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2018年澳洲房地产市场五大趋势

越来越多的房主为避免昂贵的搬迁成本,选择翻新自住房。(Brett and Sue Coulstock/Flickr)
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【大纪元2017年12月27日讯】(大纪元记者叶家伶澳洲墨尔本编译报导)澳洲的房产投资者、房主和购房者最想知道的问题是:2018年房地产市场将会怎样?澳洲一些城市的房地产市场已经连续5年增长,例如悉尼房价中位数上涨了53万澳元、墨尔本房价中位数上涨了35.2万澳元后,一些市场在2017年已出现价格趋势反转,住宅价格开始下滑。

联邦政府的经济政策是保证澳洲经济体基础的安全,即维持住宅价格和债务水平。墨尔本房地产市场的价格爆炸型涨势已经放缓,悉尼房地产市场的价格已经开始回落。房地产市场在2018年将可能出现以下5个趋势。

1. 住宅抵押贷款利率将被调高

进入市场预测,澳洲储备银行将从2018年开始调高基准利率。ME银行贷款部经理诺兰(Patrick Nolan)认为,储备银行调高利率对家庭偿付贷款造成的影响可以数量化。

诺兰说:“澳洲储备银行调高基准利率意味着还款额增加。利率每上涨25个基点(即0.25%),则意味着承担40万澳元贷款的家庭每月还款额将增加50澳元。”

即使2018年没有调高基准利率,贷款人也应该为未来的房贷加息做准备。

虽然储备银行在2011/13年度和2015/16年度分别降低基准利率,但主要商业银行选择不降低或者不以同等幅度降低贷款利率。而且即使基准利率在过去15个月内不变,但实际的住宅抵押贷款利率上涨了。

澳洲审慎监管局(The Australian Prudential Regulation Authority)已经收紧了贷款政策,商业银行调高利率的步伐不同于澳洲储备银行的基准利率调高步伐。结果,澳洲储备银行的基准利率与商业银行的住宅抵押贷款利率是之差是1994年以来最大的。

不管澳洲储备银行在2018年是否调高利率,有一点是明确的 ,即在未来一段时间内房贷利率不可能下降。

2. 住宅价格价格将继续降温

悉尼市场的住宅价格经历了数年以两位数的百分比上涨之后,在2017年已经开始下滑。墨尔本市场的增长速度在2017年年底之前已明显放缓 ,专家预测2018年的价格趋势将延续2017年的价格趋势。

诺兰说:“银行监管机构希望看到房价增长速度减缓,这正是我们所预测的2018年房价趋势。”

澳新(ANZ)银行的经济学家们是唯一预测2018年澳洲储备银行将多次加息的机构,他们认为,APRA的紧缩收紧已经造成房地产行业疲软,但市场的局部地带将持续下滑。

澳新银行资深经济学家格拉德韦尔(Daniel Gradwell)和玛斯特斯(Joanne Masters)在一份报告中说:“APRA收紧对投资者借款和纯利息贷款,导致这类借款人的贷款利率上涨,市场对住宅的需求降低。”

“进入2018年,相对疲软的拍卖结果显示,价格将进一步放缓。我们预测2018年澳储备银行将调高基准利率,这也将导致房价增长放缓。但是,如果澳储备银行不调高基准利率,那么住宅价格增长速度减缓的幅度可能会比我们预测的要小。重要的是,现在仍然没有任何迹象表明价格将大幅下跌。”

3. 首次购房者将卷土重来

诺兰说:“随着投资者在房地产市场上退后一步,首次购房者将在2018年找到更多的机会。”

澳新银行的数据确实显示,由于印花税减免,新州和维州的首次置业者跃跃欲试,但他们仍需要更多的优惠。

澳新银行的格拉德韦尔和玛斯特斯说:“房地产市场对首次购房者的存款要求在持续上涨,更多人需要在首付款方面得到帮助。一旦他们进入市场,低利率则意味着他们可负担还款,而且利息支出一直在减少。”

4. 屋主会选择翻新房产

屋主如果选择卖自己的低价房然后再买高价房,那么这种物业置换将需要缴纳大量印花税。所以,拥有住宅的澳洲人即使希望住更好的房子,他们将更可能选择翻新自己目前居住的房子。按照悉尼和墨尔本市场的住宅价格中价数计算,这种物业置换的印花税在5万澳元左右。

诺兰说:“我们看到2017年装修贷款申请大幅增加,这一趋势很可能在2018年继续,因为澳洲家庭现在越来越多地选择翻新自住房。”

“希望房屋升级的群体正在避免昂贵的搬迁成本,例如印花税。我们也看到,更多人利用低利率政策,对自己住宅的资本升值再贷款,从而获得装修资金。”

房价飙升促使这一问题恶化。具体地说,在20年前,在悉尼市场购买中等价位的住宅所缴纳的印花税是10,916澳元(经过通货膨胀率调整),但现在购买同类住宅的印花税是50,302澳元。这个差额足以改变房主的选择。

西太(Westpac)银行的最新研究显示,与2015年相比,考虑在未来五年装修房屋的房主人数增加了14%。而HIA经济学家预测,住宅装修市场的强劲增长将持续到2020年。

5. 自住房业主可拿到较好的贷款利率

在2017年住宅抵押贷款政策的核心是对投资者贷款重新定价,这意味着较少的投资者通过商业银行寻求贷款。其结果是,自住房的借款人比例增加。

诺兰说:“由于投资者贷款和仅还息贷款遭受紧缩,商业银行为了争夺贷款客户,将会为自住房买家提供很好的利率。”

摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析家们证实,尽管投资者利率明显收紧,但自住房的还本还息类贷款的比例小幅上涨。

分析家们写道:“我们认为,自住房贷款将会继续被重新定价,实际上变得更加明显。在过去一年,各大银行的仅还息投资房贷已经调高了90个基点(即0.9%),而自住房贷款的利率仅调高了10到15个基点。”#

责任编辑:李欣然

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