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紐約買房門道多(五) 房屋交易為何請地產律師?

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【大紀元2018年02月20日訊】在美國房屋交易中,除需要各自經紀人外,買賣雙方都需請專業地產律師協助,確保房屋過戶過程中沒有產權等問題,保障自己的經濟利益。

在新唐人電視台“財富之門”節目中,Jade Stone玉石不動產顧問Anne Chang 和愛吉保險Ivan Peng,邀請紐約州地產律師楊媛婷(Marisa Yang)為大家講解房屋交易過程中買方應注意問題。

地產律師的業務職責

1.賣方律師負責準備合同內容,買方律師負責審查合同內容,查看裡面是否有隱藏條款,是否需要增加一些特別條款保護買家利益。

2.買賣雙方簽約後,律師製作產權報告。產權調查會追溯到過去100年,賣家是否有權利賣這個房子,是否有清楚的產權,房屋是否侵占了鄰居的土地或被鄰居侵占。此外房子是否增建、是否違規,都需由律師調查。

3.確保過戶有效、地契沒有問題。

若貸款未通過,律師需申請延期

買賣雙方簽定合同後,買房需付10%的首付款,這筆錢存在賣家律師的託管帳戶裡,確保產權如期交割。

如果房屋需用貸款,一些中間環節就要注意:1)買家是否符合貸款條件;2)7天之內買家是否送出貸款申請;3) 45天之內貸款是否核准;4)如未通過貸款律師需申請延期。

常見的情況是,例如買家原來有工作,可過戶前突然失業了;或銀行出現了一些問題,無法在過戶時放款,這些情況律師都應事先加進特別條款,確保買家可以拿回抵押金。

 外籍買家賣屋納稅多

在美國買房時,外國人與當地人沒有差別,同樣擁有永久的產權,但賣房時差別很大。賣房繳納增值稅時,當地買家享有25萬美元個人免稅額,夫妻雙方有50萬免稅額;但是外國人沒有任何免稅額,需繳納15% 聯邦增值稅、加上8.25% 紐約州增值稅,以及15% 預扣稅。

預扣稅由買方律師交給國稅局,否則將被罰款。比如:買一棟100萬元的房子,買家需要預扣15% 即15萬元的稅款交給國稅局,其餘的85萬才交給賣方。

買公寓樓和house的差別

公寓樓在審查的第一階段,需檢查大樓的財務狀況,以後物業管理費是否會增加,大樓的管理規定等。house需核查房屋結構報告,屋頂是否漏水,地基是否下沉,有沒有白蟻等。

新建案延緩交屋買家如何應對?

買方律師在審查合同階段會增加一個特別保障條款:若不能按時交屋,買家有權利退出來;甚至可以再增加一個條款:買家可以轉賣這個房子。

新一季「財富之門」節目每週一晚間6點在新唐人電視台美東頻道播出。

Jade Stone玉石不動產顧問Anne Chang
電話:917-494-0531

愛吉保險總經理 Ivan Peng
電話:718-353-3800

Law Office of Yang P.C.
楊媛婷(Marisa Yang)律師
電話:718-355-0227

 

 

 

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