【大纪元8月13日讯】(大纪元纽约讯)美国历来最惨的住宅市场衰退或许已经触底，但商用不动产风暴却又开始横扫美国。现在，美国很多商办大楼估价大幅下滑，原本资产数十亿计的办公楼物业拥有者，也开始变成“负资产”。
据评级机构穆迪的报告，自2007年以来美国商业房地产的整体估值已经下滑了35%。 成为“负资产”的直接后果，使商办大楼拥有者无法再向银行“再融资”。
空置率的上升减少了可以还贷款利息的现金流，而银行关上“再融资”的大门，粉碎了诸多办公楼业主原来“以贷还贷”的商业模式。
美国REIS房地产研究公司最新发布的数据显示，今年第二季度，美国商业房地产贷款违约率近3%，这一比例相当于2008年年底的三倍，涉及金额高达7500亿美元。
REIS分析纽约商用不动产的租金两年内会再跌28%。2010年空置率将达12%，比2008年高出5.9个百分点。
随着商业房地产出租市场的低迷，声名显赫的房地产开o企业唐纳川普(Donald Trump)和波士顿物业等公司也陷入困境。
像川普这样的房地产开发商在建成办公大楼后，整体出售给其它房地产公司，然后用销售回款还上向银行借贷的“建筑贷款”。
但据美国Real Capital Analytics统计，2009年上半年美国商业房地产的出售率仅为2007年最高峰期的7％。商业房地产开发市场的惨淡可见一斑。
最近贷款银行对各种办公楼运营的情况都监控得非常细致，包括每一笔维修开支都盯得很细。一旦办公楼的租客有撤退的趋势，银行内部的评估报i立刻就会把评级下调，加强风险防范。
纽约市最新两幢出现有“贷款违约风险”的大楼，位于著名的公园大道(Park Ave.)1号和莱辛顿大道(Lexington Ave.)575号。评级机构惠誉警告说，因为现金流下降，用这两橦大楼做抵押的贷款，很有可能会有违约风险；美国银行以这两幢楼的贷款为基础发行的商业贷款鰫蒹衬?CMBS)有可能会被下调评级。在该债券包里，这两个大楼的贷款分别占到了5.9％和5.2％的份额。
纽约大型开发商雷弗克 (LeFrak)公司董事长理查雷弗克(Richard LeFrak)在最近一次房地产会议上表示，对于房地产行业来说，没有“神奇配方”来救命，虽然是在纽约这个繁荣了一百多年的房地产市场里，但在目前全行业受到极大打击的情况下，“只有那些最注意资金配置，以及及时筹得出款的房地产企~才能存活下来”。
他警告说，这个阶段行业内资金极度短缺，但是在未来的24个月里，很可能会有一轮“高换手率”。如果不能调配好公司的资金、资产、负债和融资的话，很有可能就会活不过这个“房产冬天”。
那些办公楼拥有者若到期无法还上银行贷款，很有可能造成一笔笔高达数亿甚至数十亿美元的“坏账”。对于花旗集团、美国银行、富国银行这样刚刚走出生死境地，还有大笔美国财政部TARP(问题资产救助计划)挹注资金的债务要还的大银行来说，这样一笔“坏账”的出现，足以抹去上千亿美元业务所能带来的利润。(http://www.dajiyuan.com)
