如何將房屋貸款減半？

【大紀元2010年11月28日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）想像這樣一個場景：你買了一套理想新居，貸款30年。有一天你閒來無事，想要計算一下你的房子到底要花多少錢。

現在網上有很多便利的計算器幫你計算房貸，輕輕鬆鬆地按下幾個鍵之後，你發現了下面這個驚人的數字：

如果你的房屋貸款是澳洲平均水平$289,000 (澳洲統計局7月份的數字)，貸款利率為7%，那麼30年裡，你要償還$403,000的利息，連本帶利一共$692,000。

抓緊時間還貸並不是一件很難的事，你可以因此省下幾十萬的利息。做法呢，再簡單不過了，每週多還款$200元，你就可以讓$289,000的貸款減壽一半，縮短到14年還清，節省利息$254,000。

就算每週多還款$100元，也會將貸款期減少11年，省下$187,000的利息。還有更簡單的辦法，把還款週期從每月變成每兩周還一次，就可以輕鬆節省$100,000的利息，將貸款期從30年縮減到24年。

什麼才是合適的還款額？

理財師Noel Whittaker說，大多數澳洲人的財富之旅是從擁有第一套房子開始。「但人們都有這樣的困惑：我要選擇什麼樣的貸款？房子應該多長時間還清？我是在房子還完之後再去投資還是同時進行？」

針對上面的問題不同的人會有不同的答案，但是有兩個基本原則：

「從稅務角度上看，應該盡可能減少不可扣稅的債務，增加可扣稅的債務。」

「從創造財務的角度看，應該盡可能多擁有財產，只要在能力範圍之內，這樣使資本增值的機會達到最大化。」

Whittaker先生說，「如果有$360,000的房屋貸款，每個月至少要還0.8%，也就是$2880元。這樣會把還款期減少到19年，節省$215,000的利息，當利率上漲的時候也會有一些緩衝。」

Whittaker形容「完美的還款額」是按每月1.2%的比率還款。

靠增加還款額來縮短貸款期限有一個問題，當期限越來越短的時候，你需要投入的金錢也越多。舉個例子，每月多還$356元，就可以使貸款期從19年減少到15年，但如果你想要從15年降到10年，需要每月多付$944元。

用房子生房子

澳洲物業規劃(Property Planning Australia)的獨立咨詢師Mark Armstrong說，人們急於償還房屋貸款的一個動機就是積累產權，這樣可以借更多的錢，買更多的房子。把投資房賣掉也可以幫助還款。

「如果一對夫婦有$400,000的房屋貸款，想在10年之內還清，他們可以花$400,000買一套投資物業，10年後這套物業幾乎增值1倍，變成$800,000，此時如果把它賣掉，從中取出$400,000一次付清房屋貸款，還淨賺$400,000。當然，還要考慮資本利得稅等費用。這個例子說明，利用住房的產權購買增值資產，是一個非常有效的辦法。

什麼是最佳的房屋貸款類型？

如果你的房屋貸款是澳洲平均水平（$289,000），貸款期限為30年，利率平均7%，那麼當你把房子全部供下來之後，你所償還的利息為$403,000元，這是一筆多麼龐大的款項，遠遠超過本金，所以你有什麼理由輕率地選擇貸款呢？在貸款前不好好做一番功課怎麼對得起自己？澳洲證券投資委員會(ASIC)建議大家，貸款時不要只局限在四大銀行，要考慮各種類型的貸款機構，比如信用會（Credit Union）、建築協會（Building Societies）、銀行、以及非銀行金融機構。

「要貨比三家，盡可能找到最低利率，」ASIC發言人說道，「不管怎樣，利率永遠是選擇貸款時最重要的指標。」

「除此之外，還要看『比較利率』，也就是考慮了費用之後的利率。現在很多貸款產品，如『蜜月利率』等，聽起來很誘人，但優惠往往是短暫的，你發現一旦蜜月期過了之後，利率一下子會升很高，結果比一般的貸款還要昂貴。」

「其實，市面上沒有什麼神秘的貸款類型能助你早日還清房貸，節約都是靠一點一滴多還款實現的。」

房貸選擇（Mortgage Choice）的Kristy Sheppard建議准業主們，「貸款中往往會附帶一些服務，如果你用不上就不要選，因為你是最有可能為之買單的。」

