屋產權最終轉移到抵押貸款的所有人。通常貸款所有人是銀行，而銀行是一個金融機構，不是房地產管理投資公司，獲得的法拍屋最終必須銷售出去，然後用收回的貸款，重新放貸。在這個過程中，貸款所有人在不同的時間點上，可以以不同的形式售出沒收來的房產。最普遍的方式有：法拍前賠本拋售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale），法院拍賣（Court Step Sale），銀行拍賣（REO, Real Estate Owned by Bank），HUD和VA房產拍賣等。本期介紹法拍前賠本拋售和法庭拍賣。
法拍前賠本拋售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）
這是在房產被法拍，即債權人獲得房產所有權之前，由房主和債權人一起參與的銷售方式。當房屋所有人一、兩個月無法支付房貸，並意識到遲早得失去他們的房子時，他們便開始考慮賣房。這時房主委任的房產經紀人，會推薦這種賠本拋售的方案，即通過與債權人協商，在啟動法拍程序前，以大大低於市場價格、往往也低於應還貸款本金的價格售出。
這種方案一旦成功，可以使房主避免被取消抵押房產贖回權，最大好處是房主仍能夠維持他們良好的信用記錄，開始他們新的生活；另一方面，銀行也可以避免房屋法拍過程中的昂貴律師費用、經紀人佣金和房屋維護、保險等費用（在房市走低的情況下，收回後常常最終還是賠錢售出），省去繁索冗長的法拍程序，盡早收回大部分貸款，重新放貸。所以，成功的法拍前賠本拋售，是雙贏的解決方案。
下面我們舉個例子。大衛在2005年以100％貸款買了一套價值15萬美元的房子，他與銀行的貸款協議中，每月還款本金還得非常少，所以他欠銀行的本金還有將近15萬美元。現在他失業了，又沒有任何儲蓄，沒有能力再償付其抵押貸款，而由於房價低迷，這房子現在只值12萬美元。由於知道自己肯定會失去房子，他讓房地產經紀人儘快將房子賠本拋售，以免被銀行法拍，從而保持良好的信用記錄，方便未來申請租賃或再貸款購房。通常，經紀人會同銀行協商取得60天的銷售期，在此期間內經紀人甚至可能以低於當前市場價值12萬美元的價格出售房子。儘管銀行至少要損失3萬美元，也通常同意承擔這些損失，讓房子儘快出售以避免進入法拍程序，否則最終可能還得便宜售出，加上法拍期間的各種費用和房市的繼續走低，損失可能還會更大。
儘管如此，在現實操作中，很少有在期限內圓滿完成的法拍前賠本拋售（每10筆中可能最多只能成功2筆）。主要原因如下：
1．銀行反應遲緩，回饋時間過長。法拍前賠本拋售不僅要求當前房屋所有者同意銷售價格及其他條款，還需要得到銀行的認可。而銀行必須雇專人對此房產進行全面評估從而了解其真實的當前市場價值後，才能啟動議價。專業的全面估價一般需要一到兩週。同時，銀行還要徵求房產經紀人對房屋價值的意見（BPO），因為經紀人是房屋的最終銷售人，他們的意見和感覺往往最接近現實，最重要的是他們能大概預計未來30到90天的市場狀況。而房地產評估者則更注重從歷史價值來估測當前價值。在綜合兩者對此房產市場價值的意見後，銀行的資產管理經理會根據其能承受的損失程度，來確定此房的銷售底價。但是由於銀行內部的資產管理人手不足，難以應付突然降臨的「法拍屋風暴」，再加上銀行的層級制度，這種決定通常需要2到3週才能做出。這意味著銀行需要至少1個月（常需2個月）才能確定房屋的底價。到那個時候，房主可能已經連續3個月未付按揭，而不得不進入法拍程序了。當然，也有一些經紀人和銀行緊密合作，積極催促銀行的資產管理經理儘快確定房屋價格，從而在進入法拍程序前將房子成功售出。
2．房屋的新買主不能一直等到銀行作出價格決定，交易在進入法拍程序之前就失敗了。一些房產經紀人把賠本拋售的價格標得很低，以吸引購買者。但是由於不得不長期等待銀行的反饋（1到2個月），大多數購買者會失去耐心，或是由於不斷新有房屋上市，去參與其他交易，還有可能因為財務狀況的改變，使得他們放棄交易。
3．房產的其他未明法律事項也會使交易失敗。如房產歸屬權不清，或有因為拖欠稅款或其他費用而引起的債務扣押權等等。
法庭拍賣（Court Step Foreclosure Auction）
這是實際的法拍步驟，是房屋所有權真正轉到債權人名下必不可少的法律程序。也就是上文介紹的法拍程序中的第五步。在喬治亞州，每個月的第一個星期二叫「超級星期二」。這一天，債權人委託法拍律師, 把不良抵押貸款公開出售給願意當場支付現金的投資商。由於這一程序通常是在法庭外的台階上進行，所以有了一個專用名稱叫Court Step Foreclosure。
在法庭拍賣之前，標的房產必須依法在當地報紙上連續公告四周，聲明如果下個月的第一個星期二之前，銀行沒有收到抵押貸款的還款，該房產將被法拍。在報紙上刊登的詳細法拍公告中，你可以看到哪一家銀行擁有哪些房產的抵押貸款、欠付的合同金額、以及房產的地址、法律描述和法拍律師的聯繫方式等信息。
