【大紀元2014年05月26日訊】（大紀元記者王明編譯報導）隨著美國房價持續上漲，許多民眾對於當前應該買房還是租屋猶豫不決。專家建議，由於各地房價漲幅不一，消費者不妨利用房價及租金孰高孰低的線上計算公式來進行評估。例如，若有人考慮購買50萬美元的房子並在當地居住7年，此時若能以月租低於1,956美元找到房子，租房就比買房划算。
據《紐約時報》最近報導，加州居民加斯帕裡諾（Billy Gasparino）和其妻子精於理財，十年前房地產市場繁榮時期，長期等待並賃房居住。直到2010年房地產進入蕭條時期，他們才花81萬美元買下一棟洛杉磯市威尼斯（Venice）地區的房子，距離海邊不到1英里。
僅僅4年後，他們發現房價超漲，毅然決定賣房並租屋居住。他們即將完成賣房交易，售價為135萬美元，獲利率竟高達67％。現年37歲的加斯帕裡諾先生說：「這次房市回春訊號來得如此強烈、迅速，也許房產泡沫快要到頂點了。」
大都會交投過熱 專家：買不如租
據報導，以房價與租金或收入之間的關係來看，美國住房市場最昂貴的地區，包括紐約、舊金山灣區和洛杉磯，似乎買房又將成為冒險投資。從更多都會區的房價趨勢觀察，如波士頓、邁阿密和華盛頓等地，價格也上漲至買方難以討價還價的地步。
債券評級公司穆迪（Moodys Analytics）首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）說：「與房屋租金相比，許多沿海住房價值過於高估。一般而言，即使全國其它市場大致呈現均衡的情況，這些市場似乎是買房不如租房。」
舉洛杉磯市威尼斯地區為例，該地區受益於高科技產業員工大舉湧入，其中包括2011年谷歌成立洛杉磯辦公室。威尼斯地區房產經紀商負責人帕蒂（Tami Pardee）說：「那裡住著工程師、視覺效果藝術師，他們年收入達20至40萬美元。我現在苦於無庫存住房，無法滿足市場需求。」
就全美而言，由於低利率政策和住房平均價格仍低於2006年高點13％，買房似乎仍屬划算範圍。譬如，鳳凰城、拉斯維加斯和佛羅里達州的奧蘭多市等曾經歷泡沫化的市場，一般住房價格仍然低於2006年高點的30〜40％，如果考量通貨膨脹的因素，實際價格甚至還更低。
舊金山買房比租屋貴6%
然而，加州和美國東北部大部份地區，要想擁有自己的房子，總成本過高，包括一些相關費用：房產稅、維修費、房產經紀人仲介費和抵押貸款利息；即使減稅後，依然高於實際經濟效益。
2004～2006年房市繁榮期間，不少美國人誤以為房價不會下跌，但在全美大多數地區，民眾壓倒性地青睞租房而不買房。而在2009～2011年蕭條期，當時買房的人常常被認為是不同凡響的交易決策者。房價上漲至今雖未創下2006年新高價，但買方出價時已漸趨謹慎，僅會小幅加價因應。
自2011年以來各地房價漲幅不一，舊金山地區33％，邁阿密為30％，洛杉磯是24％（熱門地段漲幅更大）。在舊金山灣區，房價已漲至年租金的20倍。根據房產商Zillow的數據分析，這個比例與2003年相同，當時舊金山房地產市場尚未進入失控的泡沫階段，而且發展相當順遂。
如果把抵押貸款的低利率考慮在內，在舊金山買房似乎更吸引人，然而，若考慮10％首付款及現今房貸利率，買房比承租同地段相等面積的房子還要昂貴6％，這個多出6％的比例與1999年網絡泡沫期間的數據相同。兩年前，購買舊金山地區的房屋，相同面積租房較買房便宜24％。
三因素助房價高估
專家分析，美國當前房價高估是由市場三股勢力運作的結果。一是2008年的經濟衰退以來，美國經濟復甦帶動強勁的就業增長。
其次，低利率政策推動房產市場，這項政策旨在強化美國整體經濟，沒有地域性的差別。即使舊金山住房市場存在過熱風險，購房者無論身處何處（如景氣衰退的底特律或克利夫蘭），都能享有美聯儲所訂定超低利率的好處。
最後，過去由於建築開發案的數量限制，阻礙了房舍興建，現在則受到市場需求不斷增長的影響，房地產市場出現新的住房供給。去年，德州達拉斯地區和舊金山地區注入了一些就業人數，達拉斯當地政府核准新住房許可證增加近4倍之多。
對於美國當前或許有些高估的房價，專家提醒，市場上可能還存在一些值得留意的個案，但由於出價的買方已開始謹慎，購屋者最好考慮個人的財務狀況量力而為，目前的房市或許未必是泡沫，但消費者在買房時最好有房價下跌的風險承擔能力。
（責任編輯：張東光）
