【大紀元11月1日訊】（大紀元記者晏宇編譯報導） 隨著經濟衰退的影響層面擴大，不僅是住家房地產受到衝擊，辦公大樓、購物商場和酒店等商業房地產的開發商也面臨巨大危機。
《華爾街日報》報導，數十年來最嚴重的房地產危機持續逾兩年後，商業房地產的危機也開始擴大，成為一些人稱為「雙重泡沫」中的第二個泡沫。在未來的兩年中，由於購物商場、酒店、辦公大樓和出租公寓樓這些物業的貸款即將到期，業主及提供貸款融資的銀行家們面臨巨大危機。
如同住房業主們的房產的價格已低於債務，隨著商業地產價值下跌，價值數千億美元的商業地產貸款的違約風險也不斷高漲。
這將帶給成千上萬現在已經在破產邊緣掙扎的銀行帶來更大的壓力。
與80- 90年代地產蕭條時期大型商業房產的慘況相比，蒂什曼建築公司執行長蒂什曼說：「我從未見過如此糟糕的情形」。
儘管經濟學家和聯邦官員指出衰退有可能結束的跡象，商業地產對復甦構成的威脅引起廣泛關注。本月初，美國聯儲局主席伯南克告訴眾議院金融服務委員會，「商業房地產仍然是一個非常嚴重的問題。」
雖然商業房地產市場規模僅占22萬億美元的住宅市場的三分之一，在某些方面，商業房產市場的問題更為嚴重。住房貸款期通常是15或30年，但約1.6萬億美元未償還商業房產貸款的期限要短得多，僅為3-7年。許多貸款是在經濟繁榮時簽訂的。
在經濟繁榮時期，商業房地產倍受銀行家們青睞。根據美國聯邦存款保險公司（FDIC）的數據統計，2006年，商業地產貸款占美國銀行貸款業務的56%， 而十年前僅為40%。對於資產10億美元以下的較小規模的銀行來說，所占比例更高。6,500家規模較小的銀行經營的貸款業務中，有74%來自商業房產貸款。全美國90%的銀行屬於這類小銀行。
如果商業地產損失重大，銀行業將被迫進一步收緊住房貸款、汽車貸款及信用卡貸款的發放。銀行也可能試圖加速法拍房屋銷售，來抵消商業貸款的損失，從而給房價進一步施壓。
對商業地產業主而言，經濟衰退使得企業界大量裁員，辦公大樓無人問津。消費支出放緩，客流量枯竭，衝擊了商場和零售業主。酒店業主也因旅行旅游的銳減而處境艱難。
除了租金損失之外，商業地產業主與住房業主命運相同，因在市場繁榮時高價購入，遭受地產價值下跌的損失。據債券評級公司穆迪（Moody’s）的估計，自2007年中商業地產價格達到高峰起，商業地產價值約下降了35%。
一旦商業地產貸款到期，商業地產業主面臨許多與住房業主相同的窘境。如果他們出售該物業，就會遭受很大的損失。但是倘若再融資，他們被迫以現金彌補價格滑落的部份，否則不可能獲得貸款。
多數放款銀行對法拍沒有特別興趣，因為在一個不景氣的商業地產市場中出售，他們鐵定會有很大損失。這促使貸款人採取被業內人士稱為「假裝和延長」（pretend and extend）的戰略。
也就是說，只要商業地產業主準時支付貸款賬單，銀行都願意將貸款截止期限推遲數年，等到經濟和房地產市場改善後再真正重新融資（re-finance）。但是該策略是否有效，仍然有待觀察。
有很多因素取決於經濟在未來幾年中能否適當地恢復，即使企業界重新開始招聘，空蕩蕩的寫字樓恢復生機，購物中心內關門的店面重新開張，酒店入住率上升，也難以估計要多久，商業地產才能恢復往日的價值。
目前約三分之一的商業地產的貸款被房貸債券出售給投資人，每個商業地產貸款可能由數十名投資者持有，目前缺乏一個談判延期的機制。蒂什曼估計，明年約2,000億美元的這類債券將需要再融資，約為貸款高峰期年貸款量的四倍。
雖然普遍認為，（商業地產的）金融危機即將到來，但部份人認為，商業地產市場可能不會出現類似住宅地產市場的崩潰，一個原因是，這一市場比較小。
在未來幾年中，銀行家們也有時間準備（信貸）緊縮。蒂什曼說，他希望這一次聯邦監管機構和立法會能更有前瞻性地解決這個問題。
「華盛頓不應再讓每一個行業自生自滅，」他說，「但是當他們看到一個行業需要幫助，他們將為此做些什麼，而不是像對待住房市場和雷曼兄弟一樣，任其將整個經濟拖垮。」
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