在「超級星期二」，通常約有幾百投資人和旁觀者聚集在當地法庭的門前，等待他們感興趣的房產進行競拍。各大銀行委派的律師也聚集在此。拍賣現場各類人員混雜，初次參加的人會感到很混亂；但經常來參加法庭拍賣的交易者，則能輕易找到所關注的標的。各家律師所通常有好幾名律師在現場，他們會在法庭入口處張貼其拍賣的房產，讓投資者了解他們感興趣的房產是否還在拍賣名單中，以及具體由哪一位律師處理。
根據當地縣郡的規定，拍賣在9點或10點正式開始，投資者圍在自己感興趣的房產的代理律師周圍，各律師同時宣讀自己代理的法庭拍賣房產的法律文書，和報紙上登出的公告相似。競拍價從房產所有人欠銀行的貸款本金數額開始。競拍結束後，競價獲勝者需當場支付現金，通常是以現金支票的形式。「現金當場支付」是法庭拍賣的獨特之處，即使你要求「給我5分鐘，我去銀行取現金支票」，也不允許。律師可以認為你資金不足，而轉向報價第二高的競價者。當然不同的州規定不同，有的州如北卡，就允許10天的期限籌措資金。
在法庭拍賣程序中，大量沒有被投資商競拍購得的房產，最後也被稱作「售出」，即該房產的所有權正式被轉到債權人名下。
整個法庭拍賣的程序簡單明瞭，但是通常也只有很少的房產能通過法庭拍賣真正出售給新的房主，其原因有以下幾點：
1．利益驅動的投資者只關注淨資產高的拍賣房產。房屋的淨資產即房屋的市場價值與欠付抵押貸款的差額。如果一個市場價值不足16萬的房產上有15萬的銀行抵押貸款，沒有投資者會對它感興趣，因為這個房子的淨資產只有不到1萬美元。相反，如果同一房產上未償還的抵押貸款只有6萬，其淨資產高達近10萬，它就一定會吸引眾人的眼球。在2006、2007年的法庭拍賣中，精明的投資者通常會支付房產市場價值的60%到75%，在上面的例子中，也就是報價會在9萬多到12萬之間；但是從2008年初開始，房市大幅走低，現在投資者只願意支付房產價值的40%到50%，也就是報價可能只會在6萬到8萬之間。然而，由於房市走低，大部分無法支付月貸的美國房屋所有人在他們房產上幾乎沒有正的淨資產──現有的房價已經跌到比他們貸款的本金還要低。所以，現在的法庭拍賣上，大多數房產沒有投資人競標，最後都只能由銀行收回。
2．在超級星期二之前，感興趣的投資者無法了解房產內部的詳細情況，這是嚇走投資者的另一個因素。由於當前的房屋所有人可能還住在房內，或是房產被鎖，投資人沒有法律權力進入將進行法拍的房產，查看房屋的保養狀況，而只能根據房屋外觀，和同社區相類似房屋的市場現價作參考，作出粗略估計。這會影響買房人的信心，因為他們擔心房子內部有嚴重的破損而影響價值。
3．最終參與法拍房屋的不可預期性，更加劇了投資者的參與難度，從而打擊了他們的投資積極性。當陷入困境的屋主意識到自己將失去房子，什麼事情都做得出來。尤其如果屋主在該房產中有大量淨資產，他們會竭盡全力在法拍前賣掉房子，或是向銀行或親友借款來支付抵押貸款，以避免法庭拍賣。因此，即使是在超級星期二當天，如果房子所有人在拍賣開始前支付了抵押貸款，律師也不得不將房產從拍賣名單中撤下。這就是為什麼在報紙上公布要進行法拍的房產可能有好幾百處，但在拍賣當天，卻常常只有不到一百處參與法庭拍賣。這意味著許多投資者可能浪費了大量精力和時間，作法拍前的房屋情況調查。這也是為什麼只有那些非常精明、經驗豐富，而且有大量現金在手的投資者才會嘗試在法庭拍賣上競拍。
4．經驗不足的投資人錯買了二級或三級貸款，不僅拿不到房屋所有權，而且會賠光全部投資。在法庭拍賣中，實際被拍賣的是屋主無法償還的貸款，也就是說交易的是一種「金融產品」而非房產。這就需要投資者了解抵押貸款的權限。抵押貸款分一級抵押貸款、二級抵押貸款、甚至更多。一級抵押貸款有最優先權，投資者只有購買一級抵押貸款，才能獲得第一優先權。大多數情況下，也只有一級抵押貸款出現在法庭拍賣，但也有例外。如果一個沒有經驗的投資者購買了二級抵押貸款，他的投資可能全部損失。經過法拍程序，只有擁有房屋一級貸款的所有人才具有房屋的所有權，並決定何時、以何價格出售。法拍屋將來出售的收益，首先歸一級抵押貸款所有者。如果有剩餘，才會分給其他低級優先權的所有者。在不斷下跌的房地產市場，出售不良房產的收益通常都不夠償還一級抵押貸款，這意味著二級或三級抵押貸款持有人會一無所有。
5．房產上可能有的債務扣押權或房產歸屬權不清等事項也會嚇走投資者。如果這些被拍賣的房產權屬不明，或者欠交房產稅或其他費用，會阻礙房產權的轉讓。例如，房主欠縣郡的房產稅或聯邦個人稅，購得一級抵押貸款的所有者也無法出售房產，因為政府比一級抵押貸款的優先級更高。所以，投資者在競拍前還得調查房產記錄，這就更加大了投資參與難度。(未完待續)◇
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