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搞懂公设比例、空间计算,每一寸都要计较

识破建筑面积灌水的魔术

李凤翱

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面积坪数纠纷是买卖房屋常见的争议。台湾的建筑设计普遍不够贴心,政府法令又往往向建商倾斜,房屋面积这种最基本的资讯居然迷雾重重,预售屋尤其花招百出,实在是不可思议的“奇迹”。如今寸土寸金、房价高涨,每坪的单价越来越可观,聪明的消费者当然要坪坪计较,一点都不能退让。

房屋买卖的坪数争议分成三大部分,第一是面积大小,第二是私有(即专有部分)与公共设施(即共用部分)的比例,第三是误差找补(即补足原登记的总面积)。
以面积而言,大家很容易忽略“居住”的意义是一个三度立体空间,除了平面的面积大小,高度也很重要,但契约书通常不会将高度列出来;那么如果高度不足,算不算面积不足?如果搬进去才发现空间被严重压缩,连矮个子都住得很痛苦,又该怎么办呢?

明明我们下一代的平均身高因为营养充足而普遍抽高,台湾建筑的室内高度却越来越矮,这是因为主管单位对容积率的规定,使得建商缩减每个楼层的高度,节省建筑成本,但吃苦头的却是住进去的消费者。

因此,如果你买的是挑高建筑,应该要求在契约书写清楚,有的建商取巧只愿意列出“平均挑高”,盖出来的“平均”高度或许还算舒适,却因为不同位置的落差很大,而让消费者难以充分利用,所以至少应该载明“楼层高度不得低于多少”。即使你买的不是挑高屋,也同样应该要求契约书明列室内高度,以减少不必要的风险。

留意公设陷阱,避免车位重复计价

俗称的公共设施,也就是法律所指的“共用部分”。民众对公设通常会考虑两个层面,一个是“我买这个房屋的公设比例有多高?”也就是扣除公设之后,可以自由运用的私有面积究竟是多少?第二个则是,社区列入公共设施面积的实质内容,究竟有多少属于“你真正可以利用到的设备”?

都会区的建筑,如果公设比在二○%左右,通常就被认为很低了,但你不能只听销售人员片面而笼统的说法,而要逐一去了解实际的公设面积究竟用在哪里?此外,除了确定自己想买的这一户房屋,专有、专用的部分有多大,也要同时跟别户、甚至别的楼层做比较,清楚计算主建物、附属建物跟公用部分的比例换算起来是多少?

消费者可能不知道,同一批建案之中,不见得每一户的公设面积都是一模一样的,有的建案有所谓的地主保留户,有些则是基于设计规划的因素,某户、某几户或某楼层所分担的公设面积比别户多。因此,无论你中意的是哪一户,看屋的时候应该多问几户,例如询问不同边,或者同边但不同楼层的公设比,了解自己的负担有没有比别人重?

要注意的另一个公设常见陷阱,是车位有没有被重复计价?许多建案计算“共有专用”(产权共有,但约定给特定住户专门使用)面积的时候,其实已经将车位算进去,消费者付了这个部分的公设钱,但买车位却又单独再计价一次,等于一个车位要算你两次钱,这是市场很奇怪的特殊现象。

也有一些情况是,建商将停车场(位)全数登记在某一户,买停车位的消费者形式上会与一大群人共有“该户”,但实际上“该户”不是要住人的,而是要取得停车位的合法依据。然而,这样的销售方式,是让社区以外的人也可以来买停车位,结果反而增加社区管理上的困扰。

想避免车位被重复计价,就要不厌其烦,清楚了解各项公共设施的细节,充分掌握公设包含的项目、面积及位置。例如,防空避难室的面积究竟是多少?位置在哪里?每户分担的坪数又是多少?另一个做法,是仔细询问比较:如果不买车位,这个房屋的公设比是多少?买一个或两个车位,必须另外付费的坪数究竟又是多少?

契约写清找补限制,以免违约被断头

在找补的部分,依照内政部的《预售屋买卖契约书范本》,主建物或房屋登记总面积如果不足,卖方必须全部找补;若超过原先预订的面积,买方最多找补不超过二%。

现在房子的单价贵,差一点就差很多,例如五十坪的房子,若是一坪一○○万,多出二%(一坪)就要多支出一○○万,消费者的预算够不够?而多出来的,究竟是屋主的专用部分,或者根本是公共设施?再者,如果房子不足的面积很多,例如原本三十坪房子盖成二十四坪,导致不利消费者使用,就不是找补可以解决的了。

我通常会建议客户,如果误差超过一定比例(按自己的需求而定,可能是一%、三%、五%不等),不符预定需求或不符预算负担时,你可以选择买或不买。这在签订契约的时候就必须白纸黑字先注明,否则事后要主张解约会有困难,严重的话,还会有因为付不出钱而被断头的风险。

内政部的范本就明定:“主建物或本房屋登记总面积如有误差,其不足部分超过百分之三者,买方得解除契约。”其着眼在于,坪数如果有所不足超过三%的时候,消费者可以决定买或不买,给消费者一个选择权;至于如果坪数超过,消费者按契约范本最多负担二%的找补。

进入工地实际参观

事实上,为了确保预售屋的建筑品质,我向来主张建商应该定期开放买受人进入工地参观,一方面让买方安心,另一方面也可以透过外部稽核,督促工地人员按图施工,让消费者担任建商的商品检查员,等于多一重免费的品管监督机制。
曾有购屋民众前往工地现场,了解施工状况时,发现房屋正中间的天花板上,出现一根宽约五十公分、高近三十公分的横梁。他先查阅契约中所附的平面图,确定没有这根梁柱,于是连同有相同状况的住户向政府申诉,但调解失败,因而一状告上法院。法官认为,虽然可以透过装潢技术,将屋梁以天花板包覆,但也代表装潢后的楼板高度少了近三十公分,所以判建商应退还住户约一○%的房款。
参观工地时,可以检查的项目包括:钢筋有没有少?直径厚度够不够?灌浆在哪里?工地的安全卫生是否符合标准?消费者睁大眼睛看,工人、工地主任就不敢偷工减料,就像乡下地方自建房屋,业主全程监工,房子也因此盖得更扎实。如此一来,既强化了管理制度,也间接保护消费者利益,可谓一举数得。

这样做,保障消费权益

确认公共设施问题的四个关键:

一、根据行政院公平交易委员会的“公平交易法对预售屋销售行为之规范说明”,预售屋契约书应说明公共设施所含项目、公共设施分摊的计算方式,以及各户持分总表应明确列示等事项,否则将认定业者违反《公平交易法》第二十四条:“除本法另有规定者外,事业亦不得为其他足以影响交易秩序之欺罔或显失公平之行为。”

二、房屋权状坪数通常包括三个部分:主建物、附属建物(阳台、花台等),以及俗称公共设施的共同使用部分。“公设比”是指“公共设施总面积”除以“总楼板面积”所得的百分比数值。超过一千五百平方米的基地,经常会有奖励开放空间,有顶盖的部分才会列入公共空间计算,因此,无顶盖的中庭花园、泳池、水景等设施称为“空地比”,不应该计算在公设面积之内。@

摘自 《懂这些,消费从此不吃亏:消保斗士教你如何捍卫权益》商周出版社 提供

2014-03-05 12:13 AM
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