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钱进旧金山 解读地产投资

李圆明

496 Utah街,鸿展地产团队近期的豪宅项目房屋外观。(Armour Group)

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【大纪元2015年06月11日讯】(大纪元记者李圆明旧金山采访报导)到旧金山经过Potrero Hill区496 Utah街道时,你也许会被一栋崭新的白色独栋屋所吸引,这是于2014年开发的建筑,由鸿展团队联合建筑师、工程师、室内设计团队、艾美奖摄影团队,将一处未上市的维多利亚建筑彻底改造,上市后14天成交,拼出高出两倍市价的咋舌案例。

496 Utah街,鸿展地产团队近期的豪宅项目屋顶夜色。(Armour Group)
496 Utah街,鸿展地产团队近期的豪宅项目屋顶夜色。(Armour Group)

496 Utah街,鸿展地产团队近期的豪宅项目室内图之一。(Armour Group)
496 Utah街,鸿展地产团队近期的豪宅项目室内图之一。(Armour Group)

鸿展团队(Armour Group)将这栋老建筑,打造出现代化独立的两单位物业。在完成这些改造后,房子市价连翻2倍,从仅1百万的价值升至3百万。建筑最初是以TIC(共分产权Tenant in Common)的物业形式开发,屋主在这里居住满一年以后,物业形式便转为2个Condo,市值还会继续升高。

Armour Group的主要成员。(Armour Group)
Armour Group的主要成员。(Armour Group)

鸿展高端房产团队在旧金山有20多年的地产经验,在近10年内创造出了7亿9千800万美元的销售额,被冠以“旧金山地产之王”的称号。凭著良好的声誉,湾区的地产经纪非常重视与鸿展团队的合作。

鸿展还与众多的开发商有良好的地缘关系,拥有大量的未上市房源。这些都促成了其团队能够稳坐旧金山高端房市场,拿到稀有的好房源的种种利基,而且还有能力联合精英团队来共同打造豪宅项目。

为何投资旧金山房地产?

为什么要选择在旧金山投资?鸿展表示,这与旧金山地产的独特性密不可分。

旧金山一直被认为是全美房市领先的地区,但是土地供应有限、开发紧凑,还有收入不断增加的家庭,以及房租管制、较强的租户权利法律保护,这些都让旧金山房地产很快从市场低迷期华丽转身。而且在过去几年中,保持的比全美其它地区都要好。

2011年是旧金山住宅房地产市场的转折点,供需状况和总体经济都有所改变。在2012年早期,旧金山房市加速发展非常显著,接着在2013年春季的几个月加速发展到甚至有些疯狂的程度。

在2013年下半年,市场趋于稳定,但随后的2014年,再次迅猛增长。在2014年下半年有所缓和,高端社区的价格略微下降,在较为可承担地区的房市有向上趋势。

旧金山自2011年以来,价格普遍增加了30%~40%。实际上,旧金山的大部分街区还未超过2006年~2008年的市场高峰值。(见表一)

在旧金山哪些区值得投资?

旧金山房产价格自2011来一路攀升,不少买家觉得买不下手,事实上是因为特定的豪宅区和北方近海区域如:Pacific Height、Sea cliff、Marina、Presidio的高售价将平均售价拉高,其实有一些区域还在发展中,价格相对较低。一旦看准潜力好房,应当及时买进。

推荐6个区域:

1.Northwest:Inner/Central Richmond
推荐原因——
地形:平地,此区多大块方地、有后院,平均占地2,152平方呎,独栋屋居多。旧金山的独栋屋越来越少,所以很珍贵。
经济:新华埠、大量各国餐饮跟商业(银行、书店、购物等)涌入。
独栋屋:在此区如果有法拍屋、旧屋改建,价格1百万以下,以及位于Clement 和California这两条街附近的机会一定要把握。

2. Jordan Park/Laurel Heights/Lone Mountain
推荐原因——
地形:稍微有幅度,较多Condo/TIC的机会。
位置:邻近Lower Pacific Heights和Presidio Heights会带动房价。近期很多屋主翻新Condo转卖,如果有低于$85万的Condo/TIC要把握。

