【大紀元2014年11月17日訊】（大紀元記者張岳洛杉磯報導）自2009年開始，美國房價已持續上漲了五年，2015年是否仍是購房的好時機？除住宅外，商業房產又該如何投資？南加州知名房產經紀人、臺灣房屋洛杉磯區總裁陳克成（Kelvin Chen）表示，大量美金熱錢和製造業將回流美國，房屋自有率在下降，網上辦公更便利等因素都會對未來房市有巨大影響。
房價持平 波動有限
陳克成認為，美國的房價在2015年會與今年持平。他說，「如果有些許的波動，這個都會是很緩和的。也許會漲，但是緩和的漲；如果說會跌，也是緩和的跌。」他表示房價的持平與大量資本將從中國回流美國有關係。「中國的投資環境開始向下走，它有碰到了許多轉折點。因此中國的資本急於的希望能夠找到一個避風港。這個錢如果到美國來的話，尤其南加州是其首選。我相信南加州的房價會有一個很好的支撐。」
美國住房自有率持續走低
根據美聯儲經濟數據，美國的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房擁有率最高，達到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平，大洛杉磯包括橙縣地區房屋自有率目前為49.1%。
在人口結構中，從1994年至2014年20年間，中年、青壯年房屋自有率有所萎縮，只有65歲以上人群的住房擁有率在增長，其它年齡層擁有房屋的比例都是負增長。
陳克成分析原因認為，美國目前房價增長高於薪資增長，中產階級福利少，稅賦重，造成房價相對較高，普遍買不起。
出租市場繁榮 公寓需求最緊俏
凡事有利有弊，因為房屋自有率下降，房客增多，陳克成預計美國的出租房市場將持續火爆。根據他提供的數據，美國出租市場上的住宅平均20多天就會租出去，過去四年的總體趨勢是縮減，單戶住宅的平均租金為2400美元左右，與2010年相比，增長幅度不大（2150元）。
在所有住宅類型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投資也最搶手。陳克成認為，公寓的投資穩定，風險較小，不過投資回報率相對低一些。1995年至2014年，公寓出租的中間價格從430元左右持續增長到了750元。
南加州倉庫廠房一屋難求
陳克成預計，美國利率將緩步升高，油價降低，通脹有效控制，緩和了工商業的經營成本。在美國結束量化寬鬆（QE）和中國投資環境變冷的雙重影響下，預計大量資本和製造業將回流美國，中國的人工、土地都在漲，甚至一些中國的公司在準備到美國來生產。這都造成美國倉庫廠房市場供需緊張，倉庫廠房的榮景可期。陳克成表示，不論是賣的還是租的，在南加州甚至出現倉庫廠房一屋難求的情況。根據CoStar集團的資料，南加倉庫廠房投資回報率約為5.5-6.5%。
知名小型連鎖店投資行情看好
根據陳克成提供的資料，美國零售商家物業出租資本回報率在7-8%之間，南加州知名的連鎖商家，如麥當勞、7-Eleven、Jak in the Box等，回報率在4%-5.5%之間，購物中心投資回報率在5-7%之間。
陳克成表示，在投資購物中心時，可以考慮買知名廉價商品連鎖店，如99美分店，1元店，這些預計將有多年的榮景。其它知名的連鎖（單一房客）店，如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麥當勞，7-Eleven，Jak in the Box等,抗跌性都較高，適宜投資。
辦公寫字樓空屋率在增加
陳克成不建議投資一般的辦公寫字樓，「暫時不要考慮。」他解釋說，因網上辦公便捷和為節省汽油費，居家辦公的職工增多，不去辦公室，寫字樓的空屋率在增加，租金的增長也受阻。他舉例說，在南加工業市的一棟A級的高端辦公大樓，房價一直在下走，空屋率往上走。
南加州商業地產回報率低於全美水平
南加州商業地產平均回報率低於全國平均回報率約1到2個百分點，例如，全美辦公樓平均回報率為7%左右，南加州平均在5-7%之間。
美國人口重新向市中心回流
根據陳克成的觀察，美國人口持續緩慢增長，在分佈方面，人口向市中心回流，美國各大都市都開始有這樣的趨勢，老城更新成效顯著。因此在市區，購物中心、醫療樓的需求較穩定。他認為，洛杉磯市中心就是一個例證。
保留好的房客勝過漲房租
對已經投資商業地產的業主，陳克成建議，好房客的長期租賃價值高於租金的狂升。為了留住好的房客，業主寧可不要漲租。
美國房產資本回報率高於中國
在美國投資需建立正確的投資觀念，因為在這樣成熟的經濟社會裡，投資難有暴利回收。中美兩國的投資回報率算法有差異。如果將兩國的資本回報率（Capitalization Rate）折合成同一個標準，即淨利NOI（Net Operating Income）除以投資金額=資本回報率，陳克成發現，美國房地產資本回收率高出中國約2%至3%。
在美國做業主責任單一
陳克成表示，到美國來當業主是最好的。這不僅是因為美國土地是私有財產，業主可永續持有；還有重要的一點，他認為，美國業主的責任只有一個：從口袋裡把錢拿出來把物業買下來。買完之後，所有的負擔是別人的。
特別是在商業不動產投資中，陳克成表示，房地產稅、物業保險、公共管理費用這三大項支出實際上都是由房客承擔繳付的。至於物業壞了，需要業主修理。這些修繕的部分是資本的一部分。修理之後，或加建、改建，做了資本的投入以後，房地產稅、保險的增加部分實際上仍然是由房客支付的。◇
責任編輯：汪曼
