貸款的費用將提高

　　從今年開四月開始，房利美將增加它的貸款等級調價（Loan-level Pricing Adjustment，簡稱LLPA）。在我十幾年的辦案生涯中, 時常有客人打電話問我為甚麼我拿到的利率不是貸款公司廣告上打出的最好利率呢？是不是貸款公司矇騙了我了？為甚麼某某拿到了4%的利息，我同一天打電話，為甚麼就拿不到呢？是不是貸款公司欺負我？其實不然，我們每個人的利率都受LLPA的影響而不同。

　　甚麼是LLPA呢，它怎樣影響我們？LLPA是房利美，房地美設計出來的估計借款人對銀行的風險的風險係數的模型。兩房自2008年四月開始使用它，以降低兩房貸出款項的風險，減少貸款給會支付不起房貸的借款人的情況。LLPA每5個月就有一次修改，到目前已經經歷了十幾次修改。如何理解LLPA呢？打個比方可能比較容易，汽車保險，每個人買汽車保險的保費是不同的，保險公司根據不同的人所表現出的不同的風險係數來收不同等級的保費。首先它根據你的住家的區域號把保險風險分了等級，有的區號車禍多，或車被偷事故較多，風險就高。車主的年齡也是一個因素，年齡大，較成熟，風險少，年輕，風險高。車主是否結婚又是一個因素，已婚的人的風險比未婚的人的風險小。車的型號不同風險不同，沃爾沃堅固，風險係數小。車主過去的開車經驗和歷史也是風險係數之一，車主每天上下班的開車距離也是風險係數之一。每個人將以上種種風險係數綜合起來，就可以得出他的風險總係數。然後保險公司在基本保費之上，根據每個人不同的風險總係數，就可以算出他的保費是多少。

　　LLPA是貸款行業用的計算一個借款人的風險係數的模型。它的運作與上面講的車保險非常類似。那我們要知道哪些因素會影響我們的LLPA呢？首先當然是借款人的信用分數（credit score）。比如說低於740分，貸款風險就很高，其次是借款人的首期付款是多少，目前多數銀行都要20%至50%的首期（又稱down payment）。首付越多，風險越小。第三，房子是用來自己住還是投資房？自己住風險比投資房小。第四，如果是再貸款（refinance），是不是拿錢出來只貸所欠款項的數目，還是要多貸錢出來，也叫Cash out，Cash out風險會高一些。另外就是房子的類別，比如說是獨立住家，還是多單元住房或Condo（公寓式住房），諸如此類，等等。四月一號以後，凡是首付低於25%的都要增加LLPA。比如說如果你的信用分數低於740分，可能你會有0.25分的LLPA，如果你是買投資房，而且首期少於20%，你就會有3.0分的LLPA。各種風險係數的增加會讓你的LLPA增加到貸款額的5%。你可以一次在過戶時支付它或把它打到利率裡增加你的利率。一般來說每1.0分LLPA的增加會導致利率提高0.25%。

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