【大紀元8月21日訊】(大紀元記者晏宇編譯報導)你如果詢問六個貸款和房產仲介，現在紐約哪一個銀行購房貸款利率最好，那麼你可能會得到20多種不同的答案。
如果你在一天後或在一個星期以後再問同樣的問題，又會得到完全不同的回答。購房者在尋找貸款公司時，一般會貨比三家，這樣才會獲得更大的優惠。可是，隨著大量陷入困境的銀行被美國政府接管，加之信貸市場急劇衰退並進入信貸寒冬，房屋抵押貸款市場比在過去15年中的任何時候都更顯混亂，而且正變得越來越七零八碎。
「過去往往是三到四家銀行控制著80%的信貸市場，但是現在是12家銀行，並且還在持續變化當中，」曼哈頓的蘋果抵押貸款公司(Apple Mortgage Corp）總裁阿貝爾巴尤姆說。「現在這個時候的貸款利率是在4.875%和5.375% 之間，而在兩個月之前卻低得多。」
透過反復無常的市場波動，一些趨勢越來越顯得清晰了。
富國銀行（Wells Fargo）和美國銀行（Bank of America）努力開拓紐約市場，提供極具競爭力的30年期固定貸款利率為4.875%，這項貸款須符合房利美和房地美的貸款條件，即貸款者必須信譽度高且有穩定的高收入。
前總統布什的經濟刺激法案將由房利美和房地美擔保的最高房屋貸款數額增至$729,750，超出此額度的貸款稱為「超額」貸款，房利美和房地美就不會介入了。小銀行如Astoria Federal Savings 成為了提供極具競爭力利率的源頭，而那些大銀行在陷入金融危機後，從美國政府得到了幾十億美元的救援資金，雖然這些大銀行可以重新實施貸款，但對於那些超額貸款望而怯步。
另外，自從四月份固定貸款利率開始上升後，五年或七年期的短期浮動貸款利率，或稱ARM（Adjustable Rate Mortgages ）正重獲青睞。這种短期浮動貸款在期滿後利率會自動上浮，這使貸款者每月需要支付更多的利息，貸款者在經濟上稍有不慎，房產就會被銀行收回成為法拍房。
實際上，市場至今尚未擺脫2004年到2008年間的選擇短期浮動貸款（ARM）膨脹的後果，那時有超過7500億美元的房屋貸款是屬於短期浮動貸款。據彭博通訊社最近報導，現在2006年的短期浮動貸款的拖欠付債達60天以上的比例陡升到42%，2007的此類貸款有35%的貸款者被拖欠付債。
儘管有風險，一些借款人仍然願意採用這類選擇短期浮動貸款，而不採用利率相對較高的固定貸款。
「當30年固定貸款利率為4.5%時，人們並不願意談論短期浮動貸款，」Rose Schwartz Everest融資公司的高級信貸主管說，「一旦固定利率沖擊5%或5.25% 時，我們就可以考慮4.5% 或3% 的短期浮動貸款，它變得更受歡迎。」
目前美國政府幾乎已經在全國範圍內（通過房利美和房地美）接管低於417,000美元的房屋貸款貸，這個貸款上限適用於美國大部分地區的獨戶房，這當然也幫助緩解紐約周邊城市的借貸凍結的狀況。但是紐約市地產昂貴，甚至在泡沫經濟過後，曼哈頓公寓房的平均價格仍賣到超過100萬美元，購買這些房產主要依賴於超額貸款。
超額貸款多採用短期浮動貸款利率。短期浮動貸款一般是投資銀行的一種直接投資方式。它並不像是一般的貸款被放在二級市場轉售，所以它不受房利美和房地美貸款上限和貸款原則的制約。
例如，聯邦儲蓄和貸款銀行-Maspeth Federal Savings & Loan提供更具吸引力的固定貸款利率，而Flushing Savings Bank則提供更不錯的短期浮動貸款利率。根據幾位仲介的介紹，Astoria Federal Savings供最好的短期浮動貸款利率，但是對借貸人的信用和收入有最嚴格的要求。對於短期浮動貸款，該銀行不僅提供最好的利率（低至4.5%），而且有最快的周轉時間，即少至一週的審批期。
隨著超額貸款的發展，紐約市的抵押貸款市場也在發展和變化，經紀人們說。一般說來，30年固定期的超額貸款的利率如此之高，以致貸款人選擇利息低的短期浮動貸款。
「短期浮動貸款是紐約城超額貸款的唯一選擇，」克歐莫多（Commodore）地產公司的總經理布徹尼爾（Richard Bouchner）說。30年固定超額貸款利率高的不可思議，連銀行他們自己都在說：如果你愚蠢到採用利率為8.5% 的固定期超額貸款的話，你一定是孤注一擲了。
大銀行如大通銀行(JP Morgan Chase)，通過他們自己的貸款商提供利率達8%的超額貸款。和歷史記錄比，這個利率算是低的了，但和銀行支付客戶存款利息率來比，卻是高得離譜。銀行支付1.5%利息但要索取7.5%貸款利率，獲6%的毛利潤，這個數字可謂是史無前例了。
「很難向一個精明並懂得短期浮動貸款利率和倫敦銀行同業拆放利率（LIBOR），或是懂得10年期美國債券率和抵押貸款利率之間關係的紐約客戶解釋這些。」布徹尼爾先生表示，這些銀行客戶抱怨說「銀行得到了所有政府救援資金（TARP），並很開心地拿走我的存款，卻給我那麼少的利息，而現在，當我需要借錢時，他們就拼命加價索取。」
今年夏天，大通銀行發起試點計劃，為在大通銀行有賬戶或同意開新的存款賬戶的顧客提供超額貸款。而花旗銀行提出了類似的貸款計劃。超額貸款受到更多的關注，這些銀行的舉動對超額貸款的利率和可提供性都具有深遠的影響。
這些舉動很難抵消新申請房屋抵押貸款數量的降幅。和去年相比，今年超額貸款被批准的數量可能跌幅達50%，但這也不一定是壞事。申請貸款數量的減少加上提供貸款銀行的增多，會使商業競爭更加激烈，這樣消費者就會得到一個良好的服務環境。
「在最近的一兩個月中，許多主要的大銀行決定要提高在超額貸款服務上的競爭力，」一份貸款商務專刊的刊物主管瑟克拉（Cecala）說，「顯然他們沒有像幾年前做的那樣服務到家，但是他們現在要努力做的每一件事情都是一個巨大的調整。」
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