纽约借贷市场混乱不堪

人气 16
标签:

【大纪元8月21日讯】(大纪元记者晏宇编译报导)你如果询问六个贷款和房产中介,现在纽约哪一个银行购房贷款利率最好,那么你可能会得到20多种不同的答案。

如果你在一天后或在一个星期以后再问同样的问题,又会得到完全不同的回答。购房者在寻找贷款公司时,一般会货比三家,这样才会获得更大的优惠。可是,随着大量陷入困境的银行被美国政府接管,加之信贷市场急剧衰退并进入信贷寒冬,房屋抵押贷款市场比在过去15年中的任何时候都更显混乱,而且正变得越来越七零八碎。

“过去往往是三到四家银行控制着80%的信贷市场,但是现在是12家银行,并且还在持续变化当中,”曼哈顿的苹果抵押贷款公司(Apple Mortgage Corp)总裁阿贝尔巴尤姆说。“现在这个时候的贷款利率是在4.875%和5.375% 之间,而在两个月之前却低得多。”

透过反复无常的市场波动,一些趋势越来越显得清晰了。

富国银行(Wells Fargo)和美国银行(Bank of America)努力开拓纽约市场,提供极具竞争力的30年期固定贷款利率为4.875%,这项贷款须符合房利美和房地美的贷款条件,即贷款者必须信誉度高且有稳定的高收入。

前总统布什的经济刺激法案将由房利美和房地美担保的最高房屋贷款数额增至$729,750,超出此额度的贷款称为“超额”贷款,房利美和房地美就不会介入了。小银行如Astoria Federal Savings 成为了提供极具竞争力利率的源头,而那些大银行在陷入金融危机后,从美国政府得到了几十亿美元的救援资金,虽然这些大银行可以重新实施贷款,但对于那些超额贷款望而怯步。

另外,自从四月份固定贷款利率开始上升后,五年或七年期的短期浮动贷款利率,或称ARM(Adjustable Rate Mortgages )正重获青睐。这种短期浮动贷款在期满后利率会自动上浮,这使贷款者每月需要支付更多的利息,贷款者在经济上稍有不慎,房产就会被银行收回成为法拍房。

实际上,市场至今尚未摆脱2004年到2008年间的选择短期浮动贷款(ARM)膨胀的后果,那时有超过7500亿美元的房屋贷款是属于短期浮动贷款。据彭博通讯社最近报导,现在2006年的短期浮动贷款的拖欠付债达60天以上的比例陡升到42%,2007的此类贷款有35%的贷款者被拖欠付债。

尽管有风险,一些借款人仍然愿意采用这类选择短期浮动贷款,而不采用利率相对较高的固定贷款。

“当30年固定贷款利率为4.5%时,人们并不愿意谈论短期浮动贷款,”Rose Schwartz Everest融资公司的高级信贷主管说,“一旦固定利率冲击5%或5.25% 时,我们就可以考虑4.5% 或3% 的短期浮动贷款,它变得更受欢迎。”

目前美国政府几乎已经在全国范围内(通过房利美和房地美)接管低于417,000美元的房屋贷款贷,这个贷款上限适用于美国大部分地区的独户房,这当然也帮助缓解纽约周边城市的借贷冻结的状况。但是纽约市地产昂贵,甚至在泡沫经济过后,曼哈顿公寓房的平均价格仍卖到超过100万美元,购买这些房产主要依赖于超额贷款。

超额贷款多采用短期浮动贷款利率。短期浮动贷款一般是投资银行的一种直接投资方式。它并不像是一般的贷款被放在二级市场转售,所以它不受房利美和房地美贷款上限和贷款原则的制约。

例如,联邦储蓄和贷款银行-Maspeth Federal Savings & Loan提供更具吸引力的固定贷款利率,而Flushing Savings Bank则提供更不错的短期浮动贷款利率。根据几位中介的介绍,Astoria Federal Savings供最好的短期浮动贷款利率,但是对借贷人的信用和收入有最严格的要求。对于短期浮动贷款,该银行不仅提供最好的利率(低至4.5%),而且有最快的周转时间,即少至一周的审批期。

随着超额贷款的发展,纽约市的抵押贷款市场也在发展和变化,经纪人们说。一般说来,30年固定期的超额贷款的利率如此之高,以致贷款人选择利息低的短期浮动贷款。

“短期浮动贷款是纽约城超额贷款的唯一选择,”克欧莫多(Commodore)地产公司的总经理布彻尼尔(Richard Bouchner)说。30年固定超额贷款利率高的不可思议,连银行他们自己都在说:如果你愚蠢到采用利率为8.5% 的固定期超额贷款的话,你一定是孤注一掷了。

大银行如大通银行(JP Morgan Chase),通过他们自己的贷款商提供利率达8%的超额贷款。和历史记录比,这个利率算是低的了,但和银行支付客户存款利息率来比,却是高得离谱。银行支付1.5%利息但要索取7.5%贷款利率,获6%的毛利润,这个数字可谓是史无前例了。

“很难向一个精明并懂得短期浮动贷款利率和伦敦银行同业拆放利率(LIBOR),或是懂得10年期美国债券率和抵押贷款利率之间关系的纽约客户解释这些。”布彻尼尔先生表示,这些银行客户抱怨说“银行得到了所有政府救援资金(TARP),并很开心地拿走我的存款,却给我那么少的利息,而现在,当我需要借钱时,他们就拼命加价索取。”

今年夏天,大通银行发起试点计划,为在大通银行有账户或同意开新的存款账户的顾客提供超额贷款。而花旗银行提出了类似的贷款计划。超额贷款受到更多的关注,这些银行的举动对超额贷款的利率和可提供性都具有深远的影响。

这些举动很难抵消新申请房屋抵押贷款数量的降幅。和去年相比,今年超额贷款被批准的数量可能跌幅达50%,但这也不一定是坏事。申请贷款数量的减少加上提供贷款银行的增多,会使商业竞争更加激烈,这样消费者就会得到一个良好的服务环境。

“在最近的一两个月中,许多主要的大银行决定要提高在超额贷款服务上的竞争力,”一份贷款商务专刊的刊物主管瑟克拉(Cecala)说,“显然他们没有像几年前做的那样服务到家,但是他们现在要努力做的每一件事情都是一个巨大的调整。”
(http://www.dajiyuan.com)

相关新闻
灾民土地灭失  不必再还房贷
灾民房屋全毁  房贷本利缓缴5年
尼日利亚威胁将逮捕银行债务人
青创贷款受灾户  半年缓缴本息
最热视频
【时事纵横】川普快拳击中共 多国首脑扎堆换人?
【唐青看时事】川普猛打中共 习近平拜登如何接招
【横河直播】三起诉讼不简单 美国文革由来
【秦鹏直播】中朝争秀肌肉 蓬佩奥连番打击中共
【财商天下】投资中企角力激烈 川普斩吸金触角
【有冇搞错】马斯克建议人类“爱和宽容”
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论