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纽约买房门道多(五) 房屋交易为何请地产律师?

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【大纪元2018年02月20日讯】在美国房屋交易中,除需要各自经纪人外,买卖双方都需请专业地产律师协助,确保房屋过户过程中没有产权等问题,保障自己的经济利益。

在新唐人电视台“财富之门”节目中,Jade Stone玉石不动产顾问Anne Chang 和爱吉保险Ivan Peng,邀请纽约州地产律师杨媛婷(Marisa Yang)为大家讲解房屋交易过程中买方应注意问题。

地产律师的业务职责

1.卖方律师负责准备合同内容,买方律师负责审查合同内容,查看里面是否有隐藏条款,是否需要增加一些特别条款保护买家利益。

2.买卖双方签约后,律师制作产权报告。产权调查会追溯到过去100年,卖家是否有权利卖这个房子,是否有清楚的产权,房屋是否侵占了邻居的土地或被邻居侵占。此外房子是否增建、是否违规,都需由律师调查。

3.确保过户有效、地契没有问题。

若贷款未通过,律师需申请延期

买卖双方签定合同后,买房需付10%的首付款,这笔钱存在卖家律师的托管账户里,确保产权如期交割。

如果房屋需用贷款,一些中间环节就要注意:1)买家是否符合贷款条件;2)7天之内买家是否送出贷款申请;3) 45天之内贷款是否核准;4)如未通过贷款律师需申请延期。

常见的情况是,例如买家原来有工作,可过户前突然失业了;或银行出现了一些问题,无法在过户时放款,这些情况律师都应事先加进特别条款,确保买家可以拿回抵押金。

 外籍买家卖屋纳税多

在美国买房时,外国人与当地人没有差别,同样拥有永久的产权,但卖房时差别很大。卖房缴纳增值税时,当地买家享有25万美元个人免税额,夫妻双方有50万免税额;但是外国人没有任何免税额,需缴纳15% 联邦增值税、加上8.25% 纽约州增值税,以及15% 预扣税。

预扣税由买方律师交给国税局,否则将被罚款。比如:买一栋100万元的房子,买家需要预扣15% 即15万元的税款交给国税局,其余的85万才交给卖方。

买公寓楼和house的差别

公寓楼在审查的第一阶段,需检查大楼的财务状况,以后物业管理费是否会增加,大楼的管理规定等。house需核查房屋结构报告,屋顶是否漏水,地基是否下沉,有没有白蚁等。

新建案延缓交屋买家如何应对?

买方律师在审查合同阶段会增加一个特别保障条款:若不能按时交屋,买家有权利退出来;甚至可以再增加一个条款:买家可以转卖这个房子。

新一季“财富之门”节目每周一晚间6点在新唐人电视台美东频道播出。

Jade Stone玉石不动产顾问Anne Chang
电话:917-494-0531

爱吉保险总经理 Ivan Peng
电话:718-353-3800

Law Office of Yang P.C.
杨媛婷(Marisa Yang)律师
电话:718-355-0227

 

 

 

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