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林保華:特區政府出手,香港樓市重挫

林保華

外界憂慮香港樓市已經成為大陸富豪洗黑錢的管道。(Getty Images)

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【大紀元2010年12月15日訊】香港特區政府終於克服猶豫不決態度,下重手打壓香港樓市

今年10月初香港特區政府的施政報告對樓市沒有出手,加上中國國家主席胡錦濤9月初在深圳會見香港首富、地產商李嘉誠,被認為中國政府支持香港炒樓,導致特區政府不敢出手。因此,香港樓價飆升勢所必然。

看看當時報章上的新聞,使人心驚肉跳,例如:「政府出招溫和業主反價」,「大增五成施政報告後二手成交狂飆」,於是「二手交投狂飆07旺市重現」,以及「200萬元內私樓搶購一空」,乃至出現「六買家搶萬景峰凶宅」的奇景。

雖然特區政府也提出警告,例如,10月17日,財政司司長曾俊華發出警告,以泡沫風險有增無減形容樓市,又說樓價過去20個月已急升47%,大單位售價較1997年高峰超出9%,中型單位亦只較歷史高位低5%,亦較08年年中、金融海嘯前的高位累計上升超過兩成。

接著,特首曾蔭權在接受香港電台專訪時表示,增加土地供應一定可穩定樓價,但不可能立竿見影,也就是說,這是中長期措施。他表示,對於短期炒作只可用行政手段處理,他不會容許樓市出現泡沫化,「如果有炒樓成份,炒到有泡沫化成份,我說過,一定不會袖手旁觀。」

然而,市場炒樓氣氛還是高漲,例如,投資物業超過20年的炒家表示,目前樓市火熱,但他觀察到現時的買家好有實力,「尤其是豪宅買家,大部分只承造樓價一半按揭,甚至現金full paid(付清樓價)!」從這句話,大致可以了解,這些坐擁大量現金的買家,應該來自中國,因為某些資金的來歷不明而必須付現。

而很少評論樓市的前金管局總裁任志剛,卻在11月初北京一個投資論壇後向電子媒體表示,香港樓市特別是豪宅物業,已「不再是700萬人的市場」,內地10多億人口中,單是幾十萬或十幾萬分之一,有興趣在港置業,需求已經「好厲害」,所以很難界定現時香港樓市是否存在泡沫。這一點也印證中資(當然也包括黑錢)已經深度介入香港樓市。 

就連國際貨幣基金組織IMF亞太區高級顧問Nigel Chalk在視像記者會上也說,雖然香港房價在過去一年已上升20%,豪宅價已超逾97年水平約10%,而一般住宅物業價格亦快將達到歷史高位;然而目前低利率環境及過去10年家庭收入大幅增長,使現時住宅物業仍較90年代後期容易負擔,而且特區政府已率先推出多項冷卻樓市措施。股市方面,他認為,整體仍與區內其它市場升幅同步,並未出現明顯的泡沫風險。

11月中旬,亞洲房市風險管理顧問公司公布,亞洲8大國際城市的房價調查,香港以每坪202萬元居亞洲之冠,東京(去年榜首)每坪172萬元居次,新加坡每坪112億9千萬排名第三,第四至第八名依序為首爾86萬、台北46萬9千元、深圳36萬6,200元、上海33萬7,600元,及北京28萬5,800元。

但是,短線炒作的情況也是顯而易見,財政司長曾俊華在記者會上,用了不少數據說明現時炒風已由豪宅蔓延至一般市民的中價樓宇,持有物業12個月內即放貨的短炒個案,今年頭 9個月較去年同期上升了114%,當中84%是300萬元以下的樓宇。而因為聯繫匯率(1983年港英政府將港元與美元匯率掛鉤)的關係,香港的低利率,將使炒風可能超過1997年中國收回香港前夕所造成的嚴重泡沫。97年間,新造樓按息率平均為最優惠利率(P)加1.75至2厘,當年P水平從3月時的8.75厘,升至翌年1月的10.25厘高位後,98年3月開始回落至10厘,一直降至99年1月的8.75厘位置。相反,現時新造樓按息率平均為P減3厘,但大行的P水平僅處於5厘,實際供樓利率約2厘。

在任志剛講話前,現任金管局總裁陳德霖承認對於目前熾熱的樓市無計可施。雖然政府與金管局今年8月推出打擊炒樓及收緊樓按措施,但10月樓市再度轉趨活躍。他也認為受制於聯繫匯率,金管局可以做的已經做了,「只能推出針對性措施」。這個針對性措施大概就是針對炒家的措施。

11月19日,財政司長曾俊華在沒有事先知會發展商下,使出兩招重槌打擊樓宇炒賣活動,其中歷史性引入針對住宅短期買賣的高昂「額外印花稅」,今日起所簽訂的正式買賣合約,若單位在24個月內轉手,會徵收5%-15%的額外印花稅;金管局則收緊住宅及非住宅按揭成數至最高五成,至於非自住物業的按揭安排,亦最多只能借五成。

其中的「短期買賣」就是炒作行為,因為自住的,很少會剛住進去,又立刻搬出去。除非有非常特殊的原因。這次的措施,與以往有不同。1994年、1997年以及今年早些時候推出的措施,大部分都是針對一手物業炒賣,如禁絕樓花期內轉售、提高買樓定金、限期推盤及以抽籤登記賣樓等。涉及整體樓市的措施,過去一直沒有大刀闊斧的動作。中原地產董事總經理陳永傑認為今次招數極辣,為其入行數十年未見,相信也是前所未有。他指措施擺明趕絕中短線炒賣活動;按揭低至五成,又大大加重入市成本。陳永傑估計由現在至下月底的短期成交量會大跌三至五成。

措施公布後的第一天,一手盤的買賣趨淡靜,太古推出西半山貴價樓花盤「蔚然」,原有60伙獲買家預留,但全日只售出30伙,有一半打退堂鼓,而長實原本要開售的大圍盤「盛薈」第3批單位則押後推出。二手市場方面,業主雖然願意減價,但整體成交較前一個周末跌約五成,多個藍籌屋苑更只有零成交,買賣近癱瘓。周六、日整個周末,十大藍籌屋苑二手成交急跌至只得14宗,較上周末的67宗大幅減少近八成,其中平時成交熱絡的太古城、康怡花園、海怡半島是零成交。

對這個措施,地產界人士預料,12月整體樓市交投將回落30%至7千宗,其中一手樓佔1千宗,二手樓佔6千宗,他們預料樓市淡靜期將會至農曆年,樓價至聖誕前會回落15%後可見底。也有的認為,這個措施對豪宅不大會有效果。實際效果如何,還待長一點時間來觀察。@

——原載《看》雙周刊 第77期

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2010-12-15 4:50 PM
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