「但是你一定要選允許你多還款的類型，如果你想早日還清房貸，這是很重要的一條。固定利率貸款通常不允許你多還款。」

Sheppard建議借款人在簽約之前一定要搞清楚各種收費。

「每筆貸款一上來都會有一筆審批費；每月可能還有賬戶管理費；如果你的貸款是一個套餐，可能會有年費；如果附加一張信用卡，會有信用卡的手續費；如果你的貸款有支取功能，每取一筆錢，可能有$25元或更多的取款費；你還可能有每月$10元的對沖賬戶管理費。」

「房屋貸款包含了很多隱藏費用，人們需要明白這些。利率是非常重要的，但包括了各種收費後的比較利率，可能是更有效的衡量指標。」

支取（Redraw）v 信用額度(Line of Credit)

這兩個詞聽起來有點深奧，其實道理很簡單，現實中應用也很廣。比如我們經常聽到，誰誰誰從房貸中提錢出來買了輛新車，這就是支取。這是非常有用的功能，就是說，你平時盡量多還錢，一旦需要的時候，這筆錢還可以取出來用。很多貸款都附有支取功能，但有的在取錢時要收手續費。

信用額度更適用於投資者而不是自住房的業主，它就像一張大信用卡，你所有的收入都進入這個賬戶，所有的支出也從這個賬戶中流走。問題就在於，如果你不節制的話，你會發現，房貸一點也沒有多還，債務反而增加了。

預算意味著什麼？

如果你少花點錢，就會有更多的餘錢存入房貸裡。可是，怎樣才能做到這一點呢？

大約在30年前，一套房子的價格相當於2年的收入，然而到了今天，房價變成了收入的9倍。但這並不意味著你從此就要放棄早上的咖啡和蛋糕。所謂財務規劃，歸根結底就是現金流的管理。如果你能控制好支出的流向，盡可能減少開支，你就能把錢管理好。否則，不管你掙多少錢，都覺得不夠用。有的家庭，年收入70萬還感覺入不敷出，而有的家庭，年收入只有10萬，依然能有很多餘錢。所以不在於你掙多少，而是你怎麼花。

做好預算不是要求每個人都準備一份電子錶格，而是讓你明白你的錢都花在什麼地方，值不值得花這個錢，你自然就會縮減不必要的開支。比如說，一對夫婦發現，園藝工人每次修剪樹木、草坪，花個100、200的，不算什麼，但一年下來，園藝開支竟達到$11000元。他們覺得很不必要，就砍掉了這筆開支，結果一下子就多了很多盈餘。

什麼時候不要還清房貸？

房貸要快快還，但有時一下子全還清還有點得不償失。投資咨詢公司RMD的Nick Lockhart先生舉例說，「如果你有40萬的房貸，通貨膨脹率為每年3%，這意味著你的貸款每年縮水$12,000。所以時間和通貨膨脹會替你還債，大多數人一下子拿不出額外的$12,000元還貸，那就留在那裡好了，時間會以每年$12000元的速度替幫你償還。」

Lockhart先生說，上面的道理也同樣適用於買投資物業。與其一下子還清自住房，不如釋放出一些資金，再買一套投資物業。「舉個例子，你的自住房貸款40萬，還了15萬，還剩25萬。你又買了一套投資房，同樣是40萬，這兩筆貸款都採用那種只付利息的形式。」

歷史記錄告訴我們，房價每7-10年翻一番。30年以後，你擁有兩套物業——自住房和投資房，每套分別值320萬，所以你的總資產為640萬，貸款分別為25萬和40萬。算算這筆賬，是不是比一下子還清房子更合算？

如何早日還清貸款？

1. 盡量把餘錢都放進房貸裡，比如說退稅、股息、收的紅包等，哪怕只有$10,$50,$100，日積月累也會發生很大變化。

2. 將貸款手續費和法律費用直接付掉，不要讓這筆錢加在你的貸款裡。

3. 比較多種貸款，找到最適合的貸款種類。

4. 選擇那種可以不受限制地存入和提取的貸款。

5. 每年都要檢查一下貸款，看看有沒有更好的計劃，但要警惕轉換費。

6. 把工資全都放到房貸裡，靠信用卡支付生活開支，這樣也可以沖減利息，但要記得按時還信用卡。

7. 如果你想要固定利率，要選擇那種一部分是固定利率、一部分是可變利率的貸款類別，這樣針對可變的部分你可以多還款而不用交罰金。

8. 如果利率降了，不要減少你的還款額。

9. 存入和支取都要通過網絡銀行進行，節省手續費。

10. 所有臨時的資金都存入房貸的對沖賬戶以減少本金。