文|張岳
上期文章講到房產加建前的準備，特別是一定要取得政府許可；否則，申請房屋抵押貸款會受影響，而且在轉讓時，賣主必須如實披露加建情況，否則有成被告風險。Sherry王在20多年的評估職業生涯中看到了非常多的商業房產投資成功或失敗的案例，而無論成功或失敗都是有原因的；或者說，失敗是可以避免的。
商業房產投資 新vs舊
Sherry王根據經驗發現，在房地產投資中出問題的往往是新的建築項目；相反，老舊建築的房產投資項目一個個都經營的很好。原因何在？因為新建築價格高，貸款額度高，要求投資人有足夠的現金周轉，一旦連續幾個月不能償還房貸，就會被銀行收回。
準備好了再出擊
做生意主要目的就是為賺取利潤，所以見到有利可圖的項目就想投資，這無可厚非，但Sherry王提醒投資者，不要感情用事。只有已經準備好了，子彈夠了，看到心儀的目標時果斷買下，通常才不會錯。但如果還沒有準備好足夠的資金，看中一個商業房產，就非買下不可，不是說這樣的就一定會出問題，但她提醒這樣的投資人要小心。
資金不夠多 也有好投資
如果資金不夠多，就眼睜睜看著別人把項目拿走，而自己一事無成嗎？也不是。有這樣一個實例，一位投資人看到一棟很漂亮的商業房產，但價格很貴。他仔細斟酌後，意識到自己的實力還不夠，便主動放棄了這個房產，不過，他並沒有放棄投資，而是決定買一個稍微差一點的但價格會便宜很多的房子，然後自己去改建和裝修。
Sherry有不少客人是從1993年到現在的長期客戶。21年下來，看著他們一步一步的發展，並且有清晰的規劃。房子最初是怎樣的，購買後做了怎樣的改建，變成了怎樣的情況，而且這些改建既實用又為房產帶來增值。Sherry感慨：「人們講福地福人居，那是因為主人勤於動腦和動手、用心在觀察。我為他們高興，恭喜他們。」
不能太貪心
生意都是從小做成大的，如果看到有利可圖就不顧實力與風險而冒進，很可能會因貪心而失敗。Sherry就遇到過這樣的案例，兩位投資人有相似的經濟條件，一人量力而行，貸款買了兩套房產適可而止；而另外一人則想一切辦法拼命貸款，利用銀行貸款再去買下四套房產。後來利率升高，貸款成本增加，第二位投資人無力還貸，房子一個個相繼被法拍或被迫轉讓出去。一環出了問題，全盤皆輸。
塞翁失馬，焉知非福
有這樣一個值得思考的故事。有幾個投資人同時競標某一個商業地產，大家都在使勁搶，都抱著「非買不可」的態度，因為大家都認為，這個項目只要買到手，勢必會錢滾錢。其中一人感覺自己的資金不足以再向上競標，被迫退出，把機會送給競爭者。在退出時他為自己失去一個非常好的賺錢機會而難過，甚至搥胸頓足的跟人講。
事情確實是按著大家預想的那樣在發生，三五年後，競得該商業地產的投資人已經賺了投資額的50%，他把賺的這些錢拿出來，用作頭款，再去投資一個幾倍大的商業地產。不料房地產市場遭遇波谷，這個大的投資項目垮掉了，波及到他先前投資經營的所有房產項目全部垮掉。
在看過太多的成功或失敗的故事後，Sherry表示，是禍是福，真的永遠不是絕對的。該是你的就是你的，不是你的，也不要為此而痛苦勞神或忿忿不平。這不是講宿命，而是人的心態如何把握的問題。（未完待續）◇
責任編輯：汪曼
