认识美国法拍屋系列(一)

法拍前赔本抛售 Short Sale

人气 35
标签:

【大纪元7月11日讯】不良贷款抵押的房屋产权最终转移到抵押贷款的所有人。通常贷款所有人是银行,而银行是一个金融机构,不是房地产管理投资公司,获得的法拍屋最终必须销售出去,然后用收回的贷款,重新放贷。在这个过程中,贷款所有人在不同的时间点上,可以不同的形式售出没收来的房产。最普遍的方式有:法拍前赔本抛售(Short Sale or Pre-foreclosure Sale)、法院拍卖(Court Step Sale)、银行拍卖(REO, Real Estate Owned by Bank),美国住房与城市发展部HUD(Department of Housing and Urban Development),或退役军人事务部VA(Department of Veterans Affairs)所有的房产。

法拍前赔本抛售(Short Sale or Pre-foreclosure Sale)

这是在房产被法拍,即债权人获得房产所有权之前,由房主和债权人一起参与的销售方式。当房屋所有人一、两个月无法支付房贷,并意识到迟早得失去他们的房子时,他们便开始考虑卖房。这时房主委任的房产经纪人,会推荐这种赔本抛售的方案,即通过与债权人协商,在启动法拍程序前,以大大低于市场价格、往往也低于应还贷款本金的价格售出。

这种方案一旦成功,可以使房主避免被取消抵押房产赎回权,最大好处是房主仍能够维持他们良好的信用记录,开始他们新的生活;另一方面,银行也可以避免房屋法拍过程中的昂贵律师费用、经纪人佣金和房屋维护、保险等费用(在房市走低的情况下,收回后常常最终还是赔钱售出),省去繁索冗长的法拍程序,尽早收回大部分贷款,重新放贷。所以,成功的法拍前赔本抛售,是双赢的解决方案。
下面举个例子说明。

大卫在 2005年以100%贷款买了一套价值15万美元的房子,他与银行的贷款协议中,每月还款本金还得非常少,所以他欠银行的本金还有将近15万美元。现在他失业了,又没有任何储蓄,没有能力再偿付其抵押贷款,而由于房价低迷,这房子现在只值12万美元。由于知道自己肯定会失去房子,他让房地产经纪人尽快将房子赔本抛售,以免被银行法拍,从而保持良好的信用记录,方便未来申请租赁或再贷款购房。通常,经纪人会同银行协商取得60天的销售期,在此期间内经纪人甚至可能以低于当前市场价值12万美元的价格出售房子。尽管银行至少要损失3万美元,也通常同意承担这些损失,让房子尽快出售以避免进入法拍程序,否则最终可能还得便宜售出,加上法拍期间的各种费用和房市的继续走低,损失可能还会更大。

尽管如此,在现实操作中,很少有在期限内圆满完成的法拍前赔本抛售,每10笔中可能最多只能成功2笔。主要原因如下:

1.银行反应迟缓,回馈时间过长。法拍前赔本抛售不仅要求当前房屋所有者同意销售价格及其他条款,还需要得到银行的认可。而银行必须雇专人对此房产进行全面评估从而了解其真实的当前市场价值后,才能启动议价。专业的全面估价一般需要一到两周。同时,银行还要征求房产经纪人对房屋价值的意见(BPO),因为经纪人是房屋的最终销售人,他们的意见和感觉往往最接近现实,最重要的是他们能大概预计未来30到90天的市场状况。而房地产评估者则更注重从历史价值来估测当前价值。

在综合两者对此房产市场价值的意见后,银行的资产管理经理会根据其能承受的损失程度,来确定此房的销售底价。但是由于银行内部的资产管理人手不足,难以应付突然降临的“法拍屋风暴”,再加上银行的层级制度,这种决定通常需要2到3周才能做出。这意味着银行需要至少1个月(常需2个月)才能确定房屋的底价。到那个时候,房主可能已经连续3个月未付按揭,而不得不进入法拍程序了。当然,也有一些经纪人和银行紧密合作,积极催促银行的资产管理经理尽快确定房屋价格,从而在进入法拍程序前将房子成功售出。

2.房屋的新买主不能一直等到银行作出价格决定,交易在进入法拍程序之前就失败了。一些房产经纪人把赔本抛售的价格标得很低,以吸引购买者。但是由于不得不长期等待银行的反馈(1到2个月),大多数购买者会失去耐心,或是由于不断新有房屋上市,去参与其他交易,还有可能因为财务状况的改变,使得他们放弃交易。

3.房产的其他未明法律事项也会使交易失败。如房产归属权不清,或有因为拖欠税款或其它费用而引起的债务扣押权等等。(本文金达房地产 BOB YANG 提供)
(http://www.dajiyuan.com)

相关新闻
法拍屋杂草丛生坏市容 美国蒙郡设举报网站
加州新法上路  协助法拍屋主脱困
五月麻州法拍减59% 出现抢购
啼笑皆非! 遗照也拍卖
最热视频
【拍案惊奇】李克强上头版夹缝 中芯国际被制裁
【老外看中国】美议员克鲁兹:台湾是自由灯塔
腿粗小腹胖?老中医示范3动作 告别下半身松垮
【新闻第一现场】拜登儿子通中俄 疑涉卖淫人口贩卖圈
【重播】川普新闻会:纽时称未交税是假的
【直播预告】2020美大选辩论 新唐人全程直击
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论