【大纪元12月4日讯】(大纪元记者王严编译报导)选择期权的可调利率按揭贷款(Option ARM)，会导致利率重置后还款金额猛增，贷款人无力偿还，从而爆发法拍房危机。
据CNNMoney线上报道，期权ARM贷款“乍一听起来很诱人。” 这种分外吸引人购房按揭贷款允许购房者以极低的最初还款额完成交易，并可选择每月还款金额，如付利息和本金、仅付利息或是比到期利息更低的最低还款金额。
根据标准普尔(Standard & Poors)本周发表的最新报告，93%的贷款人会选择最后一种。
但最终，人人都得付款。
由于未偿还利息的不断积累，几乎所有的35万选择有期权ARM贷款的贷款人欠下的债比他们原先购房时多得多。许多贷款人是在2004年第一波购房热潮开始时贷入的款项。而今他们面临着五年期的利率重置，从而使其贷款转成为标准的分期偿还贷款。
此外，如果利息积累将贷款与估值比推至110% – 125%以上,一些更新的贷款将提早重置。这意味着借款人即将开始为其家园支付高昂的还款金。在标准普尔的报告中勾勒出这样一个场面：一笔 40万美元按揭贷款的还款金额从每月1,287美元跳跃至2,593美元。
违约率高达25％
但是，这可不是拿坏消息来吓唬贷款人。一些业内悲观人士认为，即将面临的违约问题可能会让刚刚显露复苏迹象的房产市场再受重创。
“问题的症结是，一旦这些按揭贷款重置，就一定会有贷款人违约，” 标准普尔报告的一位作者布赖恩.格鲁说。
而且越是新近的贷款，表现越糟糕。去年发放的任何一笔期权ARM贷款都是2007年的。在发放后头20个月里，平均坏帐率竟然超过22%。
以上百分比包括了2007年所有的期权ARM贷款，但如果你只计算2007年所有处于“水下”的期权ARM 贷款，违约率会跃至25%。
违约贷款数总量可能并不多，但这样高的违约率会给房地产市场雪上加霜，使得早已膨胀的法拍屋库存量进一步上升，而房价则继续下跌。
泡沫市场
哪里市场最脆弱，那里就会产生最多的法拍房屋。在那些泡沫市场的地区，期权ARM贷款也最为盛行，如加利福尼亚州、内华达州、佛罗里达州和亚利桑那州－在这些地区，每年房价呈两位数增长，使得人们对购置房产望尘莫及。
据报告合作者戴安.维斯特柏克，60％这样的违约贷款来自房价下跌幅度最大的加州或其他西部州。“这些地区的地理位置不利于房价，”她说。
在那里，很多贷款人若不选择期权ARM贷款，是无力购房的。因此许多人指望房产市场持续火爆以增加自己房产的价值。房产额外的增值可以利用来支付他们的账单。
当然，我们都知道后来发生了什么。在那些期权ARM贷款最为集中的市场，房屋价格下跌了30-40%。一旦贷款重置，大部分贷款人就会发现自己在“水下已经很深了”。
“由于期权ARM贷款贷款人处于如此恶劣境地”，维斯特柏克说，“你会看到违约率直线快速上升。”
因为贷款与估值比率远远过高，多数期权ARM贷款人也不会是再融资或按揭重组的好候选人。例如，根据政府提供家园负担得起计划(Making Home Affordable program)，如按揭贷款余额超过房产的价值125％，是没有资格获得帮助的。
不是善意的谎言
许多期权ARM贷款人在寻求再融资时还会面临这样一个小问题，“80％的人是叙述性收入贷款，” 维斯特柏克说。
这些都是所谓的“骗子贷款”(liar loans)，这种贷款没有核实贷款人的收入，是否和他们所说的一致。贷款人可能无法修改按揭贷款，因为许多借款人收入经不起审查。同时，借款人也不想再经过承包保程序，因为他们可能会因为在原始申请有故意不准确之处而承担法律上的承担责任。
加之仍旧脆弱的经济和高失业率，这些“灾难”真是在所难免了。◇ (http://www.dajiyuan.com)
