【大纪元11月1日讯】（大纪元记者晏宇编译报导） 随着经济衰退的影响层面扩大，不仅是住家房地产受到冲击，办公大楼、购物商场和酒店等商业房地产的开发商也面临巨大危机。
《华尔街日报》报导，数十年来最严重的房地产危机持续逾两年后，商业房地产的危机也开始扩大，成为一些人称为“双重泡沫”中的第二个泡沫。在未来的两年中，由于购物商场、酒店、办公大楼和出租公寓楼这些物业的贷款即将到期，业主及提供贷款融资的银行家们面临巨大危机。
如同住房业主们的房产的价格已低于债务，随着商业地产价值下跌，价值数千亿美元的商业地产贷款的违约风险也不断高涨。
这将带给成千上万现在已经在破产边缘挣扎的银行带来更大的压力。
与80- 90年代地产萧条时期大型商业房产的惨况相比，蒂什曼建筑公司执行长蒂什曼说：“我从未见过如此糟糕的情形”。
尽管经济学家和联邦官员指出衰退有可能结束的迹象，商业地产对复苏构成的威胁引起广泛关注。本月初，美国联储局主席伯南克告诉众议院金融服务委员会，“商业房地产仍然是一个非常严重的问题。”
虽然商业房地产市场规模仅占22万亿美元的住宅市场的三分之一，在某些方面，商业房产市场的问题更为严重。住房贷款期通常是15或30年，但约1.6万亿美元未偿还商业房产贷款的期限要短得多，仅为3-7年。许多贷款是在经济繁荣时签订的。
在经济繁荣时期，商业房地产倍受银行家们青睐。根据美国联邦存款保险公司（FDIC）的数据统计，2006年，商业地产贷款占美国银行贷款业务的56%， 而十年前仅为40%。对于资产10亿美元以下的较小规模的银行来说，所占比例更高。6,500家规模较小的银行经营的贷款业务中，有74%来自商业房产贷款。全美国90%的银行属于这类小银行。
如果商业地产损失重大，银行业将被迫进一步收紧住房贷款、汽车贷款及信用卡贷款的发放。银行也可能试图加速法拍房屋销售，来抵消商业贷款的损失，从而给房价进一步施压。
对商业地产业主而言，经济衰退使得企业界大量裁员，办公大楼无人问津。消费支出放缓，客流量枯竭，冲击了商场和零售业主。酒店业主也因旅行旅游的锐减而处境艰难。
除了租金损失之外，商业地产业主与住房业主命运相同，因在市场繁荣时高价购入，遭受地产价值下跌的损失。据债券评级公司穆迪（Moody’s）的估计，自2007年中商业地产价格达到高峰起，商业地产价值约下降了35%。
一旦商业地产贷款到期，商业地产业主面临许多与住房业主相同的窘境。如果他们出售该物业，就会遭受很大的损失。但是倘若再融资，他们被迫以现金弥补价格滑落的部分，否则不可能获得贷款。
多数放款银行对法拍没有特别兴趣，因为在一个不景气的商业地产市场中出售，他们铁定会有很大损失。这促使贷款人采取被业内人士称为“假装和延长”（pretend and extend）的战略。
也就是说，只要商业地产业主准时支付贷款账单，银行都愿意将贷款截止期限推迟数年，等到经济和房地产市场改善后再真正重新融资（re-finance）。但是该策略是否有效，仍然有待观察。
有很多因素取决于经济在未来几年中能否适当地恢复，即使企业界重新开始招聘，空荡荡的写字楼恢复生机，购物中心内关门的店面重新开张，酒店入住率上升，也难以估计要多久，商业地产才能恢复往日的价值。
目前约三分之一的商业地产的贷款被房贷债券出售给投资人，每个商业地产贷款可能由数十名投资者持有，目前缺乏一个谈判延期的机制。蒂什曼估计，明年约2,000亿美元的这类债券将需要再融资，约为贷款高峰期年贷款量的四倍。
虽然普遍认为，（商业地产的）金融危机即将到来，但部分人认为，商业地产市场可能不会出现类似住宅地产市场的崩溃，一个原因是，这一市场比较小。
在未来几年中，银行家们也有时间准备（信贷）紧缩。蒂什曼说，他希望这一次联邦监管机构和立法会能更有前瞻性地解决这个问题。
“华盛顿不应再让每一个行业自生自灭，”他说，“但是当他们看到一个行业需要帮助，他们将为此做些什么，而不是像对待住房市场和雷曼兄弟一样，任其将整个经济拖垮。”
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