何謂「Reits 」～不動產投資信託基金？
簡單地說，REITs的營運方式，就是將「不動產證券化」，利用所有權與經營權分離，藉以達到資產活絡、資金流通、風險分散的綜效。
而國內Reits產品屬於「封閉式基金(註1)」，發行的「標的物」則是以指標性的商辦商場、優質的集合住宅、飯店為首選，可說是單一建物，也是多棟建物的組合。
至於投資人投資Reits的獲利，則來自「租金收益」與「買賣價差(註2)」。另外，「房價增值」、「房管績效」、「利率變化」及「股房市景氣」等等，也會影響到Reits的價格走勢。
投資Reits的原理其實很簡單，任何人走在熱鬧的市區上，數著源源不絕的人潮、錢潮時，心中往往都會不自覺地羨慕商家賺大錢的好運，但卻不知，其實最好賺的非「房東」莫屬。「連拋頭露面都不用，就可在家數鈔票！」就是這種夢想，造就了Reits的興起。
舉中國知名的「百腦匯」資訊商場為例，母公司「藍天電腦」一方面順利發行Reits，在資本市場上籌措「不需利息」(註3)的充沛資金，繼續擴充百腦匯的規模與市占率。
另外則是購買百腦匯Reits的投資人，用小額資金參與它的不動產收益，藉以獲取不動產市場所將帶來的增值空間。
百腦匯的「租金收益」在扣除維護房產的必要開銷後，就是投資人每年收到的「股息」。若有額外的「不動產處份利益」(註4)，當年度Reits的股息或淨値也會提高，連帶提升Reits的價格。
此外，若是房產管理得當，降低維修成本、每年調漲租金，則股息報酬率也能提升。換句話說，投資人用「一萬元」就能開啟投資不動產的生意，無論是出租、買賣，投資人都可參與利潤的分配。
………………………………………………………………………
(註1)「封閉式基金」：封閉型基金有固定的存續期，並在證券交易場所(股市)
上市交易，買賣方式如同股票，買賣出價經撮合後，為成交價。
(註2)隨著股房市景氣波動，Reits的價格也會波動，低買高賣就有價差利潤。
(註3)當企業需要投資擴充時，向銀行借貸必須支付「利息」與「手續費」，但發行reits或是股票公開融資，則不須付給社會大眾任何一毛。這是驅使企業公開上市的主要誘因。不過投資人亦有權利分享公司的獲利。
(註4)賣掉大樓之後的錢，扣除原始取得成本以及不動產交易之相關成本，如稅金、規費、手續後，得到的「資本利得」，可分配予投資人。
原始成本則依各國法規不同而定，一般是用來投資新的不動產，創造新的租金收益。
如何買賣Reits？
1. 到券商處開立證券戶，填寫印鑑卡與申請書後，即可交易。
2. Reits 的最低申購單位為1千個單位，並以這1千個單位作為增減的基準單位， 最低申購金額通常為1萬元。
3. 申購金額達一定比例以上，可享有手續費折扣優惠。
4. 新Reits募集完成日後三十日內，即可掛牌上市。投資人可直接在股市中買賣，無閉鎖期之限制。
5. Reits 的市價在股市中查詢；淨值則可從「中華民國信託商業同業公會」網站、或是財經報紙中得知。
任何投資都有風險，買賣房地產或Reits亦然
相對來說，不動產屬於高報酬、低風險的投資，但這並不表示零風險。任何投資都應事先明瞭「退場機制」，做好預防措施並且降低錯誤的期望──「及時認損」才能把珍貴的人生資源投入在下一個目標上。
當然，投資人最想知道的是，Reits有可能會變成壁紙嗎？
機率雖然很低，但並不能保證沒有。
如同投資真正的不動產，買賣Reits也怕「天災人禍」。只要損害情況是在「可修補」的範圍內，都可藉由租金收益來減損補償。
不動產最怕的是倒塌、大火等造成「全棟毀損」的情形，儘管有保險理賠，「土地」也依然存在，但是由於Reits投資人是「不持有實質之不動產標的」，因此賠償、重建的決定權不在自己，後續爭議像是理賠金的運用、災後是否重建、如何重建、新大樓的所有權與經營方式等，小額投資人的確是站在比較弱勢的一方。
此外還有一個重點，不動產買賣通常綁有一定金額的「房貸」，理賠金扣除債權銀行的款項後，就算有剩餘，也是屬於房屋所有權人的。
買賣Reits就像投資股票一樣，只要是在太平盛世，你便可坐享分股息、賺價差的快樂，但是若不幸公司倒閉、要清算資產了，小股東的權益往往是被排在最後面的，大家只能只能自求多福……。@(本文結束)
摘編自 《庶民薪顯學：荷包變「深」術：景氣大壞，你要怎麼生存下去？》 寶鼎出版社 提供
(http://www.dajiyuan.com)
留言