3. Central North区:Lower Pacific Heights
推荐原因——
地形:幅度不大的坡地Lower Pacific Heights,Western Addition独栋屋多于Condo/TIC,Condo/TIC需求高,许多建筑商开始在开发。近期有1栋新建大楼将完工。
开发:开发商ROCKWELL在此区开发两座13层塔楼,有一层约有5,500平方呎商业空间,地下一层有多达245个停车位、141个自行车格。共有261个单位的Condo,其中143间2卧室单位、117间独卧室单位以及1间3卧室单位。
销售处在2015年4月已经开始,5月中旬大约有40%已出售。现在价格已经上涨。预计在2016年年末或2017年年初可搬入。

4. Alamo Square、Hayes Valley
推荐原因——
景点:因著名景点Painted Ladies和大量餐饮进驻NOPA区,2012年后房价高升近30%,尤其近Almo Square Park和The Panhandle、Duboce Park涨幅更达40%。投资买进老屋改建成Condo是必然趋势。(见表二)

5. Central East:Mission Bay、South Beach、Yerba Buena
推荐原因——
新发展:新的UCSF校园在Mission Bay,这里曾经主要是火车站,现在快速发展,办公楼和奢华Condo正在兴建。(见表三)

6. Potrero Hill
推荐原因——
新发展:由于年轻族群涌入高科技公司,Shuttle站自2012年开始发展。由于地形在坡地上的关系,大多是独栋屋改建成TIC或Condo,496 Utah St.这栋房子就是一个很好的例子。

如何投资旧金山?

1.擅用低利率贷款,咨询贷款经纪人
现在利息还是持续低水平,预计到2015年底利息还是低于4%以下。由于利息低造成全现金的买家也来贷款,使得贷款变难,贷额度变少,审核期变长。在决定买房前1个月一定要先将贷款办好。以有声望的大公司如Wells Fargo、First Republic Bank为佳。

同时,找到好的贷款经纪人也很重要,鸿展合作的贷款经纪人都是10年经验以上,大多数的案件皆能在1星期内办好。

如果您的资产在海外,无论海外人士、无身份还是拥有身份的新移民,鸿展都可以帮您介绍安心合法贷款,利率在3.67~4.6的范围。

2.高房价豪宅区更要抓准机会投资
Pacific Heights、Presidio Heights、Cow Hollow、Marina平均独栋房价破4百万,新崛起的Noe Valley、Cole Valley 平均独栋房价破2百万,相比之下,投资买卖 Condo/TIC 是不错的选择。

由于这里的地理位置关系,房价稳定只升不跌,投资报酬率高,转租容易。但是房源少,要怎么买进呢?

掌握不在市场上的未上市屋是关键。只有长期深耕此区的专业人士才能得到信任。鸿展在这两区域有很强的地缘关系,拥有大量不在市场上房源。最近Marina有一处未上市的房源,1间卧室Condo,面积1千多平方呎,向北可看海景,一个街口可到Marina Blvd.。屋主正在委托鸿展找到合适的买家,预定价格$95万。

近期的ROCKWELL新工程,在尚未开放参观时,鸿展就接获邀请通知,掌握第一线消息,及时提供给买家知道;鸿展另一处位于30th Ave.的拍卖屋,起价79万。在首星期就有超过20组买家。想要优先得到消息,买家一定要找有屋源的房产经济团队合作。◇

鸿展地产团队(Armour Group)的中文地产经纪王瑞珍Colleen Wong。(Armour Group)
鸿展地产团队(Armour Group)的中文地产经纪王瑞珍Colleen Wong。(Armour Group)

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邮箱:colleen@armourgroupsf.com
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地点:1560 Van Ness Avenue, 2nd Floor
San Francisco, CA 94109
时间:6/27(星期六)下午2:00至3:30
嘉宾:First American Title
CCHP华人工商地产网
General Mortgage Capital Corporation

责任编辑:李曜宇

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2015-06-11 7:30 AM
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